Demolice domů vyjde draho, jejich modernizace problém jen odsouvá
Polské hip-hopové hvězdy o nich zpívají, Maďaři je natírají, Němci je ukazují v muzeích či posílají jako stavební materiál do Nizozemska. Tam z prefabrikátů staví hráze, které je mají chránit před zvyšující se hladinou moře. Rusové se snaží ignorovat jejich nepohodlí. Miliony lidí stále ještě žijí v chátrajících panelácích postavených za komunistické éry. „Zajeďte si třeba do Jaseněva hned za Moskvou, se všemi těmi jeho starými sovětskými domy, a jediná otázka, jež se vám vloudí na mysl, je: 'Co ti architekti probůh kouřili?‘“ říká Denis Sokolov, šéf výzkumu v moskevské úřadovně globální realitní poradenské firmy Cushman & Wakefield. V Česku žije v panelových domech třetina populace. Jakékoliv řešení, jak naložit s dnes již nevyhovujícími byty, je značně nákladné.
Miliony panelů, miliony problémů Během šedesátých a sedmdesátých let minulého století chrlily továrny miliony panelů a celé vesnice upouštěly od výstavby cihlových domů ve prospěch desetipatrových panelových monolitů. „Problém tkví v tom, že během krátké doby bylo postaveno takové množství bytů. Například v Maďarsku půl milionu během jednoho nebo dvou desetiletí, takže jich teď půl milionu má tytéž problémy,“ uvedla pro agenturu Reuters architektka budapešťské Technologické a ekonomické univerzity Sara Horváthová. Většina ze 140 milionů Rusů žije v domech ze sovětské éry. Mnozí jim láskyplně říkají „chruščovky“ po sovětském vůdci Nikitovi Chruščovovi, za jehož vlády byly v šedesátých letech postaveny. „Z hlediska realitního poradce je jedinou smysluplnou věcí tyhle stavby strhnout a na jejich místě postavit nové, moderní,“ konstatuje Sokolov. „Ale z hlediska obyčejných Moskvanů to není možné, protože v takových domech žije velká většina z nich.“ Rozhodnutí stavět panelová sídliště měla svoji logiku, důvodem nebyla jen nutnost řešit bytovou otázku. „Pro stát i obec je levnější, pokud na malé ploše bydlí hodně lidí. Když srovnáme dvě obce, jež mají stejný počet obyvatel, a v jedné převažuje bydlení v rodinných domech a ve druhé v bytových domech, náklady na správu té druhé budou menší,“ říká Jakub Kleindienst, ředitel pro strategii a rozvoj developerské společnosti Finep. „A jde o skutečně velké rozdíly,“ dodává. Jenže sestěhováním lidí do panelových domů v aglomeracích se porušila tradice evropské urbanizace. „Ta byla jiná než v Americe, kde se lidé stěhovali rovnou do velkých aglomerací na rozdíl od Evropy. Zde lidé bydleli v malých obcích,“ vysvětluje Kleindienst.
Německé demolice
Nejradikálněji se k problému panelových domů postavilo Německo, které jich ve východní části v roce 1990 zdědilo dva miliony. Komunistické vedení NDR v roce 1973 rozhodlo velkoryse stavět sídliště a slíbilo vyřešit bytový problém do roku 1990 vybudováním tří milionů bytů. I přes obrovské snahy však východoněmecký režim svého nedosáhl. Když šéf státu Erich Honecker odevzdával v říjnu 1988 na východě Berlína jedné mladé rodině klíče od údajně třímiliontého bytu, ukázalo se později, že šlo o propagandistický trik. Do té doby stály jen zhruba dva miliony nových panelových bytů.
Němci začali hromadně opouštět paneláky již na začátku devadesátých let. Tehdy statistiky uváděly, že v bývalém východním Německu jsou statisíce až milion volných bytů v panelových domech. Vláda rozhodla, že do letošního roku půjde na demolici 350 tisíc bytů. Na to bylo vyčleněno 2,5 miliardy marek. Mezi důvody, proč se sídliště vylidňovala, byly nejen nevyhovující podmínky bydlení, ale také úbytek populace. Od sjednocení Německa ztratila bývalá NDR v následujících deseti letech deset procent obyvatel, a to hlavně kvůli nízké porodnosti.
Stavební firmy začaly řešit, co s tunami materiálu. Z některých prefabrikátů vyrostly rodinné domky v okolí Berlína či Chotěbuzi. „Zaznamenali jsme vysoký zájem o toto bydlení,“ říká Joel Biele z architektonické společnosti Conclus, jež připravuje návrhy nových domků z prefabrikátů. Architekti přiznávají, že stavět z materiálu z rozebraných panelových domů není jednoduché. Kvůli vysokým dopravním nákladům těžkých monolitů se vyplatí stavět zhruba do 300 kilometrů od demolice.
I přesto ale Němci jeden čas uvažovali i o tom, že panely z domů, které se likvidují, využijí v Česku a v dalších zemích střední a východní Evropy. Projekt ztroskotal na tom, že Němci vzbudili dojem, že posílají do zahraničí odpad. Německá vláda, jež jinak řídí a finančně zajišťuje program likvidace panelových domů, měla o dalším uplatnění materiálů od začátku pochybnosti. „Využití těchto panelových dílů je podle nás drahé a dál se nevyplatí,“ konstatoval mluvčí ministerstva výstavby a dopravy v Berlíně. „Nijak se v těchto projektech neangažujeme, protože to není hospodárné,“ dodal.
Třetina populace V České republice je v panelových domech více než 1,2 milionu bytů, v nichž žije zhruba třetina populace. Domy byly stavěny od šedesátých let minulého století a ty nejstarší tak mají za sebou již téměř půl století. Sídliště měla vyřešit kritický nedostatek bytů pro populačně silné ročníky poválečných generací. V Praze vyrostla hlavně v okrajových částech – Jižní Město, Severní Město, Jihozápadní Město a na východě Prahy Černý Most. Největší rozmach panelová výstavba zaznamenala v období 1971 až 1980. Domy se projektovaly s životností 30 až 40 let. V současné době je tak v Česku 700 tisíc panelových bytů s životností přesahující 35 let. Česká republika se v Evropě řadí k zemím s průměrným počtem bytů, dle údajů Eurostatu jich na 1000 obyvatel připadá 434. Češi dokonce některé vyspělé země v tomto ukazateli předčí, například Irsko nebo Nizozemsko. Ani demografické prognózy nenasvědčují tomu, že bychom se měli do budoucna obávat nedostatku bytů. Počet obyvatel dlouhodobě stagnuje nebo roste jen mírně. Analytici poukazují na to, že v Česku každoročně přibývají tisíce bytů, ale na rozdíl od jiných států téměř žádné neubývají. Například Rakušané také hodně staví, na druhé straně ale desetitisíce bytů ročně zbourají. U nás zanikne v průměru 2500 bytů ročně. Rakušané svůj bytový fond neustále obnovují, my ho nafukujeme. Český trh zaostává kvalitou. Průměrné staří bytů v Česku se pohybuje kolem 48 let a bytový fond doposud neprošel zásadní modernizací. „Na některá velká panelová sídliště můžeme pohlížet jako na zpustlé brownfieldy,“ říká Jakub Kleindienst. „Jak ale vybrat, která lokalita se bude řešit dříve a která později?“ Dle Kleindiensta by bylo dobře, aby vláda připravila program panelových sídlišť, jenž by ale neřešil jen to, jakým způsobem domy zateplit či jinak modernizovat.
Prodlužování agonie O hromadné demolici zastaralých a nevyhovujících panelových domů se v Česku zatím neuvažuje. Politici tvrdí, že tato varianta by byla nákladná a hlavně sociálně méně únosná. V roce 2000 se potřebné výdaje na demolici panelových domů a zajištění nového bydlení odhadovaly na 1,5 bilionu korun. Místo radikálního řešení se volí investice do renovace domů, na což stát přispívá miliardami korun ročně, protože se mimo jiné obává, že by se ze sídlišť stala gheta jako v některých západoevropských zemích. Jenže tato částka je jen nepatrnou záplatou. Dle hrubých odhadů by na modernizaci paneláků bylo potřeba 350 miliard korun. V roce 2000 byl zaveden státní dotační program Panel určený na podporu oprav panelových domů. V posledních letech zájem o čerpání dotací neochabuje, v roce 2006 bylo rozděleno 1,6 miliardy korun, v roce 2007 celkem 4,3 miliardy korun, loni to byly dvě miliardy a pro letošní rok se počítá s 3,5 miliardami korun. Obyvatelé panelových sídlišť se potýkají s neduhy komunistické masové výstavby. A umakartová vestavěná jádra jsou tou nejmenší bolístkou. „Z výčtu všech závad a vytýkaných nedostatků je minimum těch, jež nelze řešit společně s majiteli domu nebo jednotlivě v bytových jednotkách,“ říká Jan Štefec, projektový manažer z mezinárodní realitní společnosti King Sturge. Prý podobné neduhy budou v horizontu 20 až 30 let trápit všechny současné novostavby. „Panelové domy v původním provedení zdaleka neodpovídají současným normovým požadavkům,“ říká Štefec. Některé konstrukce jsou na konci životnosti nebo mají poruchy a mnohé domy dle Štefce obsahují i nespočet morálně zastaralých prvků. Regenerace mnoha z nich tak již měla minimálně začít. „O kolik let se prodlouží životnost panelových domů, pokud investujeme třeba do jejich zateplení? Myslím, že vůbec ne, protože se tak nezasahuje do konstrukce,“ tvrdí Kleindienst s tím, že se řešení problému odsouvá o deset dvacet let. Potom prý budou lidi rádi, že se domu zbaví zadarmo, aby nemuseli platit jeho likvidaci.
Zbourat?
Otázkou je, zda by tedy nebylo efektivnější zastaralé panelové domy zbourat a místo nich postavit nové. „Panelová sídliště často stojí na dobrých místech, mají slušnou dopravní obslužnost jak hromadnou dopravou tak autem, je kolem nich vzrostlá parková zeleň a jsou mnohdy blízko velkým oddechovým a rekreačním zeleným plochám,“ domnívá se Štefec. Navíc česká sídliště, až na pár výjimek, nepředstavují zatím závažný sociální problém. Je jasné, že by pozemky, na nichž kolonie panelových domů stojí, byly pro developery atraktivní příležitostí. „Není ale jasné, zda se developerský projekt, na jehož počátku stojí koupě a demolice panelového domu nebo v případě domu s regulovaným nájemným poskytnutí náhradního bydlení původním obyvatelům, finančně vyplatí,“ konstatuje Štefec.
Z údajů o pravidelném ocenění rezidenčního trhu z prosince loňského roku společnosti King Sturge byl zjištěn přibližně patnáctiprocentní meziroční pokles hodnoty bytů v panelových domech. To je dáno celkovým zpomalením rezidenčního trhu – poklesem prodejů bytů, větší nabídkou bydlení na trhu, zdražením hypoték, nejistotou potenciálních kupců ohledně dalšího ekonomického vývoje a jejich většími požadavky na kvalitu bydlení. „Byty v panelových domech za současné krize sice ztratily nejvýrazněji ze své ceny, ale stále představují pro kupující náročnou investici,“ říká Štefec. Dodává, že i pro zájemce o koupi celých domů, kteří by po jejich demolici mohli využít pozemky, by šlo o významné náklady. Kleindienst se ale domnívá, že hodnota panelových bytů, jež se v Praze prodávají za dva tři miliony, je pouze iluzorní. „Cena ve skutečnosti odpovídá částce, za níž byt majitelé koupili od města, odpovídající maximálně deseti procentům současné tržní ceny,“ tvrdí Kleindienst. Argumentuje tím, že pro kohokoliv, kdo by na pozemcích stavěl, představují domy negativní hodnotu. Je totiž nutné je nejprve zbourat a s materiálem nějak naložit. A to rozhodně není levná záležitost.
Když se v Německu vystěhovala z panelových sídlišť první vlna obyvatel, přišla druhá, v níž převládali sociálně slabší. A ty nahradili sociálně nejslabší. Sídliště se proměnila v gheta s vytlučenými okny a vysokou kriminalitou. I v Česku už mají zájem o komunistickou výstavbu jen ti, co na bydlení v novostavbách finančně nedosáhnou. „Byty v panelových domech jsou brány například jako startovací,“ říká Kleindienst. Přijedou tedy bagry, podobně jako v Německu, i na česká sídliště?
*
FAKTA
Bydlení po česku
- V panelových domech je více než 1,2 milionu bytů, v nichž žije zhruba třetina populace
- Průměrné staří bytů se pohybuje kolem 48 let
- Zanikne v průměru jen 2500 bytů ročně
TABULKA
Program Panel**
(Dotace na podporu oprav panelových domů, v mld. korun)
2006* 1,6
2007* 4,3
2008* 2,0
2009* 3,5+
+ odhad
