JUDr. Markéta Topinková působí v pražské kanceláři mezinárodní právní společnosti Squire Patton Boggs jako expertka na realitní problematiku, korporátní finance a právo. V komentáři pro Euro.cz nabízí svůj pohled na některé novinky, které přináší nedávno schválený nový stavební zákon.
Těsná většina poslanců nakonec prosadila přijetí nového stavebního zákona. V tomto zákoně je zakotvena jednotná státní stavební správa, která je skutečně revoluční změnou a její uvádění do praxe má začít už příští rok. Celý zákon nabude účinnosti 1.7. 2023. Přehlasovaní opoziční poslanci už nyní avizují novely, které by rádi navrhli do legislativního procesu hned po volbách. Není tedy v současné době stoprocentně jisté, že v této prezidentem podepsané podobě stavební zákon skutečně nabude za necelé dva roky účinnosti.
Nový stavební zákon má určitě potenciál přinést pozitivní změny pro zefektivnění a zrychlení výstavby. Zavádí některé skutečně velké změny, proto lze očekávat, že krátkodobě se stavební řízení nezrychlí. Chtěla bych doufat, že ke zrychlení povolování staveb dojde alespoň dlouhodobě. Současná průměrná délka procesů vedoucích ke stavebnímu povolení je více než pět let, což je v mezinárodním srovnání skutečně velmi dlouhá doba. Ačkoliv argument pro nový stavební zákon spočíval hlavně v nutnosti zrychlení stavebního řízení, v novém zákoně není pro stavebníka k dispozici žádný skutečně efektivní nástroj proti průtahům, ke kterým může ve stavebním řízení docházet.
Co zůstalo z proklamovaného „jeden úřad, jedno řízení a jedno razítko“? Bylo zcela zrušeno územní řízení. Už v současnosti je často vedeno společné stavební a územní řízení. Vyžádat od dotčených orgánů nutná vyjádření, koordinované vyjádření nebo závazná stanoviska bude možné po podání žádosti o stavební povolení, kdy je s takovou žádostí obešle stavební úřad. To se ale týká jen vyjadřování úřadů, ne například vlastníků dopravní nebo technické infrastruktury, jejichž vyjádření musí před podáním žádosti získat stavebník. Přesto to vypadá na velkou „manažerskou“ zátěž pro úředníky stavebních úřadů, se kterou se budou muset vyrovnat.
Pro stavebníka jsou takové systémové změny určitě vítané. Na druhou stranu u velkých projektů může být v praxi velké riziko investovat do přípravy projektu a podrobné dokumentace pro stavební povolení v případech, kdy nebude zajištěno, že vyjádření a stanoviska budou kladná. Je tak možné, že v praxi to v takových případech bude stále stavebník, kdo si bude u dotčených orgánů zajišťovat kladná vyjádření či stanoviska, aby se vyhnul zásadním úpravám projektu ve fázi, kdy už je ve stavebním řízení.
Lhůty pro stavební úřad zůstanou nevymahatelné
Bohužel nebyla přijata žádná z diskutovaných variant, která mohla přispět k vymahatelnosti lhůt stanovených zákonem pro stavební úřad. V zákoně není nyní ani automatická atrakce (povinné přesunutí rozhodování na nadřízený orgán), ani fikce vydání kladného rozhodnutí (s následným přezkumem), ani paušální náhrada újmy tisíc korun za den v případě prodlení úřadu s vydáním povolení. Lhůty pro vydání rozhodnutí jsou stanoveny i v současném zákoně a je velmi časté, že se v nich rozhodnutí stavebník nedočká. Zákon sice obsahuje institut fikce vydání kladného rozhodnutí, ale to může být pro stavebníka problematické, pokud se stavební povolení, které na jeho základě bude vydané, stane předmětem přezkumu. Mám za to, že soud by mohl chtít takové stavební povolení zrušit, protože „fiktivní“ vyjádření je v zásadě nepřezkoumatelný podklad.
Je dle mého názoru nezbytně nutné, aby příslušná stavební správa byla zejména na prvním stupni personálně posílena a dobře metodicky vedena, aby se nová úprava řádně uplatnila v praxi. Nepříliš dlouhou dobu do nabytí účinnosti je třeba využít k proškolení a seznámeni se s postupy nového zákona a novou „manažerskou rolí“ úředníků. Jednotná stavební správa je krok správným směrem. Jednak odstraní riziko tzv. systémové podjatosti, kdy je nestrannost úředníka v řízeních, kde je obec účastníkem, potenciálně narušena tím, že je zaměstnancem obce. Je ale i krokem k možnosti větší profesionalizace, standardizace a sdílení zkušeností napříč stavebními úřady celého státu. Mohlo by tak dojít k žádoucímu sjednocení rozhodovací praxe stavebních úřadů v obdobných případech.
Nemyslím si, že by se státní stavební úřady musely nutně fyzicky vzdálit od občanů, protože je počítáno s tím, že by konkrétní pracoviště zůstala ve většině současných obcí. Problémem může být dostatek kvalifikovaných osob na konkrétních úřadech, což je ovšem právě i jeden ze současných problémů, který ale nový zákon příliš neřeší.
Výjimka jen pro tři největší města
Dobrou zprávou hlavně pro Prahu je, že zákon obsahuje přechodné ustanovení, že bylo-li přede dnem nabytí účinnosti zahájeno pořizování změny územně plánovací dokumentace, dokončí se podle dosavadních právních předpisů. Dokončení Metropolitního plánu Prahy by tak nemělo být novým zákonem ohroženo. Obce nebudou obecně oprávněny stanovit si v územně plánovací dokumentaci odchylné požadavky na umísťování staveb od celostátních prováděcích předpisů. Jen Praha, Brno a Ostrava mají možnost stanovit svým předpisem podrobné požadavky na vymezování pozemků, požadavky na umisťování staveb a technické požadavky na stavby odchylně od celostátních prováděcích předpisů. Toto je nyní obsaženo v tzv. pražských stavebních předpisech, které nebyly novým zákonem zrušeny a nadále se tak uplatní.
Pozitivní změna byla schválena u soudního přezkumu stavebních povolení. Pozice stavebníka je posílena, protože bude vždy účastníkem soudního řízení, je tedy zrovnoprávněn ve vztahu ke stavebnímu úřadu. Pokud soud přizná žalobě odkladný účinek, je povinen o žalobě samotné rozhodnout s nejvyšším urychlením, což doufám povede ke zrychlení případných soudních sporů i k opravdu pečlivému zvažovaní, jestli bude v konkrétních případech přiznán žalobě odkladný účinek.
Nový stavební zákon měl ambice být revoluční změnou stavebního práva, bohužel v řadě věcí zůstal jen na půli cesty. A to ještě mnohé z výše zmíněných pozitiv byly doplněny do textu zákona až na základě pozměňovacích návrhů. Možné budoucí novelizace přijatého zákona také nejsou dobrým řešením, protože snižují předvídatelnost pro všechny stavebníky a právě předvídatelnost právní úpravy je při přípravě stavebních projektů velmi důležitá.
