V ČR v poslední době majitelé nemovitostí zvažují transakce za účelem získání likvidity
V poslední době se v západní Evropě, zejména ve Velké Británii, stále častěji objevují náznaky oživení investičních trhů. Tento vývoj sledují i investoři se zájmem o tuzemský trh nemovitostí. Česká republika totiž reaguje na vývoj světových ekonomik s určitým zpožděním.
Opatrný optimismus
Majitelé nemovitostí ve Velké Británie, kteří se je rozhodli prodat, mají několik důvodů k opatrnému optimismu. Po dlouhé době v ní totiž začaly ceny nemovitostí růst, což mimo jiné svědčí o zvyšující se konkurenci mezi investory. Společně s tím se snižují výnosy (yieldy), jež jsou hybnou silou mnoha oportunistických či neinstitucionálních investičních skupin či solitérů.
Investoři, kteří v krizi spatřují příležitost, se proto od prvotřídních budov v londýnské City nebo West Endu obracejí k nemovitostem v dalších britských městech. V nich totiž bude ještě několik týdnů a měsíců platit: čím nižší cena a vyšší riziko, tím vyšší výnos. Mnoho mezinárodních investorů však považuje Anglii za atraktivní trh i kvůli slabšímu kurzu libry. Ta totiž od začátku krize oproti měnovému koši propadla zhruba o patnáct procent.
Institucionální investoři zůstávají věrní evropským metropolím a v nich jen nejlepším nemovitostem. V poslední době se proto uskutečnilo několik významných akvizic – kromě Londýna také v Paříži, Madridu či v Miláně. A mezi kupujícími nejsou jen „staří známí“ – například německé podílové fondy aktivní i na českém trhu. Příkladem investora přicházejícího na evropský kontinent je korejský penzijní fond, jenž spravuje aktiva ve výši dvou set miliard dolarů. Jak je na tom z hlediska likvidity český investiční trh?
Stabilní destinace
Vede si dobře, přestože o tom loňské výsledky se zhruba 70procentní meziročním propadem objemu příliš nesvědčí. Lze registrovat desítky často nových zájemců o nemovitosti v Praze i v regionech. Investoři považují ČR a Polsko za stabilní destinace vhodné pro bezpečné a dlouhodobé investice. Důkazem jsou navzdory katastrofickým zprávám, jimiž byli pronajímatelé i nájemci více než rok zasypáváni, jen minimální korekce nájemného.
Investování v ČR a Polsku znamená pro některé investory diverzifikaci portfolia, což je typické pro německé fondy. Jiní investoři naopak hledají akvizice za solidní cenu na trhu, na němž není dosud stejná konkurence jako v Londýně. Bez nadsázky lze říct, že nemovitosti v Praze konkurují investičním produktům v Japonsku, USA nebo v Číně.
Dominantní komoditou na investičním trhu zůstávají kancelářské budovy. Vyhledává je nejvíce investorů. Jejich zájem souvisí s momentálně nižším rizikem, než je v segmentu industriálních či retailových staveb. Dalším faktorem ovlivňujícím trh jsou investoři, kteří se vracejí k tradiční skladbě svého nemovitostního fondu. I proto retailový a industriální trh vyhledává méně investorů, kteří disponují danou specializací a znalostí.
Růst podílu
I v ČR v poslední době majitelé nemovitostí zvažují transakce, jako je „sale and leaseback“ za účelem získání likvidity. Jde o prodej sídel firem a jejich následný zpětný pronájem. Tato transakce okamžitě pozitivně ovlivňuje finanční bilanci společnosti a má minimální dopad na její byznys. Z hlediska prodávajícího spočívá také prospěch v možnosti nastavit si podmínky nájemní smlouvy. Sale and leaseback lze též dlouhodobě využít jako uvěrové financování – pokud si prodávající společnost vyhradí ve smlouvě předkupní právo či další související podmínky.
Vývoj tuzemského investičního trhu v poslední době rovněž potvrzuje předpoklad nárůstu podílu českých investorů. Ti měli významný podíl na objemu akvizic už loni a jejich ochota nakupovat nemovitosti za „dobré“ ceny bude pokračovat. Kromě nich si začaly nemovitosti v Praze i v dalších městech vybírat německé fondy, jimž sekundují investoři z Rakouska, přičemž využívají své velké výhody – skvělé znalosti středoevropského prostředí.
Pokud v ekonomickém procesu nenastane neočekávaná turbulence, vývoj investičního trhu by v roce 2010 měl být v Evropě i v ČR pozitivnější.
