Ceny zahraničních nemovitostí padají. Nakupujte, ale opatrně

Na výhodný nákup zahraničních nemovitostí si zájemci ještě počkají. Neplatí to ale všude. Za milion a půl můžete mít například v Turecku luxusní apartmán.

Autor: Martin Siebert

Člověk nemusí být zrovna premiér či jeho poradce, aby zatoužil po vlastním domku či alespoň bytečku někde u moře či v Alpách. A ani na to nepotřebuje moc peněz – řada takových nemovitostí je levnější než panelákový byt v Praze. Ve většině zemí Evropy nenarazí ani na legislativní překážky. Jediné, co si musí stanovit, je, k čemu takovou nemovitost potřebuje a jak ji správně vybrat.

V podstatě jsou dvě alternativy – koupě výhradně k osobním účelům či jako investice na pronájem. Je možná i kombinace, potom ale investor musí počítat s tím, že ani jedna z funkcí takové nemovitosti nebude úplně uspokojivá.

Zdá se, že poslední pokles cen nemovitostí napříč celým světem by měl k nákupům motivovat. Přesto – čas nákupu bytů a domů v Evropě ještě nenastal. Alespoň podle největšího světového průvodce nemovitostmi globalpropertyguide.com. Po deseti letech stabilního růstu cen a jednom roku cenového pádu jsou evropské reality stále předražené. Evropa je přes jisté známky stabilizace stále v krizi. Platí to jak pro západní Evropu, kde se očekává jen velmi táhlá obnova, tak i pro východní Evropu, kde je vývoj leckde podstatně bouřlivější.

Propad o desítky procent

K největším cenovým poklesům letních bytů a domů došlo překvapivě v nejlevnějších oblastech. Trh těchto nemovitostí je v krizi ve východoevropských zemích, ve Španělsku a Portugalsku. Oproti tomu „tradičnější“ destinace, jako je středomořské pobřeží Itálie, si ceny drží. Důvodem je, že tamní vláda nedovolila chaotickou novou výstavbu, a tak je nabídka velmi stabilní. A s ní i ceny.

Trh rekreačních nemovitostí, stejně jako ostatní segmenty realitního trhu, zasáhla krize. Největší dopad má propad libry. Britové byli dlouholetými tradičními investory v zemích jižní Evropy. S pádem britské libry o třetinu se ovšem nemovitosti pro ně staly nedostupnými. Pokles poptávky platí ale pro celý svět a kromě luxusního segmentu nemovitostí pro velmi úzký okruh zájemců také pro všechny byty a domy.

Obecně platí, že největší zájem je o nemovitosti v nižší a střední cenové hladině, ty zajímavé lze v současné době pořídit za docela levné peníze. Například 75 tisíc dolarů, tedy zhruba jeden a půl milionu korun, stojí apartmán v turecké Alanyi se dvěma ložnicemi a výhledem na moře. Za stejnou cenu lze pořídit stoletý kamenný dům u řeky severně od bulharské Sofie, nový apartmán na takzvaném stříbrném pobřeží Portugalska či několik domů v Řecku a na Krétě. Levný apartmán ovšem nemusí být doopravdy levný. Kupující by se totiž neměl dívat jenom na cenu (viz Box: Co zvážit před koupí nemovitosti).

V České republice dominuje podle zkušeností realitních kanceláří zájem především o nemovitosti v Chorvatsku, Španělsku

a Bulharsku.

Chorvatsko: návrat k realitě

Jednou z nejoblíbenějších destinací pro nákup nemovitostí bylo až donedávna Chorvatsko. Relativní blízkost, dostupné ceny i známost trhu vyvážily investorům „balkánské riziko“. I zde ale vloni došlo k razantnímu poklesu ceny. Na ostrovech Vis a Hvar nebo v oblasti kolem Splitu a Primoštenu lze letos v létě koupit stejnou nemovitost jako loni. Ale o více než polovinu levněji.

Průměrná čísla ovšem nejsou tak drastická. Oproti loňskému létu, kdy podle tamního největšího webu na nemovitosti CentarNekretnina.net ceny u jadranského pobřeží meziročně rostly patnáctiprocentním tempem, došlo letos k poklesu. Ke konci června byly ceny v průměru meziročně o 2,3 procenta níže než loni. Trochu problematické však je, že jen v šestém měsíci 2009 došlo k meziměsíčnímu poklesu o 2,2 procenta. Zlepšení experti nečekají. „V posledních letech realitní trh vždy oživl po prázdninách. Pochybujeme, že se letos stane to samé. Důvodem je finanční krize. Spíš se domnívám, že transakcí bude jen velmi málo,“ říká Domenico Devescovi, šéf CentarNekretnina.net.

Bulharsko: o dva roky zpátky

Přímořské apartmány v Bulharsku vyhledávali ti zájemci, kteří chtěli kombinaci levného bydlení a jisté investice. Propad cen ale z jisté investice udělal velmi nejistou. Poptávka po bulharských apartmánech klesla o dvacet procent – mezi tamní největší investory patřila britská střední třída, kter&aacute
; nyní neinvestuje.

Takže zatímco několik let po sobě ceny těchto nemovitostí stoupaly desetiprocentním tempem, v posledním kvartálu 2008 přišel zlom. Podle analýzy bulharské Raiffeisen Real Estate se nyní ceny dostaly na úroveň roku 2007. Největší pokles zaznamenaly nejoblíbenější byty v cenovém rozpětí 50–70 tisíc eur. Luxusní nemovitosti zatím propadu cen odolávají. Největší propad postihl destinace Sveti Vlas a Slunchev Briag (Slunečné pobřeží).

Španělsko: přílišná výstavba

Sto padesát tisíc prázdných apartmánů na prodej a pokles cen v řádu desítek procent. Taková je španělská realita. Na rozdíl od Itálie či Francie tato země nové výstavbě nebránila, stavělo se všude na pobřeží bez ohledu na přírodu. Heslem byla kvantita, nikoliv kvalita. Mohutná výstavba dokázala krátkodobě povzbudit tamní ekonomiku, dlouhodobě se ale stala noční můrou.

V meziročním srovnání ceny bytů klesly ve Španělsku o 10 procent, nemovitosti v přímořských oblastech ztratily oproti loňsku osmnáct procent ceny. V průměru lze koupit dům o patnáct, ale i 40 procent levněji než za top ceny, kterých tato země dosáhla v roce 2006. Týká se to jak španělské pevniny, tak i nemovitostí na ostrovech Malorka, Ibiza, Menorka. Podle banky Bilbao Vizcaya Argentaria se aktuálně na trhu prodává 800 tisíc až 1,4 milionu domů. Banka očekává, že tento obrovský objem trh neabsorbuje dříve než v následujících dvou letech.