Cena orné půdy je na vrcholu. Dosahuje úrovně ve Španělsku či Řecku

14. 2. 2019

Jedna investiční éra pomalu končí. V Česku dosáhla cena orné půdy svého stropu, a v některých srovnáních dokonce meziročně klesá. Je to poprvé po dlouhé době, dosud její hodnota strmě rostla. A farmáři zároveň upozorňují na to, že trh s půdou de facto zamrzl. Sehnat novou plochu, nebo dokonce začít podnikat v tomto oboru od nuly, to je už dnes takřka nemožné.

Schody do nebe

Společnost Farmy.cz přišla s velkým průzkumem o cenách půdy, vedle čísel z něj ale vychází jedna jasná zpráva: v tomto oboru vládne stejně jako za okny statků tuhá zima a doba velkých pohybů na trhu je pryč, stejně jako raketový růst cen. Týdeník Euro paralelně získal data od společnosti Moneta Money Bank, která má ještě díky kmenu Agrobanky o situaci dobrý přehled, a i její čísla trend potvrzují.

Stručně ze zprávy o trhu s půdou: Metr čtvereční orné půdy byl loni v Česku v průměru k mání za 24,10 koruny, což je o 2,4 procenta více než v roce 2017. Jenže pokud se srovnají poslední kvartály obou let, jde už o pokles o 1,6 procenta. Zdá se, že strop je tady. Před deseti lety přitom stál hektar v průměru 86 673 korun, teď je to 240 850 korun. Pryč je i raketové tempo růstu. Z roku 2016 na 2017 rostly ceny meziročně o 15 procent, rok předtím o 25 procent, ještě rok předtím o 16 procent. A letos, jak víme, už jen o 2,4 procenta. „Jsme už na úrovni Španělska nebo Řecka, kde je průměr euro na metr čtvereční. Pokud ceny vůbec ještě porostou, nemůže to být už nic závratného,“ říká předseda Asociace soukromého zemědělství Josef Stehlík.

Stejně vidí situaci i autoři studie. „Z hlediska příštích několika let můžeme hovořit o stagnaci, maximálně o malém růstu. Souvisí to i s útlumem na standardním realitním trhu, růstem úrokových sazeb, postupným ochlazováním ekonomiky nebo nastavením dotací,“ vysvětluje Jaroslav Urban ze společnosti Farmy.cz. Zemědělská půda podle něj už přestala být investičním hitem.

Pokud rozebereme statistiky ještě blíže, podíl zemědělských investorů, tedy farmářů a zemědělských firem, na obchodech s půdou loni stoupl na 61 procent z 56 procent v roce 2017. Klesl naopak zájem dlouhodobých nezemědělských investorů, kteří nakupují půdu za účelem dlouhodobého výnosu. Podíl těchto investorů na obchodech loni činil 39 procent, zatímco v roce 2017 byl kolem 44 procent. Zpomalující růst cen loni odradil spekulativní investory, kteří půdu rychle prodávají za účelem co nejvyššího krátkodobého zisku. Jejich podíl na loňských obchodech byl téměř nulový.

Zemědělská půda se loni obchodovala nejčastěji za tržní ceny v rozmezí od 15 do 40 korun za metr čtvereční. „U výjimečně kvalitních pozemků orné půdy a zároveň v lokalitách s vysokou konkurencí mezi nakupujícími subjekty ceny uvedenou horní hranici i přesahovaly, výjimečně až k úrovni kolem 50 korun za metr čtvereční. Tyto prémiové ceny byly však dosahovány méně často než v předchozím roce,“ uvádí studie.

Nemáme, koupíme

Všechna předchozí čísla de facto říkají, že v tomto oboru je vyprodáno. Pokud nějaký soukromý subjekt nevrhne na trh své portfolio, majitele budou stále měnit jen asi dvě procenta pozemků ročně, což je sice stabilní, ale poměrně malé číslo, protože v něm je započítáno vedle nákupů i dědictví. „Pokud se nakupuje, tak jen jednotky hektarů od soukromníků, nejde o velké výměry,“ popisuje Josef Stehlík.

Nákupy komplikuje hned několik faktorů. Půda v Česku je typicky rozdrobena po malých výměrách a ti, kdo chtějí nakupovat, musejí jednat s více majiteli. Původní vlastníci už často nežijí, a není proto výjimkou, že i tyto malé výměry mají řadu drobných vlastníků, kteří sami půdu nevyužívají a na prodeji se nedohodnou. Z toho vychází další věc - nájmy. Orná půda patřící drobným vlastníkům je často pronajata velkým zemědělským společnostem, které mají jednostranně výhodné smlouvy s dlouhou výpovědní lhůtou. „Velkou bariérou jsou i přístupy na pozemky. Často se stává, že jednotlivě už dávno neexistují a ostatní vlastníci nechtějí přes vlastní pozemky nikoho pouštět,“ popisuje předseda Asociace soukromých zemědělců.

Že je po boomu už de facto rozebráno, ukazují i čísla z Monety. Mezi lety 2008 a 2018 se objem poskytnutých úvěrů na financování nákupu zemědělské půdy u banky zvětšil na dvojnásobek. Počet podepsaných úvěrových smluv vzrostl ve sledovaném období dokonce o 70 procent. Rostl stále až doposud. „V poslední době pozorujeme mírný pokles zájmu o tento typ financování oproti uplynulým třem letům. Za tímto jevem vidíme především zvyšující se cenu půdy a fakt, že jí je na prodej čím dál méně,“říká Richard Kadala, manažer Monety Money Bank pro zemědělství.

Jak se dostat k půdě

Pro banky zatím dobře vyhlížejí úvěry na nákup zemědělské techniky. Dostupnost půdy na to ale přímý vliv nemá. Po letech socialistického hospodaření je totiž v technice stále co obměňovat i na stejné výměře. Konkrétně ve srovnání s rokem 2018 docházelo v minulých deseti letech k výkyvům v objemu financování 15 procent nahoru či dolů, což bylo také dáno objemem dotační podpory na nákup zemědělských strojů a technologií. „Výjimkou v tomto trendu byly pouze roky 2009 a 2010, na něž měla negativní dopad tehdejší ekonomická krize,“ doplňuje Richard Kadala.

Zjednodušit přístup k půdě se snaží i Evropa. Podle dat, která projednal Evropský parlament, vlastní zhruba tři procenta evropských firem přes 52 procent půdy, což trh velmi uzavírá. Velké zemědělské podniky jsou přitom tradičně v postkomunistických zemích, kterou je i Česká republika.

Důvod, proč to Evropu trápí, je také ryze prozaický - dotace nepadají mezi hospodáře rovnoměrně, ale velkou část jich pohltí velké zemědělské firmy. Europarlament také v roce 2017 vyzval Evropskou komisi, aby vytvořila pracovní skupinu, která by analyzovala koncentraci půdy, a konstatoval mimo jiné, že malým a středním rodinným a družstevním zemědělským podnikům brání v získávání a pronájmu orné půdy a lesních pozemků vysoké investiční náklady.