Jakub Pelikán
Americká developerská společnost ProLogis, která se specializuje na výstavbu logistických center, vstoupila do Česka jako jedna z posledních. Během pár let se však z ní stala jedna z nejaktivnějších. ProLogis na konci června obhospodařoval ve světě 41,5 milionu metrů čtverečních skladovacích ploch v hodnotě 29,9 miliardy dolarů, v Česku zatím provozuje tři parky. Tuzemský tým ProLogisu vede Jakub Pelikán, který do společnosti přišel z poradenské realitní firmy Jones Lang LaSalle.
EURO: Mění se požadavky klientů na logistické parky? PELIKÁN: Klienti se snaží zkracovat nájemní smlouvy. V kontinentální Evropě převládá trend co nejkratších kontraktů, Angličané naopak uzavírají smlouvy na patnáct až dvacet let. Byli jsme v Česku první, kdo začal stavět spekulativně, dnes už to však dělá každý. V minulosti se tu uzavíraly smlouvy na pět let, nyní na tři roky.
EURO: V okolí Prahy vyrůstají logistické parky téměř bezhlavě. Domníváte se, že jich je již dostatek, nebo má trh ještě rezervy? PELIKÁN: Výstavba logistických center v okolí Prahy je reakcí na výraznou poptávku. Přestože se skladové a logistické prostory stavějí stále více spekulativně, jejich neobsazenost je zdravá. Navíc bez jisté míry neobsazenosti by se trh nemohl vyvíjet.
EURO: Jaká je podle vás skutečná neobsazenost logistických prostor? PELIKÁN: Asi osm procent. Nejsou tu zkušenosti, ale alarmující neobsazenost by byla patnáct a více procent. V regionech je však neobsazenost nulová. Ještě dnes se tam staví na klíč. Začnete-li stavět spekulativně, stejně stavbu dokončujete už pro konkrétního nájemce. V krajích dominuje společnost CTP Invest, developeři již však začali objevovat jejich potenciál. Přitahuje je především okolí větších měst podél důležitých dopravních tepen. Atraktivní jsou zejména oblasti v okolí Plzně, Brna a Ostravy. ProLogis momentálně zajímá oblast Plzně a Ostravy, kde plánuje vystavět nové logistické parky.
EURO: Jak si v Česku vede Prologis? PELIKÁN: V Česku je nejsilnější CTP Invest, my jsme druzí až třetí. Ale stále se vyvíjíme. Je tu složité plánovat stavby, protože to je časově velmi náročné. Navíc jsme z hlediska hledání vhodných lokalit vybíraví. I kdyby klient chtěl, nepostavíme mu logistické centrum uprostřed lesa.
EURO: Předpokládáte nějaký významný zvrat ve vývoji cen za pronájem logistických prostor? PELIKÁN: Bude pokračovat mírné snižování cen. Ovlivňuje je rostoucí konkurence. Nedokážu říct, kdy se pokles zastaví, ceny ještě neklesly až na dno. Až pak se trh začne znovu modifikovat. Na nasyceném trhu se přestane stavět a začne se znovu pronajímat, potom ceny zase porostou.
EURO: V tuto chvíli v logistice jasně převládá silniční přeprava. Jakou dáváte šanci jiným dopravním cestám než silnicím? PELIKÁN: Hledáme především lokality, které budou přitahovat pozornost zákazníků i za 20 či 30 let, jsou dobře vidět a snadno dopravně dostupné. Nicméně náš nový projekt v Úžicích již počítá s tím, že se v ČR konečně brzy začnou rozvíjet i jiné formy dopravy než silniční, a my chceme být připraveni. Logistický areál je na dohled od plánovaného přístavu na Labi, u železničních kolejí, nedaleko Pentou plánovaného cargoterminálu Vodochody a tak dále. Současná poptávka však prozatím není ve fázi, kdy bychom si mohli dovolit spekulativně postavit například vlečku.
EURO: Jste komerčním provozovatelem logistických parků. Jak se díváte na snahy vlády - ministerstva dopravy - založit veřejná logistická centra? PELIKÁN: Myšlenka dotací je dobrá. Je však třeba zodpovědět otázku, jaký mají smysl a pro koho jsou určeny. S ohledem na finanční stránku však vidím v takovém projektu nezbytnou účast komerčních subjektů. Vláda by měla spíše finančně podporovat dopravní cesty - především železniční. Po silnici se jezdí stále více, protože letecká a vodní přeprava je limitovaná a České dráhy momentálně nejsou právě atraktivní.
EURO: Tuzemští architekti si stěžují na krabicovité útvary vyrůstající na polích. Od logistického centra nelze očekávat žádné velké umění. Jsou všude ve světě tak typizovaná a unifikovaná jako u nás? PELIKÁN: Sklady nikdy nebudou architektonické skvosty. Krabice, která má čtyři rohy a výšku dvanáct metrů, je prostě nejúčelnější. Vejde se do ní velké množství poptávky. Každý se dnes se snaží co nejvíce ušetřit, a proto chce tu nejefektivnější plochu. Postavíte-li architektonický skvost, nikdy nedosáhnete kýženého výsledku. V logistice budou stejné stavby moderní i za deset let, skladování se nemění. V Japonsku se sice staví jinak - do pater -, ale tam jsou drahé pozemky. Uvědomuje si, že hyzdíme krajinu, na druhé straně však logistické parky fungují u dálnic jako protihlukové stěny. A negativa se snažíme kompenzovat vysazování zeleně.
