Společnost Colliers International, poradce na realitním trhu ve spolupráci s Pricewaterhouse Coopers, publikuje aktuální investiční zprávu, která analyzuje, jaký dopad by mohly mít „latentní daně z kapitálových zisků“ na ocenění výnosů z nemovitostních transakcí.
Foto: Profimedia.cz
V definování hrubého výnosu hraje u každé realitní transakce svou roli mnoho faktorů. Ve zprávě o „výnosech a daních z kapitálových zisků“ Colliers upozorňuje na důležitost pochopení latentních daní z kapitálových zisků (LDKZ), které mohou mít vliv na uvedený hrubý výnos. Zpráva zdůrazňuje, že i když se zdá, že transakce vykazuje výnos 6,5 %, skutečný čistý výnos se může a většinou se také bude výrazně lišit. Záležet bude na typu transakce, což stávající tržní vykazování výnosů nereflektuje.
Zpráva dále ukazuje, že když LDKZ zahrneme do rovnice, může se čistý výnos lišit až o 70 bazických bodů od uvedeného příkladu 6,5 %. Toto rozpětí ve výnosu je založeno na hypotetické, ale velmi reálné transakci, kde byl v obchodu s realitami dosažen výrazný kapitálový zisk – vycházející z aktuální kupní hodnoty vzhledem k účetní hodnotě.
„Tak jak východní Evropa postupně dozrává coby investiční trh, je pravděpodobné, že na trhu uvidíme další transakce s delší daňovou historií. Vhodný přístup ke stanovení LDKZ bude mít zásadní význam při posuzování hodnoty a návratnosti pro obě strany obchodních transakcí,“ uvedl Damian Harrington regionální ředitel týmu Colliers International Research & Consulting pro východní Evropu.
Při určování LDKZ mezi kupujícím a prodávajícím, a tedy celkového dopadu na výnosnost, jsou důležité dva faktory:
• Typ transakce, tj.: prodej nemovitosti, nebo prodej podílu ve společnosti, která nemovitost vlastní
• Tržní rovnováha, tj.: zda se jedná o trh kupujícího či prodávajícího
Například v České republice bylo normou pro rok 2011 rozdělení LDKZ mezi kupujícího a prodávajícího 50/50. Pokud tedy LDKZ činila například 3,2 mil. EUR, znamenalo to pro kupujícího slevu z kupní ceny ve výši 1,6 mil. EUR. Z výnosového hlediska to odpovídá slevě 20 bazických bodů. Skutečný výnos tedy vlastně činí 6,7 % oproti uvedeným 6,5 %.
Pokud se rovnováha na trhu a zvýhodnění posune směrem ke kupujícímu a umožní mu vyjednat slevu řekněme 80 %, sleva by při stejné transakci odpovídala výnosu vyššímu o 32 bazických bodů. Výnos by tedy činil 6,82 %. U aktiv oceněných na 54 milionů EUR to představuje výraznou úsporu.
Na trhu prodávajícího bychom mohli předpokládat, že kupujícímu nebude poskytnuta žádná sleva na LDKZ, tzn. že kupující zaplatí hrubý výnos 6,5%. Nicméně stojí za zvážení, že za takových okolností může kupující získat „skrytou prémii“ až ve výši 3,2 mil. EUR. Výše této prémie bude částečně záviset na budoucí rovnováze na trhu. Pokud se například prodej uskuteční v období, kdy nabídka převyšuje poptávku (trh kupujícího), nejhorším možným scénářem je, že budoucí prodejce musí nabídnout novému kupujícímu plnou slevu na LDKZ. Ve výsledku by to znamenalo, že původní prodej se blížil efektivnímu čistému výnosu 6,14 %.
