Vyplatí se i při současných vysokých cenách koupit si byt na investici? Z dat developerů je zřejmé, že si to značná část lidí stále myslí. U těch nejvýznamnějších tvoří i víc než čtvrtinu klienti, kteří nekupují byt pro vlastní potřebu, ale na pronájem. A převažují mezi nimi Češi.
Co si o tom ale myslí odborníci? Od investic do „vlastní cihly“, kterou tolik milujeme, nijak zvlášť nezrazují. To je dobrá zpráva pro ty z nás, kdo jsme konzervativní a kouzla jiných investičních instrumentů jsme dosud neobjevili. (Prý nás je dost.) I nám je ovšem jasné, že rizika rostou s tím, jak ceny bytů letí nahoru. Úvahy o začátku nebezpečné realitní bubliny jsou všudypřítomné.
Bubli, bubli
„Z dlouhodobého hlediska se koupě nemovitosti vyplácí. Z krátkodobého pohledu se již investice vyplácet vzhledem k výši cen bytů nemusí. Záleží však vždy na lokalitě a investiční příležitosti,“ soudí Petr Hána, analytik týmu nemovitostí firmy Deloitte. Podobně diplomaticky mluví i Pavel Kliment, partner společnosti KPMG: „Kapitálové zhodnocení investice do bytu je velmi závislé na délce investičního období a cyklickém vývoji realitního trhu. V dlouhodobém období lze v Praze očekávat pokračující zhodnocení investic do bytu, i když tento růst již nebude tak rychlý, jako jsme svědky právě nyní.“
Ten, kdo hodlá utratit za rezidenci miliony, si ale zákonitě v tuto chvíli klade otázku, zda její cena nesplaskne. „Z celkového pohledu se už velmi pravděpodobně nacházíme, alespoň v některých regionech či městech, v situaci nadhodnocených cen bytů, tedy na začátku oné realitní bubliny,“ odpovídá Martin Lux, socioekonom bydlení Akademie věd ČR. Praha má ale podle něj dlouhodobě vysoké ceny bytů i vysokou hladinu nájemného, je tedy nyní realitní bublinou paradoxně ohrožena méně než některá regionální centra, třeba Olomouc nebo Plzeň. „Jinak platí, že ve všech krajských městech se při takto nízkých úrokových sazbách a i přes několik let rekordně rostoucí ceny bytů stále vyplatí si průměrný byt koupit než si jej pronajmout,“ dodává Lux.
Hurá do Ústí
Koupě bytu na investici zahrnuje dvě související úvahy – kde je vysoký příjem z nájemného a kde je potenciálně nejvyšší výnos z cenového zhodnocení v budoucnu, nebo aspoň nejmenší ztráta při propadu cen bytů za krize. „V tomto trh bydlení funguje jako z učebnice ekonomie. Platí, že v Ústí nad Labem bude mít investor z důvodu nízkých cen bytů nejvyšší výnos z nájmu, ale cenové zhodnocení investice (růst cen bytu) za poslední roky je tam jednoznačně nejmenší ze všech krajských měst,“ podotýká Lux. Záleží tedy na tom, kterou složku výnosu investor preferuje a jaký má horizont investování.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
„V krátkodobém horizontu můžou investoři dokonce kapitálovou investici úplně odepsat, tedy nepočítat s tím, že se byt kdy ještě prodá, a spekulovat pouze na co nejvyšší výnos z nájemného z důvodu štědrých příspěvků na bydlení,“ říká Lux.
Takže pokud nemyslíte na stáří, na děti či vnoučata a chcete na bytu vydělávat především teď hned (a právě nemáte několik volných milionů), jeďte se porozhlédnout do Ústí, kde jsou byty ze všech krajských měst stále nejlevnější (méně než 12 tisíc korun za metr čtvereční). Jsou tam sice i nejnižší ceny nájemného (145 korun za metr), ale rostou meziročně o 13 procent, zatímco průměrné ceny bytů se téměř nemění. Jestliže jste ale běžec na dlouhé trati, zůstaňte raději v přepálené Praze.
Jak to bude s nájmy
Když vezmeme všechny typy bytů dohromady, ve třetím čtvrtletí loňského roku se průměrná transakční cena v Praze meziročně zvýšila o více než devět procent, a to z 61 100 korun za metr čtvereční na 66 900 korun. Obdobný vývoj zaznamenaly ovšem i nájmy, které se ve stejném období v pražském průměru zvýšily téměř o 12 procent na 340 korun za metr. I v ostatních krajských městech se nájemné zvyšuje, dynamika růstu je ale oproti Praze nižší.
Trhliny v krásném světě. Co může v roce 2018 zastavit růst?
Dalo by se tedy říci, že výnosy z nájmů do jisté míry vyvažují rostoucí ceny bytů. „Při koupi bytu na investici se výnosy z nájmu v Praze oproti ostatním evropským městům pohybují v poměrně výhodném pásmu čtyři až šest procent. Nejnižší průměrný výnos z nájmu se nachází v centru Londýna (dvě procenta), nejvyšší pak v dánském Odense (8,9 procenta),“ říká Petr Hána ze společnosti Deloitte.
Podíl domácností žijících v nájmu není u nás v současné době v porovnání s evropskými trhy nijak vysoký. Zatímco v západní Evropě, zejména v Rakousku a Německu, nájemní bydlení využívá přes polovinu domácností, v tuzemsku je to zatím pouhých 23 procent, ale podíl se bude zvyšovat. „Pokud se soustředíme na Prahu jako trh, na který směřuje většina nákupů bytů na investici, bude postupně docházet k dalšímu sbližování s velkými městy západní Evropy. To znamená, že poměr nájemného k hodnotě investice bude mírně klesat,“ říká Pavel Kliment.
Expert na trh bydlení Roček: Defraudace společného mikroprostoru je zhoubná
Přečtěte si také:
