Díky novým nástrojům lze oddělit část projektu mnohem snadněji než v minulosti
Někdy se naskytne příležitost - popřípadě nutnost - rozdělit realitní projekt a jeho část prodat. Stavebník se tak ocitá v těžké pozici. Jednak chce nabídnout zájemcům co nejatraktivnější produkt. Na straně druhé chce eliminovat veškerá rizika ve vztahu k té části projektu, kterou si ponechá. Rozhodování, co si ponechat a co naopak vyčlenit, je nutně spojeno s úvahami o věcných břemenech, přesněji služebnostech.
Vedle služebností patří mezi věcná břemena nově i tzv. reálná břemena, která zatíženého zavazují k určité aktivní činnosti, zatímco služebnosti znamenají jen povinnost určité jednání oprávněného strpět.
Před účinností aktuálního občanského zákoníku bylo zřizování věcných břemen nutnou součástí transakce, protože bylo právně vyloučeno, aby měl zatížený i oprávněný pozemek stejného vlastníka. Obsah věcných břemen tak byl důležitým tématem jednání s kupujícím. Navíc paralelní zápis převodu vlastnických práv a věcných břemen přinášel rizika pro obě strany, což vyžadovalo důkladné smluvní ošetření.
S tím bylo spojeno i vyjednávání, kdo získá k určitému pozemku vlastnické právo a kdo „jen“ věcné břemeno. Spoluvlastnictví společně užívaných pozemků nepřipadalo v úvahu s ohledem na vzájemné předkupní právo spoluvlastníků, a tudíž riziko vzájemné blokace při dalším převodu.
Služebnosti ve prospěch vlastního pozemku
Časy se ale změnily. Platný občanský zákoník již téměř dva roky umožňuje negociace v tomto směru výrazně usnadnit - tedy ušetřit čas, peníze i stres -, a to vhodnou kombinací předem zapsaných služebností a přídatného spoluvlastnictví. Zvyk je však železná košile a mnoho prodávajících tyto možnosti při přípravě rozdělení, ke vlastní škodě, nezvažuje. Na rozdíl od minulosti je dnes přípustné zatížit vlastní pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. V praxi to znamená možnost připravit si vzájemné služebnosti předem, dokonce i předtím, než vůbec bude konkrétní projekt zájemci nabídnut. Výhod je hned několik.
Prodávající má zejména dostatek času v klidu si promyslet, jaké služebnosti zřídit, aniž by byl rozptylován požadavky kupujícího. Kupujícímu pak nabídne nemovitosti již připravené, tedy včetně zapsaných služebností.
Tím odpadá riziko, že katastrální úřad některou služebnost v rámci realizace transakce řádně nezapíše. Pokud má prodávající dostatečnou časovou rezervu, může případné nedostatky zápisu napravit ještě před převodem. Samozřejmě je tady i psychologické hledisko.
Situaci, kdy obě strany počítají se zřízením služebností, kupující logicky využije k tomu, aby trval na svém znění služebností, případně jejich obsah rozšiřoval, někdy v podstatě jen „pro jistotu“. Pokud ale potřebné služebnosti zřízené jsou, není pro kupujícího tak snadné toto téma otevírat.
Přídatné spoluvlastnictví jako alternativa
Samotný název člověka spíš okamžitě odradí, než by ho povzbudil v dalším bádání po jeho obsahu. Ve skutečnosti však jde o velmi chytrý a praktický institut. A právě dělení projektu je ukázkovou příležitostí pro jeho využití.
Příklad je lepší než tři definice. Středem areálu vede účelová komunikace, která představuje jedinou možnost přístupu k jednotlivým objektům. Komu má tato komunikace patřit, až polovinu areálu prodám?
Pokud si ji nechám já a kupujícímu zřídím jen služebnost, zvýší to rizika na jeho straně. Když ji pustím, dostanu se do horší pozice já.
A právě v tomto okamžiku do hry vstupuje možnost jít cestou přídatného spoluvlastnictví.
Zjednodušeně řečeno, když prodám kupujícímu spoluvlastnický podíl na komunikaci (resp. pozemku pod ní) společně s částí areálu, komunikace bude mít povahu věci v přídatném spoluvlastnictví.
Tuto vlastnost lze zapsat i do katastru nemovitostí.
Zápis je deklaratorní, sám tedy na vznik a existenci přídatného spoluvlastnictví nemá dopad. Jeho absence však přináší rizika s ohledem na dobrou víru třetích stran.
A jaké to má výhody? V první řadě je výsledkem vyvážené řešení, které žádnou ze stran neznevýhodňuje. Jelikož již neplatí zákonné předkupní právo spoluvlastníků, nehrozí vzájemné blokování dalších převodů.
Zároveň nehrozí, že některá strana svůj podíl spekulativně prodá. Převod vlastnického práva k podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví je totiž vázán na převod věci hlavní, v tomto případě příslušné části areálu. Tento režim tak v některých případech může vyhovovat potřebám prodávajícího a kupujícího mnohem lépe než zřizování věcných břemen.
O autorovi| PŘIPRAVILA * redakce (spolecnost.euro@mf.cz)
