Analytici v jednom ze scénářů pracují s cenou akcie rovnou nule
Jako přehnaný pesimismus se mohla v roce 2006 jevit analýza společnosti Orco, kterou publikoval týdeník EURO. Již tehdy jsme konstatovali, že jde o nejkontroverznější akcii českého kapitálového trhu (EURO 29/2006). „Jedni Orco oslavují, když vyzdvihují především meziroční zhodnocení o 75 procent nebo fakt, že titul je v černých číslech jako jediný i v porovnání s počátkem roku (plus 38 procent), případně prudkou expanzi, která se v bilanci projevuje novými pozemky a plány na jejich zhodnocení. Druzí je porovnávají s technologickou horečkou z přelomu tisíciletí. Také tehdy prý prudce rostly především akcie firem, které prostřednictvím svých public relations veřejnosti vštěpovaly, jak pozitivní výhledy sektor, ve kterém působí, má a jaké zlatonosné příležitosti před nimi leží v případě, že budou mít dost hotovosti. Nárůst tržeb internetových firem za potřebou nového kapitálu přitom stejně jako v případě Orka výrazně zaostával,“ napsal téměř před třemi lety týdeník EURO.
Tehdy, v době realitního boomu, se přirovnání k technologické bublině mohlo zdát zveličené. Nyní se ukazuje, že obavy o další vývoj firmy byly na místě. To, že akcie Orka dávno necharakterizují černá čísla, není jedinou změnou. Z třítisícových hodnot spadly zhruba na stovku, zakladatel firmy Jean-François Ott disponuje majetkovým podílem ve výši jen přibližně 1,6 procenta a spekuluje se o tom, že vedení Orka má plno práce s tím, zachránit společnost před krachem. Management slibuje, že novou strategii představí do 25. března.
Strategie Prosperity
Největším podílníkem Orka je v současné době investiční společnost Prosperita sídlící v Orlové na Karvinsku. Podle vlastních údajů má kořeny ještě v kuponové privatizaci a zaměřuje se na investice do akcií firem obchodovaných na trzích Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD). Prosperita nedávno zvýšila svou majetkovou účast v Orku na pět procent. „O společnost Orco jsme se strategicky zajímali již delší čas. Od konce minulého roku, v době, kdy se nám zdály akcie podhodnocené, jsme se rozhodli postupně nakupovat. Předpokládáme, že náš podíl budeme ještě o něco navyšovat. Konkrétní strategie bude záviset na vývoji hospodářské situace ve světě a v samém Orku,“ komentoval transakci generální ředitel Prosperity Miroslav Kurka.
Vedení investiční firmy se prý bude snažit o to, aby se do některých orgánů Orka dostali její lidé. „Vzhledem k výši naší investice budeme na valné hromadě Orka prosazovat zvolení našich zástupců do orgánu společnosti, abychom svoji investici ochránili. Podílet se na přímém řízení zatím neuvažujeme, prioritou je pro nás dlouhodobé zhodnocování investice,“ konstatoval pro týdeník EURO Kurka. V současné době prý management Prosperity s Orkem nevyjednává, nicméně schůzce se nebrání. Konkrétnější informace o působení Prosperity budou zřejmě po valné hromadě, která by se měla sejít koncem dubna.
Do března rozbor Všichni investoři čekali, jak dopadnou hospodářské výsledky za minulý rok. Orco je mělo zveřejnit v uplynulém týdnu. Nedočkali se. Představenstvo totiž požádalo management o hloubkový rozbor provozních a strategických operací. Firma sdělila, že informace zveřejní na konci března, a do té doby chtěla přerušit obchodování s akciemi a dluhopisy. V Praze, Varšavě a Budapešti se obchody přerušily pouze na jeden den, v Paříži vyhověli požadavkům firmy a transakce pozastavili. První den po obnovení obchodů spadly v Praze akcie developera o 23,5 procenta. Později své ztráty částečně umazávaly. Analytici popisovali vývoj jako volný pád. „Rozhodnutí Orka nepovažujeme za šťastné, vede k řadě spekulací o situaci ve společnosti. Přivítali jsme rozhodnutí burzy o obnovení obchodování s akciemi,“ říká Kurka. S jeho názorem souhlasí i někteří analytici. „Jde o nestandardní krok, protože firma požadovala zastavení transakcí na dobu neurčitou. Společnost si tak sama škodí. Navíc její komunikační politika není ideální, není otevřená vůči investorům,“ domnívá se Patrick Vyroubal, analytik společnosti Atlantik FT. I když se s papíry Orka v Praze neobchodovalo pouze jediný den, spekulacím se zabránit nepodařilo. V internetových diskusích se mezi drobnými investory například objevují názory, že situace ve firmě je ještě horší, než kdo vůbec očekával, a dohromady s oznámením hospodářských výsledků přijde i zpráva o krachu. Někteří ale míní, že panika byla uměle vyvolaná. Manažeři Orka prý chtěli papíry nakoupit ještě levněji, a vypustili proto poplašnou zprávu o hloubkové kontrole ve firmě.
Ztráta přes dvě miliardy
Již tak nepřehlednou situaci komplikuje fakt, že nikdo dnes nedokáže přesně říci, jak si Orco po finanční stránce vlastně vede. Tržní kapitalizace společnosti za posledních dvanáct měsíců klesla z více než 15,5 miliardy na současných necelých 1,1 miliardy korun. Přitom před dvěma lety dosahoval tento ukazatel více než 36 miliard korun. Analytici očekávají ztrátu Orka za loňský rok přes 100 milionů eur, tedy asi 2,65 miliardy korun. Ještě v roce 2007 firma dosáhla čistého zisku 87,5 milionu eur, neboli 2,2 miliardy korun. Tím výčet špatných zpráv zdaleka nekončí.
V analýze, kterou zpracovala KBC Securities, se konstatuje, že v letošním roce bude muset Orco splatit dluh ve výši zhruba 208 milionů eur. Dle agentury Bloomberg se Orku podařilo s bankami dojednat změnu podmínek u čtyřiceti úvěrů splatných letos. Jejich objem dosahuje sta milionů eur. Šéf Orka Jean-François Ott konstatoval, že díky tomu získala společnost „více komfortu a flexibility“. Ott tvrdí, že je „rozumně optimistický“, a věří, že se mu podaří prodloužit splatnost většiny úvěrů. „Nezažíváme krizi poptávky, ale finanční krizi, která nás zasáhla,“ uvedl pro Bloomberg Ott. „Nyní musíme najít cestu, jak dostat na trh naše produkty,“ říká šéf Orka.
Dle KBC Securities je Orco jednou z nejvíce zadlužených firem, které sleduje. Poměr mezi dluhem a hodnotou aktiv dosáhl padesáti procent. Banky jsou v současné době k developerům obecně více než ostražité. Firmám, jež jsou nuceny sehnat peníze na uhrazení dluhů, často nezbývá nic jiného, než narychlo, a tedy i pod cenou, prodávat nemovitosti. To by mohlo dle KBC Securities dále snížit hodnotu Orka. Jeho vedení již dříve potvrdilo, že se chystá prodat nemovitosti v zemích, kde působí. Minulý rok viceprezident společnosti Aleš Vobruba v rozhovoru pro týdeník EURO uvedl, že půjde o kancelářské budovy a rezidenční nemovitosti a portfolio bytů, které Orco dokončilo a drželo v pronájmu v Česku a v Německu. „Z toho vyplývá strategie prodávat každý rok deset procent portfolia. A tyto peníze reinvestovat do nových projektů, které můžeme po dokončení prodat. Současně si budeme v portfoliu držet klíčové projekty, ze kterých získáváme nájem,“ upřesnil Vobruba.
„Toto platí. Není sestaven žádný seznam objektů, které bychom nabízeli k prodeji. Rozhodujeme se podle toho, zda nabídka na odkoupení je pro nás zajímavá,“ tvrdí Petra Zdenková, tisková mluvčí Orka. Odmítá tvrzení, že by společnost prodávala nemovitosti pod cenou. Dle německých médií z konce minulého roku ale prodalo Orco v Berlíně rezidenční objekty pod účetní hodnotou, v některých případech až o dvacet procent níže. Analytici řadí mezi nejrizikovější nemovitosti v portfoliu Orka například varšavský rezidenční objekt Zlota 44, který spadá do luxusního segmentu. Ten bude dle jejich očekávání postižen krizí nejvíce. Orco jíž budovu začalo stavět. Finančně náročný projekt prý zvyšuje tlak na krátkodobé cash flow.
Prodávat! KBC Securities stanovila fundamentální hodnotu akcie Orka, kterou radí prodávat, na 3,03 eura, pesimistický scénář pracuje s cenou rovnou nule, optimistický kurz je 6,25 eura. V dubnu 2007 přitom vše vypadalo zcela jinak. Analytici KBC Securities doporučovali akcie Orka nakupovat, předpokládali, že se návratnost investice může zvýšit o více než deset procent. Tehdy se za jeden cenný papír platilo 126,5 eura. Vyroubal ze společnosti Atlantik FT radí nakupovat akcie developera pouze jako spekulativní investici. „Výhled realitního sektoru není příznivý. Očekáváme, že ceny nemovitostí půjdou ještě dolů. Tím se sníží i hodnota portfolia developerských firem, čímž poroste jejich relativní zadluženost,“ tvrdí. Banky proto budou více tlačit na plnění úvěrových smluv. „V budoucnu budou mít banky větší vliv na chod firmy než akcionáři,“ domnívá se Vyroubal. Zástupci Prosperity, dnes největšího podílníka Orka, nicméně tvrdí, že aktuální vývoj kurzu odpovídá investičnímu záměru, a podíl chtějí nadále zvyšovat. I přes případná rizika. „Není však naším cílem zvýšit podíl na kapitálu a hlasovacích právech tak, abychom Orco plně ovládli. V této chvíli očekáváme a máme již potvrzen zájem dalších akcionářů o spolupráci na ozdravném programu Orka,“ konstatuje Miroslav Kurka.
Propouštíme
Ozdravování a zeštíhlování již developer započal. Více než dvě stě lidí bylo propuštěno a prezident firmy Ott nevyloučil další snižování počtu zaměstnanců. Majetkový podíl Otta se nedávno ztenčil z jedenácti na 1,6 procenta. Důvodem prodeje akcií, jež vlastnila Ottova firma Ott & Co. a které sloužily jako zástava za financování, byl pokles jejich hodnoty a následný prodej bankou. V médiích se objevily zprávy, že Ott se nedohodl na vstupu švýcarského investičního fondu Cogef do Orka. „Z jeho prohlášení je patrné, že firma nehledá strategického partnera a chce přežít současnou krizi sama,“ komentuje Vyroubal.
Největším plánovaným projektem Orka, které aktivně působí kromě Česka také v Maďarsku, Polsku, Rusku, Chorvatsku, Německu a na Slovensku, je bytový a kancelářský projekt v pražských Bubnech. Do něho chtěla firma původně investovat přes 70 miliard korun. Zástupci Orka optimisticky tvrdí, že na plánech se nic nemění. Developer dokonce najal mezinárodní realitní společnost DTZ, aby zajišťovala nájemce komerčních ploch v komplexu North East Corner o rozloze více než 50 tisíc čtverečních metrů, který by měl vyrůst v první etapě revitalizace areálu nádraží Praha-Bubny. K tomu, aby Orco mohlo v Bubnech začít stavět, potřebuje změnu územního plánu. Tu ale zatím schválenou nemá a dle zdrojů týdeníku EURO nepůjde o hladký proces. „Čekáme, že se tak stane do konce letošního roku. Vše ale záleží na Praze,“ říká mluvčí Zdenková. Teprve poté může developer žádat o všechna nutná povolení. „Nezačneme stavět, dokud nebude alespoň polovina ploch předpronajata,“ dodává s tím, že nejdříve by stavební práce mohly začít v příštím roce.
Orco trvá na tom, že pozemky v Bubnech prodávat nebude. Dohodě s jiným developerem se ale nebrání. „Nevylučujeme, že na pozemcích nějakou budovu postaví jiná firma,“ dodává Zdenková. Snad o tom ještě bude rozhodovat Orco.
TABULKA
Složení akcionářů Orka
Akcionář Podíl k 18. 11. 2008 (v procentech) Současný podíl (v procentech)
Akcie volně obchodované 85,3 82,4
Prosperita 0,2 5
Jardenne 4,2 4,2
European Investors 4,7 2,9
Vlastní akcie Orka 2 2
Bernard Gauthier 1,9 1,9
Ott & Co. 1,6 1,6
Pramen: Atlantik FT
