Jestliže ceny bytů v novostavbách nabraly za poslední dva roky až 40procentní růst, luxusní segment rozhodně nezůstal pozadu. Nejmarkantněji je to vidět - jak jinak - v lokalitě Prahy 1, která je synonymem pro ty nejluxusnější rezidence. Zatímco průměrná cena pražské novostavby se historicky poprvé vyšplhala k 70 tisícům korun za metr čtvereční, což mimochodem ještě před pár lety bylo chápáno jako cena za velmi nadstandardní bydlení, v centru Prahy je to dnes už o 100 tisíc víc.
Pokud započítáme i Pařížskou ulici, je to dokonce 183 tisíc korun za metr. Většinou jde přitom vzhledem k lokaci celkem logicky o rekonstrukce starých nemovitostí, nikoli nové byty. Na konci roku 2015 klientovi bažícím po bytě v Praze 1 stačilo ještě 146 tisíc korun na metr čtvereční.
„Růst cen je obzvláště patrný od května 2017. Začátkem jara začaly docházet zásoby luxusních bytů, což žene jejich ceny vzhůru, protože poptávka se nesnižuje, spíše naopak“ vysvětluje Elena Jakubovič. Její společnost Y&T Luxury Property nabízí luxusní byty a domy a zaměřuje se na průzkum trhu. Trh luxusních nemovitostí začal podle Jakubovič po krizi výrazně oživovat později než trh pro obyčejné smrtelníky - až na začátku loňského roku.
První nové developerské počiny se objevovaly v průběhu roku 2015 a 2016. Na trh se dostaly projekty jako Vitrage House, Jilská 2, Rezidence U Muzea, Chateau Savoy, La Corte, Palác Dlouhá, V Kolkovně 5, Betlémská, Janáčkovo nábřeží 39, River Gate, Kozí 3 nebo Spálená 5. Ty už jsou ale dnes až na výjimky - například Obecní dvůr na Starém Městě - téměř vyprodané.
Přečtěte si rozhovor s autorem V Tower, Prague:
Radan Hubička: Nechci kreslit dvojplošníky
„Nejdůležitější pro developery v podmínkách rostoucího trhu je neprodávat pod tržní cenou. Prodávající, kteří se radovali, že své byty udají rychle, ve skutečnosti prodávali moc levně“ konstatuje Jakubovič. Cenový růst v luxusním segmentu ovlivnilo několik faktorů. Kromě levných hypoték se na růstu cen značně podepsal také systém sdílené ekonomiky Airbnb – a to specificky v lokalitě Prahy 1 v segmentu menších bytů. Ředitelka společnosti Central Group Michaela Tomášková dodává, že lidí, kteří si mohou dovolit koupit byt za víc než 15 milionů, zároveň začalo přibývat.
Firma, která se ještě před pár lety zaměřovala spíše na střední segment bydlení, proto chystá další luxusní projekty. V minulém roce už tvořily byty s cenou vyšší než sto tisíc korun za metr deset procent prodejů firmy. Tuzemský rezidenční developer zatím sázel u luxusu na Prahu 5 a Prahu 1 - momentálně nejdražším bytem v nabídce je čtyřpokojový luxusní střešní apartmán s velkou terasou v Rezidenci U Muzea nad Václavským náměstím za 32,2 milionu korun - do budoucna plánuje i Žižkov nebo Holešovice.
Mikrosvěty centra města
U luxusních rezidencí je odpradávna základem lokalita. „Luxusní segment je specifická část realitního trhu, která je složená především z jednotlivých výjimečných nemovitostí nacházejících se v prestižních lokalitách: v Praze to znamená u vil Hanspaulka, Ořechovka a Hřebenky, u bytů Malá Strana, Staré Město a Hradčany, kde se cení výhled na Pražský hrad. Nemovitosti v jiných lokalitách, případně i s vyšším standardem vybavení, nedosahují tržní hodnoty nemovitostí v těchto oblastech,“ podotýká Denisa Višňovská, partnerka společnosti Lexxus Norton.
I když ty nejprestižnější adresy jsou tedy historicky dané, v cenících jsou v posledních dvou letech přece jen vidět mírné posuny, které míchají pořadím. Praha 1, jejíž hlavní devízou je punc historie a onen tak ceněný genius loci, se z pohledu luxusních bytů člení na mikrolokality, které ovšem mají velký vliv na cenu. Centrum města se dá pomyslně rozdělit na Pařížskou, Josefov, Malou Stranu (včetně Janáčková nábřeží), Petrskou čtvrť, okolí Národního divadla a Václavské náměstí. Nejžádanější je Josefov, kde lze prodat metr čtvereční bytu i za 220 tisíc korun. Právě Josefov má jeden z nejvýznamnějších atributů luxusu - výhled na Pražský hrad, který ospravedlňuje rozdíl ceny bytů v jednom domě i o desítky milionů korun.
Pařížská a nekonečno
Samostatnou kapitolou je pak Pařížská ulice, což už je statusová záležitost. Jména lidí, kteří tu vlastní byt, najdete většinou v žebříčcích miliardářů. V současnosti tam velká nabídka bytů na koupi není. Možná nějaké přibudou po rekonstrukci rohového domu naproti hotelu InterContinental, který změnil majitele. Mít a nemít v adrese „Pařížská“ je otázkou i mnoha milionů korun. Ceny bytů v přilehlých ulicích - například Elišky Krásnohorské nebo Maislově - se také šplhají do desítek milionů, v Pařížské si ale připravte od 260 tisíc korun za metr čtvereční až do „nekonečna“.
Společnost Central Group objevila luxusní segment bytů a hodlá v něm expandovat. Momentálně nejdražším bytem v nabídce je čtyřpokojový luxusní střešní apartmán s velkou terasou v Rezidenci U Muzea na Václavském náměstí za 32,2 milionu korun. Do budoucna firma plánuje luxusní byty i na Žižkově nebo v Holešovicích.
O něco levnější je Malá Strana, kde by mělo stačit na metr 183 tisíc korun, stále ale patří mezi top pražské adresy. „Levnou“ lokalitou v centru je okolí Václavského náměstí, kde se dá metr bytu pořídit „už“ za 130 tisíc korun. Tyto byty se mohou v budoucnu ukázat dobrou investicí, jejíž zhodnocení ovšem závisí na plánované rekonstrukci náměstí a změně skladby osazenstva.
Bazén, zahrada, jachta. Zn.: V Praze. Luxusní byty a penthousy nabízejí developeři i v Karlíně. Lákají na atributy luxusu, které v centru Prahy nedostanete. Cena? Ta je tajná, jak je ostatně v tomto segmentu zvykem, jde ale do desítek milionů.
Druhé nejvyšší průměrné ceny z pohledu městských čtvrtí jsou tradičně v Dejvicích. Na 128 tisíc za metr tam zvedl obvykle o něco nižší průměr exkluzivní projekt Vila Vokovice. Třetí příčku - 119 549 korun za metr čtvereční - si drží Vinohrady, které bývají dávány za vzor urbanisticky dobře zvládnuté části města. „Rezidenty vždy lákaly patinou světa umělců a akademických mozků, což se ale pozvolna mění a jsou spíše čtvrtí expatů,“ vysvětluje Elena Jakubovič. Takovým pražským Sohem se podle ní stávají Holešovice, kde se cena za nadstandardní byt už dostala bezpečně nad hranici sto tisíc korun.
V sousední Praze 8 klient také klidně zaplatí za metr 117 tisíc. „To je dáno novými projekty u řeky jako Dock a Prague Marina, které nabízejí i luxusní penthousy a možnost bazénu. Ten v Praze 1, která se omezuje většinou na rekonstrukce historických nemovitostí, nepostavíte,“ vysvětluje Elena Jakubovič. Dock Marina Boulevard láká kromě bazénu na velkou zahradu a privátní parkování lodě na Libeňském ostrově. Praha 8 tak v cenících přeskočila dokonce oblíbenou Prahu 5, jejíž devízou je taktéž řeka, ovšem s velmi omezenými pozemky pro novou výstavbu. Tam vyjde metr čtvereční na 111 tisíc korun.
Dále čtěte:
Michael Gubbins: Véčko by se do New Yorku hodilo
Ještě o nás uslyšíte: architekti Ondřej Chybík a Michal Krištof se chystají „dobýt svět“
Masarykovo nádraží, Waltrovka, nyní Juliska. Penta postaví nové byty
