Banky se pokouší rozhýbat trh s hypotékami snižováním úrokových sazeb. Některé jdou i pod hranici čtyř procent. Jde však o nabídku poměrně rizikových hypoték s proměnlivou úrokovou sazbou.
Foto: Jakub Stadler
Při pohledu na některé billboardy nabízející hypotéky to vypadá, že finanční krize definitivně skončila a banky se zase začínají klientům podbízet. Inzerované úrokové sazby začínají trojkou a v některých případech se snad chystají prorazit i pod hranici tří procent. Jenže tak jednoduché to není. Banky sice úrokové sazby snižují, ale stále jsou opatrné, pokud jde o to, komu na bydlení půjčí.
Skepse je namístě
Kdo si půjde do banky pro hypotéky s vidinou tříprocentní sazby, bude nejspíš zklamaný. Takto nízkou sazbu nabízí například mBank a UniCredit Bank u hypoték s proměnlivou sazbou, která se mění podle toho, za kolik si jsou ochotny mezi sebou půjčovat samotné banky. Tyto sazby jsou nyní na historicky nejnižších úrovních.
Vzhledem k tomu, že s oživením ekonomiky budou růst, bude se zdražovat i variabilní hypotéka. Navíc například mBank podmiňuje sazbu 3,5 procenta tím, že si klient musí sjednat pojištění proti neschopnosti splácet a nepůjčí si víc než polovinu částky potřebnou na koupi nemovitosti. Přitom platí, že čím větší část z ceny bytu nebo domu klient potřebuje, tím vyšší sazbu mu banka stanoví.
Většina zájemců o hypotéky, kteří chtějí mít úrokovou sazbu zafixovanou na několik let, se setká zpravidla s horšími podmínkami, než jaké vidí v reklamách. Nejlépe na tom budou ti, kdo chtějí mít klid pět let. V průměru budou platit za rok 4,51 procenta z půjčené částky. Tříletá fixace vyjde v průměru na 4,69 procenta a roční fixace na pět procent, vyplývá ze zářijového ukazatele Hypoindex. Ten počítá průměrné sazby podle podmínek, za kterých banky v daném měsíci úvěry poskytovaly, a váží je objemem hypoték poskytnutých jednotlivými bankami.
Statistiky Hypoindexu nicméně ukazují, že banky úroky postupně snižují. Oproti srpnu byly hypotéky levnější o čtvrt procentního bodu. Od vrcholu finanční krize v roce 2009 už průměrné úrokové sazby u hypoték spadly zhruba o jedno procento. To znamená, že klient, který si letos zažádá o dvoumilionovou hypotéku se splatností na 20 let, bude mít nyní měsíční splátku o 1 188 korun nižší než tentýž klient, který úvěrovou smlouvu podepsal loni v září. Tehdy průměrná úroková sazba všech poskytnutých hypoték činila 5,63 procenta.
Ve srovnání s hypotečními orgiemi v letech 2005 až 2007 jsou však dnešní sazby stále o jeden procentní bod vyšší. „Sazby klesly napříč spektrem fixací, přičemž banky nadále těží z nízké ceny zdrojů. Nedá se říci, že není kam klesat, protože i přes výrazné snižování sazeb se u jednotlivých fixací průměrný rozdíl sazeb hypotečních úvěrů a ceny peněz na mezibankovním trhu pohybuje okolo tří procent,“ uvedl vedoucí analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl.
Odměna za věrnost
Banky tak na nově poskytnutých hypotékách stále dobře vydělávají. Minimálně ve srovnání se situací z doby před čtyřmi lety, kdy se o každého klienta přetahovaly. Tehdy byla marže bank v průměru dvakrát až třikrát nižší než dnes. V průběhu finanční krize banky zdůvodňovaly vysokou marži mimo jiné i vyššími rezervami, které musely vytvářet pro případ, že lidé kvůli rostoucí nezaměstnanosti přestanou hypotéky splácet. Jenže toto riziko už pominulo, soudě podle okolnosti, že banky tyto rezervy už nezvyšují.
Výhodu ve vyjednávání s bankou o výši úrokové sazby mají klienti, kteří už u banky mají uloženy nějaké peníze nebo pokud se zaváží, že po skončení fixace úrokové sazby nepřejdou k jiné bance. V průměru pak mohou dostat slevu ze základní sazby i půl procentního bodu.
Jenže lákat klienty pouze na úrokové sazby nemusí být úplně efektivní. Češi se při výběru hypotečního úvěru často rozhodují i podle výše bankovních poplatků souvisejících s jeho vyřízením. Vyplývá to z ankety mezi návštěvníky serveru bankovnipoplatky.com. Výši poplatků označilo jako rozhodující kritérium při volbě hypotečního úvěru 68 procent respondentů, výši úrokové sazby pak zohledňuje 24 procent z celkového počtu 841 hlasujících.
Provozovatel serveru bankovnipoplatky.com Patrik Nacher byl z výsledků ankety překvapen. „Respondenti zřejmě vycházejí z vlastní praxe. Na úrovni marketingových nabídek se sice banky navzájem předhánějí v nižší úrokové sazbě o desetiny až setiny, v praxi to pak ale klient samozřejmě nepozná. Stejně totiž v zásadě klient zaplatí podobnou sumu, ať již přímo kvůli poplatkům, nebo nepřímo díky omezením či jiným podmínkám,“ uvedl Nacher.
