Když se zeptáte developerů i bankéřů, jak se budou v současné krizi vyvíjet ceny domů a bytů, bez váhání všichni odpovídají, že porostou. Bytů je nedostatek a poptávka je pořád velká, tvrdí unisono. Na účtech Čechům leží stovky miliard korun, inflace poroste a všichni budou kupovat nemovitosti jako doposud. Přání je ale otcem myšlenky a zejména v hlavním městě to přestává platit.
Krize se projevuje se zpožděním, takže jarní dopady pandemie nového koronaviru jsou vidět ve statistikách Bezrealitky, největší platformy sloužící k prodeji nemovitostí, teprve ve třetím čtvrtletí. Z nich vyplývá, že pokračuje přesun Čechů do nájmů, klesá objem prodeje nemovitostí, ceny pražských bytů se snižují, zatímco v regionech nepřestávají zdražovat. „Nastává paradoxní situace. Zatímco ceny v Praze se propadají nebo stagnují, v Brně naopak rostou. Ceny v Praze dlouhodobě určuje globální poptávka – turisté, manažeři nebo investoři – a ta nyní stagnuje.
Oproti tomu zájem o bydlení v Brně mají především Češi a Slováci a ten neutuchá,“ je přesvědčen šéf Bezrealitky Hendrik Meyer.
Cena bytů podle jeho dat v Praze klesla na úroveň konce roku 2019, kdy se metr čtvereční prodával za 92 tisíc korun. Oproti tomu ve všech ostatních krajích ceny bytů rostly, ve Středočeském o devět procent na 55,8 tisíce korun za metr čtvereční a v Jihomoravském o osm procent na 65,8 tisíce korun za metr čtvereční.
Důvodem propadu cen nemovitostí v hlavním městě je, že na trh přicházejí byty, které jejich majitelé pronajímali krátkodobě přes portály jako Airbnb. Poptávka turistů úplně zmizela, takže se je majitelé snaží pronajmout nebo prodat. Problém se týká hlavně vlastníků bytů, kteří mají hypotéky a nemohou je už splácet ani ze svých rezerv.
Tento trend bude nabírat na síle s tím, jak se v příštím roce bude zvyšovat nezaměstnanost.
Na určitou dobu se tak ceny nemovitostí „zhoupnou“ směrem dolů.
Toto zhoupnutí by mohlo způsobit vrásky na čele i bankám, které v minulých letech prodávaly hypotéky v hodnotě devadesát a často i sto procent hodnoty nemovitosti. Po klientech by mohli žádat další zajištění, což by následně mohlo způsobit problémy tisícům domácností.
Pro Čechy jsou nemovitosti mezi investicemi dlouhodobě na prvním místě. Mít druhý či třetí byt na pronájem je bráno jako jistota. Svědčí o tom i poslední čísla prodeje hypoték, které v říjnu letošního roku byly opět rekordní, celkem za 25,2 miliardy korun.
„Takže tady máme paniku? Vypadá to, že ano. Ceny nemovitostí oproti očekávání řady odborníků a ‚čekatelů‘ na koupi prostě neklesly a neklesají. Spíše naopak. Kromě toho se staví méně bytů, což trh vnímá tak, že ceny půjdou nahoru. Je opravdu až s podivem, jak vlastně nedostupné ceny neodrazují lidi od nákupu,“ říká analytik bankovní asociace Vladimír Staňura. Podle něho to za posledních třicet let bylo vždycky tak, že v momentě nákupu se cena bytu nebo domu zdá naprosto nesmyslně vysoká, ale za pár let už je vidět, že šlo o dobrou investici.
Staňura se řídí historickou zkušeností, kdy konvergující ekonomika a rostoucí kupní síla obyvatel hnaly nahoru i ceny nemovitostí. Bylo by však naivní se domnívat, že ceny porostou donekonečna. Výrazně se projeví rozdíly mezi chudšími a bohatšími vrstvami obyvatel. Koupit si novou nebo druhou nemovitost si bude moci dovolit jen bohatší skupina obyvatel, přičemž jí výrazně nahrávají i extrémně nízké úrokové sazby. Letos už klesla průměrná úroková míra u hypoték na 2,02 procenta.
Kvartální změna ceny bytů za m2
(v korunách)
Praha
Středočeský
kraj
Jihočeský
kraj
Plzeňský
kraj
Karlovarský
kraj
Ústecký
kraj
Liberecký
kraj
Královéhradecký
kraj
Pardubický
kraj
Olomoucký
kraj
Jihomoravský
kraj
Zlínský
kraj
Kraj Vysočina
Moravskoslezský
kraj
Celá ČR
Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020
89 309
94 103
94 619
92 031
44 976
51 005
51 301
55 772
35 025
35 323
38 598
40 791
39 263
41 042
42 362
44 075
26 967
29 662
28 667
31 932
17 548
18 082
21 392
18 929
35 271
41 442
38 050
42 003
38 356
41 547
46 564
46 490
36 269
37 244
40 374
40 137
35 984
37 942
39 228
38 920
58 004
61 933
60 825
65 797
36 491
36 506
40 618
41 057
35 342
35 596
41 016
39 253
24 616
24 838
27 369
28 888
61 118
65 600
66 292
66 697
ZDROJ: BEZREALITKY
Hypoindex
(vývoj úrokové sazby v procentech)
ZDROJ: BEZREALITKY
O autorovi| Jiří Zatloukal, zatloukal@mf.cz
