Prvně za 20 let letos v Česku nevyroste žádné nové nákupní centrum
Nejen developeři, kteří stavějí byty i administrativní budovy, mají potíže s jejich prodejem a pronájmy. I velká obchodní centra (OC) dnes podstatně hůře shánějí nové nájemce. Přibývají proto podstatně pomaleji, než jsme byli v posledních letech zvyklí. Ještě loni vznikla dvě nová – Galerie Harfa v Praze 9 a druhou fází rozšířené OC Fórum v Liberci. Letos už ale investoři od otevírání nových chrámů konzumu upustili úplně. Prvně od roku 1990 nebude v Česku otevřeno žádné nové nákupní centrum.
Za poklesem výstavby je celosvětová ekonomická krize, která snížila výdaje spotřebitelů, a naplno tak dopadla na maloobchodníky, kteří do té doby hledali další pronájmy ve velkých centrech. „Teď buď pozastavili expanzi, nebo se soustředí na konsolidaci svých poboček,“ vysvětluje Filip Kolmer, analytik realitněporadenské společnosti Jones Lang La Salle. Několik firem navíc zbankrotovalo a další potenciální nájemci si vstup na český trh rozmysleli, protože by se časově kryl s počátkem hospodářského poklesu.
Samostatnou kapitolou je financování projektů. Pokud developer žádá o úvěr, musí se potýkat s vyššími nároky bank na předpronajatost i výši vlastního kapitálu. „Kde dříve stačilo 30 procent předpronájmů, je nyní za potřebí 50 až 60 procent. Zároveň před krizí stačilo, aby měl investor 20 až 30 procent vlastního kapitálu, nyní je ale požadována 50- až 60procentní účast,“ vypočítává Kolmer. To přirozeně vede k odkládání plánovaných projektů na dobu, kdy se snad banky budou chovat přívětivěji.
Prozatím se investoři raději soustředí na již stojící centra, snaží se je vylepšit a získat tak ve srovnání s konkurencí navrch. Cesty k tomu volí dvě – předpronájmy a rekonstrukce.
Ve znamení proměn
Proměnit své prostory se chystá například dosud ne příliš úspěšné OC Šestka. „Rozhodnutí o rekonstrukci padlo ve druhé polovině minulého roku, ale o potřebě zásadních změn se interně hovořilo už déle,“ říká Václav Jonáš, manažer společnosti Europolis Real Estate, která je investorem projektu. Zatím v obchodním domě vznikl nový dětský koutek. Hlavní atrakcí je ale dvacetimetrový tobogán mezi podlažími. V průběhu letošního roku plánuje developer ještě zrekonstruovat příjezdovou zónu a nový stravovací prostor má zase nabídnout kulinářské lahůdky z celého světa.
V centru Nový Smíchov, které vlastní stejná firma, se pozmění interiér – přibudou nové eskalátory a jedny ze starších nahradí dřevěné schody. Objeví se tu také nové odpočinkové zóny a kiosky. Nový kabát dostanou stěny, sloupy, zábradlí i podlaha. „Majitelé vědí, že bez inovací a kontinuální snahy o zlepšení by mohli na vysoce konkurenčním trhu ztrácet zákazníky,“ komentuje aktivitu investorů Tomáš Drtina, partner výzkumné společnosti Incoma GfK.
Kosmetické úpravy neboli takzvaný facelift ale není to jediné, na co se provozovatelé obchodních domů zaměřují. „V rámci rekonstrukcí se kromě vizuální stránky často řeší i rozmístění nájemců a změny ploch jednotlivých obchodů,“ upozorňuje Alexandr Rafajlovič, analytik realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield. Každý rok se tímto způsobem vymění zhruba pět až sedm procent nájemců.
Jiná centra se vydala cestou rozšíření. Letos by mělo přibýt 76 tisíc metrů čtverečních nových ploch, což je nejméně za posledních třináct let. Rozroste se například Avion Shopping Park na Zličíně a v Ostravě. Přibudou dětská hřiště, nové příjezdové trasy a zeleň. V Ostravě plánuje developer Inter Ikea Centre Group, kterému obě nákupní centra Avion Shoppping park patří, otevřít i novou, jižní část centra. Hlavními nájemci bude nábytkářský obchod Kika a francouzský sportovní řetězec Decathlon, který tak proniká na český trh. Kromě toho zde vznikne takzvaný strip mall, který bude vyhrazen nájemcům z řad prodejců nábytku a sportovních potřeb. Rozšiřovat se bude také na jižní Moravě – projektu Centro Zlín ještě letos přibudou 4000 metrů čtverečních nových ploch.
Internetové obchody a čistírny
Krize změnila požadavky českých zákazníků, kteří vždycky byli velmi citliví na ceny. Zvykli si hledat ještě levnější zboží než dříve. Majitelé center proto nájemníkům, kteří takový sortiment dokážou nabídnout, dávají více prostoru. Směřují do nich také například internetové obchody, které se dříve zaměřovaly výhradně na zásilkovou službu. „Otevírají v centrech menší pobočky, které slouží zákazníkům k vyzvedávání objednaného zboží. Klient ušetří náklady na poštovné a provozovatel je schopen udržet si konkurenceschopnost,“ vysvětluje Kolmer. Aby obchodní domy přilákali více lidí ze spádové oblasti centra, doplňují developeři nabídku službami. Od bankovních poboček, opraven a úpraven oblečení, čistíren, lékáren přes poštu, směnárnu, širší nabídku gastro provozoven až k novým konceptům zábavy. „Není to české specifikum, ale takovýto trend posunu od klasického zaměření na potraviny a módu pozorujeme v celoevropském měřítku,“ konstatuje Kolmer. Problém, který developeři aktuálně řeší, je to, jakým způsobem by se měla nákupní centra profilovat. Je lepší mít co nejširší nabídku, nebo je lépe soustředit se jen na vybranou část zákazníků? „Rozdíly v očekávání jednotlivých skupin nakupujících se postupem času zvyšují natolik, že je svou výraznější profilací budou následovat i nákupní centra,“ myslí si Jonáš, podle kterého dnes již jednoduše nelze vytvořit nákupní centrum, které by vyhovovalo všem lidem ve spádové oblasti. „Sledujeme dvojí trend. Pronajímatelé se buď snaží směřovat nabídku obchodů v centru více tak, aby byla šitá na míru jeho spádové oblasti, nebo si naopak určitým zaměřením svou spádovou oblast rozšiřují,“ dodává Kolmer. Až budoucnost ukáže, který ze způsobů boje o zákazníka je pro dané centrum efektivnější.
Ostrava a Opava
Fakt, že letos developeři upustili od otevírání nových center, ale neznamená, že by trh úplně spal. Kromě rekonstrukcí se pouští také do významnějšího rozšiřování už stojících center. Minulý měsíc začala dostavba OC Futurum v Hradci Králové, která má skončit v květnu příštího roku. Vznikne tam 35 tisíc metrů čtverečních nových ploch, o které se bude dělit přes sto obchodů. Na začátku března začala výstavba nové části pražského OC Černý Most. Mezinárodní firma Unibail – Rodamco, která jej vlastní, prozatím tají, co konkrétně chce nabídnout. „Situace na českém trhu se významně mění. Představujeme proto náš projekt jako průkopníka nové éry nákupních center v České republice,“ uvedl pouze Arnaut Burlin, ředitel firmy pro střední Evropu. Představitel společnosti, která kromě obchodního domu na Černém Mostě provozuje také Centrum Chodov a má většinový podíl v nákupní zóně Arkády Pankrác, ještě dodal, že projekt bude mít unikátní design a bude provozován ekologicky. Více podrobností prý prozradí až na konci března. Aktuálně probíhá také výstavba center, která se zákazníkům otevřou v příštích letech. Například v Moravskoslezském kraji, který má podle realitních odborníků největší potenciál, protože na jednoho obyvatele tam připadá nejméně obchodních ploch, vznikají hned dvě – Nová Karolina v Ostravě a Breda & Weinstein v Opavě. Ve fázi plánů jsou na severu Moravy i další obchodní domy. „Další centra budou nepochybně pořád vznikat. Šanci do budoucna ale budou mít jen vysoce promyšlené a zákaznicky atraktivní koncepty ve vysoce exponovaných lokalitách,“ uzavírá Drtina.
