Česko je v kurzu developerů i investorů

KOMERČNÍ NEMOVITOSTI Avalon Business Centre v Plzni, obchodní komplex Šestka v pražských Dejvicích, skladový areál Northpoint Distribution Park v Zdibech - to je jenom namátkový výběr z desítek rozestavěných projektů na území Česka. Naznačuje to hned dvě věci: developeři jsou velmi aktivní.

KOMERČNÍ NEMOVITOSTI Avalon Business Centre v Plzni, obchodní komplex Šestka v pražských Dejvicích, skladový areál Northpoint Distribution Park v Zdibech - to je jenom namátkový výběr z desítek rozestavěných projektů na území Česka. Naznačuje to hned dvě věci: developeři jsou velmi aktivní. A na rozdíl od minulosti už nejen v Praze.

Ve výstavbě komerčních nemovitostí donedávna dominovaly administrativní budovy a obchodní centra. Platí to v jisté míře ještě dnes. Nicméně developeři se už začínají více koncentrovat na dosud volný segment trhu - logisticko-průmyslové parky.

Dalším výrazným trendem, kterým se vyznačovala výstavba komerčních nemovitostí v loňském roce, je postupná regionalizace. Mezera, která dělí realitní trh v Praze a zbytku země, se již jednoznačně zmenšuje. Developeři i obchodníci začínají ve stále větší míře vyhledávat příležitosti mimo metropoli. V tomto ohledu nejvíce bodují Brno a Plzeň. Živo však začíná být i v Ostravě a některých dalších větších městech.

Z CENTRA NA OKRAJ

Moderních kancelářských prostor je nyní v tuzemsku kolem 1,8 milionu metrů čtverečních. Jen loni se jejich kapacita rozšířila o nejméně 140 tisíc metrů. V letošním roce by tento přírůstek měl být ještě vyšší. A na rozdíl od dob minulých půjde už také více o regiony.

Až dosud se stavební aktivita na tomto poli koncentrovala v hlavním městě. Jinde se jednalo pouze o ojedinělé projekty. Loni ale developeři už zamířili také mimo Prahu, například v Brně začala výstavba hned dvou velkých administrativně-obchodních komplexů - Spielberg a Brno Business Park.

Víceméně stejný proces, tedy pohyb od centra, probíhá i v rámci hlavního města. V jeho středu totiž už volné pozemky prakticky nejsou, takže nové stavby vznikají spíše na okraji. Příklad pražského projektu Smíchov Gate však naznačuje, že přinejmenším širší centrum ještě nějaké možnosti nabízí.

Vstup do Evropské unie nevyvolal masovou invazi zahraničních společností, jak někteří předpokládali. Zájemců o pronájem moderních administrativních prostor je stále hodně. Vedle nově příchozích na tom má zásluhu rozšiřování kancelářského zázemí firem. Loni to byla například GE Money Bank, která zčásti obsadila ostravský Axis Office Park.

Kvalitních kanceláří je na trhu dostatek, a pronajímatelé se tak předhánějí v nejrůznějších pobídkách, jako jsou nájemní prázdniny, příspěvky na stěhování či úpravy interiérů. Díky tomu se takzvané efektivní nájemné udržuje na stabilní úrovni (v Praze to je 14 až 17 eur za metr čtvereční měsíčně) a leckde dokonce mírně klesá.

Staví se ale dál, mimo jiné také proto, že zájem o nové objekty nemají jenom nájemci, ale i investoři. Ti si naopak stěžují na slabou nabídku. Prodejní ceny administrativních paláců díky tomu stoupají a adekvátně tomu klesají výnosy (relace mezi kupní cenou a ročními příjmy z reality) - v Praze až na sedm procent. V souladu s tím se vyvíjí i další významný ukazatel, neobsazenost, která se v hlavním městě pohybuje kolem 12 procent.

Živo je také v segmentu obchodních realit. Moderních obchodních ploch (supermarkety a podobně) je v Česku 0,85 metru čtverečního na jednoho obyvatele. Ve vyspělých západních zemích je to však 1,5 metru. Je tedy co dohánět.

Dnes se tak děje především v menších městech do 50 tisíc obyvatel. Aktivní jsou ale „retailoví“ developeři i v metropoli. Tady bylo loni dostavěno Centrum Chodov o ploše 55 tisíc metrů, letos by měly být dokončeny Novo Plaza v Praze 4 a Šestka v Dejvicích.

Obchodní střediska jsou také poptávány investory, a to i v regionech, například za 34 milionů eur, tedy zhruba jednu miliardu korun, byla loni prodána obchodní galerie Varyáda v Karlových Varech.

LOGISTICKÉ PARKY LÁKAJÍ

Moderních logistických areálů, určených především ke skladování, ale také k lehké průmyslové výrobě, v tuzemsku rychle přibývá. Tento segment trhu se začal prudce rozvíjet teprve v posledních letech. Zásadním impulzem k jejich výstavbě byl především vstup Česka do Evropské unie.

Díky výhodné poloze a poměrně slušné infrastruktuře se česká kotlina stává oblíbeným logistickým centrem velkých mezinárodních společností -například DHL si loni pronajala 55 tisíc metrů čtverečních v Parkridge Distribution Centre nedaleko Prahy, firma TechData zase 36 tisíc metrů v plzeňském areálu CTPark Bork.

Logistické parky jsou umístěny zejména podél dálničních tahů, především v okolí Prahy, Brna, Plzně, Humpolce, Ostravy a Olomouce. Částka 31 miliard korun, kterou stát letos hodlá investovat do dálniční a silniční sítě, příležitosti k výstavbě ještě rozšíří.

Celková rozloha logistických center v současnosti činí přibližně 972 tisíc metrů čtverečních. Výstavba se přitom zrychluje, protože poptávka je silná. Míra neobsazenosti se pohybuje v závislosti na lokalitě mezi dvěma až šesti procenty, což je v porovnání například s administrativními budovami velmi málo.

Společnost Pinnacle nedávno zahájila výstavbu třetí v haly v areálu Northpoint o rozloze 20 tisíc metrů čtverečních. Celkem tento developer hodlá do roku 2007 ve dvou areálech nabídnout 150 tisíc metrů čtverečních plochy. Celková investice by měla dosáhnout 7,5 miliardy korun. Do budoucna logistické parky představují jistou a výhodnou investici - výnosy se pohybují kolem 8,5 procenta.

NÁSTUP INSTITUCIONÁLNÍCH INVESTORŮ Britský realitní fond ACEPF v Českou loni koupil pražské administrativněobchodní centrum Avenir Business Park za 60 milionů eur, tedy za zhruba 1,7 miliardy korun. Fond má na nákup nemovitostí ve střední a východní Evropě 600 milionů eur, z čehož plnou třetinu hodlá utratit právě v tuzemsku. Je zřejmé, že pro institucionální investory je český trh atraktivní. Dokládají to nejen realizované obchody, ale i nejrůznější průzkumy. Tak například podle studie nadnárodní realitní kanceláře James Lang La Salle je český realitní trh v prostoru postkomunistické Evropy považován za nejperspektivnější. Praha se v žebříčku podnikatelské obliby mezi třiceti metropolemi umístila na 13. příčce a pražské Příkopy jsou 17. nejlukrativnější obchodní třídou na světě. Loni se u nás podle statistik společnosti CB Richard Ellis do nákupu komerčních nemovitostí investovalo přibližně 1,2 miliardy eur (přibližně 36 miliard korun), což představuje třetinu všech takových investic ve východoevropském regionu. Více než polovina této částky padla na nákup kancelářských nemovitostí. Oblíbená jsou také nákupní centra (38 procent výdajů). Logistické parky a například také hotely se však na investicích podílejí jen málo. To je ovšem vyvoláno také slabou nabídkou v těchto segmentech trhu, která není o moc bohatší ani jinde. Také proto přibývá předprodejů, kdy je předmětem obchodních transakcí ještě neexistující nemovitost. Takto je například už dnes prodán obchodní komplex Šestka v pražských Dejvicích. Na investičním realitním trhu bude nepochybně živo i letos, byť vzhledem ke stoupajícím cenám výnosy klesají. Nyní se podle typu budov a lokality pohybují v rozmezí 6,0 až 8,5 procenta. Objemem obchodů ovšem za západní Evropou ještě pokulháváme. Unijní „patnáctka“ očekává jenom za první pololetí transakce v celkové výši 55 miliard eur. BROWNFIELDS ČEKAJÍ NA ZÁJEMCE

Středočeský kraj se v závěru roku rozhodl zmapovat nevyužívané zemědělské a průmyslové areály. Na celém projektu se podílí i vládní agentura pro podporu investic CzechInvest.

Obdobná akce už proběhla v Ústeckém a Moravskoslezském kraji.

Transformační procesy, které charakterizovaly hospodářský vývoj v České republice po celá devadesátá léta, zanechaly hlavně ve městech, ale i na venkově stovky nevyužívaných objektů - patří k nim jak továrny a skladové haly, tak třeba nádraží, letiště i vojenské bunkry. Většina těchto nemovitostí dnes chátrá a hyzdí své okolí.

Jejich regenerace ale není snadnou záležitostí. Pro investory totiž obvykle jejich přestavba stojí více než stavby na zelené louce, a to bez ohledu na to, že odstraňování ekologické zátěže je financováno ze státních zdrojů. Stát proto v rámci některých podpůrných programů poskytuje další prostředky, které mají pokrýt takzvanou nákladovou mezeru (tedy rozdíl mezi obvyklými cenami stavebních prací a jejich výší při regeneraci brownfields).

Řada objektů už svůj druhý život začala: například bývalá radlická mlékárna je dnes administrativním centrem Avenir. Mnoho jiných budov ale na novou příležitost teprve čeká.

V jisté míře to platí třeba pro průmyslovou zónu Triangl na Žatecku, která vznikla na pozemcích bývalého vojenského letiště. Tady je vše připraveno pro velkého investora, kterého se ovšem dosud získat nepodařilo.

Největším počinem na tomto poli letos nepochybně bude rozhodnutí o budoucnosti areálu koksovny Karolina v centru Ostravy. Pro tento pozemek o rozloze 70 hektarů hledá severomoravská metropole využití už dlouhá léta. Architektonická soutěž z roku 2001 byla nakonec anulována.

V prosinci ostravská radnice vyhlásila takzvanou investorskou soutěž - v té se utkají nikoli architekti, ale developerské společnosti. Už předpokládaná účast firem, jako je Passerinvest Group, ECE, ING či Sekyra Group, naznačuje, že jde o projekt skutečně atraktivní - zjevně půjde o investice v řádu miliard korun. Vítěz by měl být znám ještě v prvním pololetí. Poražení se ale nemusejí příliš litovat - jenom v Moravskoslezském a Ústeckém kraji bylo už vytipováno 216, respektive 758 větších lokalit vhodných pro revitalizaci.

VÝNOSY LOGISTICKÝCH PARKŮ (údaje za období 2004 až 2005) 

Pramen: Cushman & Wakefield/Healey & Baker