D r o b n é p r o n á j m y
Volný rodinný domek, byt nebo i jedna obytná místnost může při pronájmu přinést majiteli nemalé peníze. Vždy je však třeba vzít do úvahy také případné investice, starosti či nepohodlí s tím spojené.
Hodně záleží na konkrétní výchozí situaci. Hezký nový rodinný dům včetně pozemku na dobrém místě v Praze dnes asi za méně než 4,5 milionu korun nikdo nepořídí. Jestliže se majiteli podaří sehnat nájemce za 45 tisíc měsíčně, investice se mu vrátí přibližně za osm let. To je z hlediska času i velmi hrubě počítaného výnosu (dvanáct procent) velmi slušné. Uvedený dům přitom může sloužit svému účelu bez větších oprav i několik desetiletí. Z hlediska výnosu na tom bude ještě lépe ten majitel, který dům pořídil před deseti nebo patnácti lety za desetinu dnešní ceny.
Zlatí Němci
V podobné situaci bude člověk, který si s myšlenkou na pronájem další osobě koupí v Praze kupříkladu starší cihlový družstevní 2+1 za dnes reálných asi 900 000 korun. Jestliže nezařízený byt pronajme za devět tisíc korun, investice se mu stejně jako v předchozím případě vrátí za asi osm let a při velmi hrubě počítaném dvanáctiprocentním ročním výnosu. Při střídání nebo definitivním odchodu nájemníků je však třeba počítat s náklady na nutné opravy, které zejména v případě rodinných domků mohou být značné. Samozřejmostí by mělo být vhodné pojištění. Ve hře je také spousta nejistot - jak se bude v příštích letech vyvíjet trh, jak bude konstruována daň z nemovitostí?
Velmi častým případem je pronájem jedné místnosti zahraničním turistům. Místnost však musí být vhodně zařízena, koupelna a záchod v pořádku, čisté povlečení a ručníky by měly být samozřejmostí. Jestliže majitel bytu poskytne turistům i snídani, může si v Praze s klidem účtovat za osobu a noc kolem 30 marek, což v přepočtu dělá při obvyklém počtu dvou osob přibližně 1160 korun. Za měsíc lze takto poměrně snadno získat kolem 35 tisíc. Ale pozor. Ceny kolísají jak podle místa, tak podle ročních období, přičemž většinu roku je pokoj často prázdný.
Na druhé misce vah leží ztráta soukromí nebo mnohdy až velký ruch v bytě. Někteří lidé zřejmě takto podnikají, aniž by získané příjmy přiznali finančnímu úřadu. Správný a jednoduchý postup je odečíst od příjmů dvacetiprocentní paušál a zbytek zdanit. Velkým problémem přitom je, jak dosáhnout co největší obsazenosti pokoje vyčleněného pro turisty. Málokdo má dostatečně rozvětvenou vlastní klientelu, a tak se hodně lidí obrací na zprostředkovatelské agentury. Ty obvykle požadují určitý obytný standard a za přísun zákazníků si účtují kolem patnácti procent z pronájmu.
Velkobuňka
O zajímavé a úspěšné strategii pronájmu jsme se dozvěděli od jedné pražské podnikatelky - čtenářky týdeníku EURO, která má k dispozici několik volných obytných místností s příslušenstvím v rodinném domku. Paní podnikatelka začala před několika lety s pronájmem jednoho bytu a po nemalých investicích a vyřešení řady problémů se propracovala až k pronajímání dvaceti lůžek mimopražským firmám, které musejí posílat na splnění zakázek do Prahy své montéry a stavbaře. Její příjem je nyní poměrně stabilní a uživí z něj velmi dobře nejen sebe a své dvě děti, ale slušnou měsíční částku posílá rovněž rodičům na venkov. To nejhorší, co ji potkalo, bylo anonymní udání na finanční úřad a celkem dvanáct probodnutých pneumatik u vozů jejích zákazníků. Kontrolou svého řádně vedeného účetnictví prošla po udání dobře. Probodnuté pneumatiky však některé stálé zákazníky odradily a ani těm nynějším se moc nelíbí, že na radu paní podnikatelky mají parkovat za rohem.
Muselo se i investovat
Výchozí situace nebyla v tomto případě nikterak neobvyklá. Rodina měla docela obyčejný domek s dvěma byty, s nebytovými prostory ve sklepě a na půdě a s garáží na malém pozemku. Rodiče podnikatelky se rozhodli strávit sklonek života na chatě, kde jim je lépe než ve městě. V domku zůstala podnikatelka s dvěma dětmi. Z nabíhajících příjmů od roku 1992 bylo do roku 1998 vydáno na modernizaci domku (plynové topení, nové koupelny a toalety, adaptace garáže na obytný prostor, opravy po nájemnících, nová fasáda) zhruba 900 000 korun. Od roku 1995 ale bylo k dispozici již šestnáct a od dva roky později celkem dvacet lůžek.
Klíčové bylo rozhodnutí přejít od pronajímání jednoho bytu k pronajímání lůžek firmám. Cena činí zhruba 120 korun za lůžko a den. Díky obratné obchodní politice je od roku 1998 asi čtrnáct lůžek trvale obsazených, takže lze počítat s ročním hrubým příjmem kolem 600 tisíc korun. Od toho je však třeba odpočítat přibližně 70 tisíc korun ročně na režii (bez bytu podnikatelky), odpisují se rovněž provedené investice. Práce při úklidu do toho započítána není. Letní období obvyk-le přinese krátkodobé pronájmy volných lůžek turistům za vyšší cenu. Druhou stranou mince je vlastně nikdy nekončící práce a nepohodlí rodiny. Otázkou rovněž zůstává, co za pár let, až si obě děti podnikatelky založí vlastní rodiny.
