Co je lepší: být nájemníkem, nebo vlastníkem?

V Česku lidé zpravidla preferují vlastní bydlení před nájemním. Ovšem nájemní i vlastnické bydlení má své výhody a nevýhody. Říká se: „Kdo platí nájem, nemá po třiceti letech nic. Kdo hypotéku, má byt.“ Je to pravda?

Autor: Profit

Co je lepší? Vlastní, nebo nájemní?

Podle jedné starší anketní otázky na serveru Hypoindex.cz lidé dávají z 80 % přednost vlastnickému bydlení. Družstevní preferovalo více než 16 % hlasujících. A na nájemní bydlení zbyla necelá 3 % (rozdíl do 100 % zaujímala možnost „jiné“). Jistě se na výsledcích podepsala i čtenářská struktura - na server Hypoindex.cz přicházejí především čtenáři, kteří chtějí řešit financování vlastního bydlení. Ovšem podobné výsledky indikují i jiné průzkumy.

Jak vlastní, tak nájemní bydlení má své výhody a nevýhody, které rozhodují o konečných preferencích. Ve vlastním bytě může majitel provádět úpravy, opravy a rekonstrukce podle vlastních potřeb a přání, jen s ohledem na státní úřady (např. stavební či památkový). V nájmu nemůže, a když, tak vždy se souhlasem majitele. Na druhé straně v nájmu tyto opravy a úpravy provádět nemusí - a nemusí je ani platit. Veškeré opravy (s výjimkou „drobných“) jdou na účet majitele-pronajímatele bytu.

Nájemní bydlení je flexibilnější. Odejít do většího bytu či přestěhovat se do jiného města je mnohem jednodušší a není třeba řešit prodej a případný další nákup nemovitosti. V nájmu také odpadají starosti s placením daně z nemovitostí a údržbou a opravami společných prostor domu.

Výhod a nevýhod vlastnického a nájemního bydlení by se jistě dalo nalézt mnohem více. V každém případě rozhodnutí je především na domácnosti. Měla by mít ale pokud možno úplné a nezkreslené informace, jaké náklady se k té či oné „formě bydlení“ váží.

Náklady vlastnického bydlení

Náklady na údržbu bytu spočítal Ústav soudního inženýrství v Brně v roce 2003. Tehdy odpovídaly 50 Kč/m2. Dnes by podle Občanského sdružení majitelů bytů, domů a jiných nemovitostí mělo dosahovat přibližně 55 až 57 Kč/m2.

Náklady na údržbu průměrného bytu (68 m2) tak dosahují přibližně 40 800 Kč až 46 512 Kč ročně, tedy až 3 876 Kč měsíčně. Co tato částka znamená? Pokud ji majitel bytu pravidelně nespoří a následně nevydá na opravy, údržbu či následné rekonstrukce bytu, jeho majetek chátrá.

Dalším nákladem/výdajem jsou úroky z případné hypotéky. I v případě, že je nemovitost financována z vlastních zdrojů (z úspor) domácnosti, je potřeba do nákladů zahrnout cenu peněz. Úroková sazba hypoték je tak jednou z možností, které se nabízejí. Jinou by mohl být výnos, kterého by domácnost dosáhla v případě, že by peníze místo do bytu investovala jiným způsobem.

Modelový příklad

Při březnovém porovnání nájemného a splátky hypotéky vyšlo, že ve většině zkoumaných měst je splátka hypotéky vyšší než nájemné. K tomuto jevu docházelo ve všech nejdražších městech a až na tři výjimky i v desítce nejlevnějších oblastech. Tehdy byla použita 20letá splatnost.

Pokud se na vlastnictví nemovitosti podíváme čistě nákladově, nemůžeme vyjít z určité splatnosti hypotéky, která zahrnuje též splátku jistiny, ale musíme vzít v úvahu pouze úroky a náklady spojené s údržbou nemovitosti.

Tabulka 1: Náklady vlastního bydlení v nejdražších lokalitách

Poznámky: Náklady údržby - 56 Kč/m2; Úroková sazba - 5,51 %

Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty

Tabulka 2: Náklady vlastního bydlení v nejlevnějších lokalitách | Město | Cena bytu (květen 2009) | Měsíční úrok | Náklady údržby | Celkové náklady |
| Teplice | 669 000 Kč | 3 072 Kč | 3 808 Kč | 6 880 Kč |
| Most | 679 000 Kč | 3 118 Kč | 3 808 Kč | 6 926 Kč |
| Chomutov | 719 000 Kč | 3 301 Kč | 3 808 Kč | 7 109 Kč |
| Semily | 774 000 Kč | 3 554 Kč | 3 808 Kč | 7 362 Kč |
| Bruntál | 877 000 Kč | 4 027 Kč | 3 808 Kč | 7 835 Kč |
| Děčín | 908 000 Kč | 4 169 Kč | 3 808 Kč | 7 977 Kč |
| Sokolov | 921 000 Kč | 4 229 Kč | 3 808 Kč | 8 037 Kč |
| Ústí nad Labem | 956 000 Kč | 4 390 Kč | 3 808 Kč | 8 198 Kč |
| Cheb | 973 000 Kč | 4 468 Kč | 3 808 Kč | 8 276 Kč |
| Česká Lípa | 990 000 Kč | 4 546 Kč | 3 808 Kč | 8 354 Kč |
Poznámky: Náklady údržby - 56 Kč/m2; Úroková sazba - 5,51 % Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty Tabulka 3: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejdražších lokalitách | Město | Nájemné květen 2009 | Úspora proti vlastnímu bydlení | Uspořená částka ročně |
| Praha | 10 472 Kč | 7 924 Kč | 95 085 Kč |
| Brno | 8 160 Kč | 5 153 Kč | 61 833 Kč |
| Beroun | 7 344 Kč | 5 794 Kč | 69 531 Kč |
| Karlovy Vary | 7 276 Kč | 5 692 Kč | 68 309 Kč |
| Benešov | 8 092 Kč | 4 596 Kč | 55 155 Kč |
| Hradec Králové | 6 800 Kč | 5 723 Kč | 68 676 Kč |
| Kladno | 7 956 Kč | 4 066 Kč | 48 798 Kč |
| Plzeň | 6 664 Kč | 5 193 Kč | 62 318 Kč |
| Pardubice | 6 868 Kč | 4 750 Kč | 57 005 Kč |
| Olomouc | 6 392 Kč | 5 070 Kč | 60 844 Kč |
Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty Tabulka 4: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejlevnějších lokalitách | Město | Nájemné květen 2009 | Úspora proti vlastnímu bydlení | Uspořená částka ročně ** |

Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty

Měsíční úrok 5,51 % vychází z nejnovější, květnové statistiky Fincentrum Hypoindexu, sledující průměrné úrokové sazby hypoték, za které banky skutečně úvěry poskytly. Do nákladů by ale bylo možné použít i jinou sazbu - např. očekávaný výnos z alternativní investice. Ten se může ovšem značně lišit. Lze použít úrokovou sazbu spořících účtů (tj. kdyby majitel byt prodal a inkasované prostředky vložil na účet), ale také 8 - 10 % očekávaného výnosu při dlouhodobé investici do akcií.

Uvedené roční úspory při využití nájemného je potřeba brát s rezervou. Zatímco „úroky“ (tedy přesněji výnos alternativní investice) z pořizovací ceny bytu zůstávají stejné, nájemné pravděpodobně spíše poroste. Porostou ovšem i náklady na údržbu bytu, lze ovšem očekávat, že nikoli takovým tempem jako nájemné. Rozdíl je vysoký také z důvodu, že průměrné ceny bytů jsou tzv. nabídkové, které jsou zpravidla vyšší než skutečné realizační ceny (podle některých odhadů přibližně o 15 %).

Více na Hypoindex.cz.