Regulace nájemného měla skončit v roce 2010.
Ale zdá se, že přežitek socialismu ještě pár let přetrvá. Alespoň ve většině krajských měst a ve středních Čechách. Politici se lekli prudkého růstu činží a sociálních důsledků a chtějí celý postup zbrzdit.
Když se parlament před dvěma lety konečně shodl na deregulaci nájemného, mnozí doufali, že po roce 2010 definitivně skončí jeden z posledních přežitků socialismu. Většina stran se shodla na tom, že státní regulační opatření neblaze deformují ceny. Ale nápravu chtěli politici udělat postupně, aby náhlé uvolnění cen nemělo negativní důsledky na nízkopříjmové skupiny obyvatel. Zvolili mírné tempo změn a slíbili štědrý program sociálních kompenzací.
Dnes je všechno zase trochu jinak. Ministr pro místní rozvoj Jiří Čunek krátce před podzimními krajskými a senátními volbami ohlásil, že chce růst nájmů plánovaný pro rok 2010 rozložit v krajských městech kromě Ostravy, Ústí nad Labem a středních Čech až do roku 2012. V ostatních městech a obcích by tempo deregulace zůstalo stejné, protože činže tam tak dramaticky nerostou. Deregulace nájemného, která měla skončit v roce 2010, se tak ve většině krajských měst prodlouží o dva roky. Jaký je důvod pro tento odklad? Prudký růst nájmů, s nímž původní zákon nepočítal. „Předpokládané zvýšení limitu regulovaného nájemného v roce 2010 by mohlo pro některé domácnosti znamenat skutečně příliš vysoké zatížení rodinných rozpočtů,“ obává se Čunek.
„Považuji to za správné, protože nikdo neočekával, že vývoj cen nemovitostí, od nichž se nájemné odvíjí, bude tak vysoký. Je třeba reagovat na situaci a určitou korekci udělat,“ souhlasí se záměrem lidovecký poslanec Tomáš Kvapil. Cílem je podle jeho slov „dosažení stejného efektu, ale postupnějšími kroky“.
O nás bez nás
Ovšem soukromí vlastníci domů jsou zaskočeni. „Byl to blesk z čistého nebe, nikdo to s námi nekonzultoval,“ říká místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin. Krok považuje za nesystémový, protože by se týkal řádově jen 200 měst a obcí. Podle předsedy sdružení Tomislava Šimečka může prodloužení deregulace připravit státní rozpočet až o několik miliard korun. „O takovou částku narostou kvůli prodloužené regulaci majitelům domů škody, které může Evropský soud pro lidská práva vlastníkům přiznat jako odškodné,“ dodává. Majitelé domů totiž v minulosti podali na Českou republiku kvůli regulovaným nájmům ke štrasburkému soudu kolem 4800 žalob a žádají vysoká odškodnění.
Způsob výpočtu cílového nájemného stanovený zákonem číslo 107/2006 Sb. vychází z kupních cen bytů v daných lokalitách, které se každým rokem aktualizují. Původně se předpokládalo, že nájmy se budou ročně zvyšovat o dvacet procent. Tehdejší ministr pro místní rozvoj za ČSSD Radko Martínek byl dokonce přesvědčen o tom, že „nájemné po deregulaci nedosáhne ani povoleného maxima“. Ve skutečnosti byl však předpokládaný roční nárůst dodržen jen v roce 2007. V posledních letech se tempo růstu cen bytů v řadě míst zvýšilo podstatně více, než se původně očekávalo. „To je mimo jiné důsledek vysoké poptávky a svým způsobem i určitá daň za úspěšný vývoj české ekonomiky v posledním období. V důsledku toho může být nárůst jednostranně zvyšovaného nájemného v letech 2009 a 2010 podstatně vyšší. Například v roce 2010 až o 40 procent,“ upozorňuje ministerstvo pro místní rozvoj.
„Je pravda, že ceny nemovitostí, od nichž se odvozuje výše nájemného, šly v posledních letech výrazně nahoru. Růst nájemného je vyšší, než jak byl nastaven zákon, ale s tím nejde nic dělat,“ míní zástupce vlastníků domů Libor Dellin. Zákon předpokládá, že roční nájemné by mělo činit kolem pěti procent z průměrné prodejní ceny bytů v regionu. „Stejně je to méně, než je obvyklé v Evropské unii. Tam výše nájemného dosahuje 6,2 procenta ceny bytů,“ namítá Dellin. Odsunutí deregulace ale podle něj sociálním dopadům nezabrání, jen je oddálí o dva roky. „A pak stejně některé domácnosti nebudou mít na bydlení,“ konstatuje Dellin. Ze stejného důvodu kritizují Čunkův návrh i komunisté. „To není řešení. Cíl zůstává stejný, jen dávkování je pomalejší,“ komentuje poslanec KSČM Miroslav Opálka.
Tak na to už fakt nemáme
Podle vrchního ředitele sekce politiky bydlení ministerstva a ředitele Státního fondu rozvoje bydlení Jana Wagnera je cílem posunout datum konce deregulace, aby se otupilo extrémní zatížení domácností. Dvojnásobné zvýšení regulovaných nájmů by totiž mělo negativní sociální dopady. Pro řadu domácností by se náklady na bydlení mohly stát neřešitelným problémem, protože vedle činží se výrazně zvyšují i ceny energií a služeb. Regulované nájemné se v celé republice vztahuje na více než 700 tisíc bytů, což je téměř pětina bytového fondu.
Pravidelné průzkumy životních podmínek obyvatel České republiky za rok 2007, které v rámci společného šetření Evropské unie provádí Český statistický úřad, dávají těmto obavám za pravdu. Problémy vyjít se svými pravidelnými měsíčními příjmy mělo 63,5 procenta českých domácností. Z toho velké problémy se svými financemi řešilo 7,5 procenta rodin. Podle sociologů jsou české domácnosti poměrně výrazně závislé na svých pravidelných měsíčních příjmech, rodiny s více dětmi navíc na sociálních dávkách. Jakékoli změny, například zvýšení počtu lidí bez práce kvůli zpomalení tempa růstu ekonomiky, se mohou okamžitě promítnout do poklesu životní úrovně lidí a jejich schopnosti platit nájemné. Výdaje na bydlení představují pro průměrnou domácnost vydání rovnající se 16 procentům jejich čistých příjmů. Pokud se však vezmou výdaje rodin s nízkými příjmy či neúplné rodiny, jde v tomto případě na bydlení až třetina ročního čistého příjmu.
Radnice Čunkův záměr většinou vítají
„Já osobně Čunkův záměr vítám. V Praze 2, kde jsou jedny z nejvyšších nájmů v hlavním městě, začínají mít velké problémy hlavně senioři. I když obecně patří mezi nájemníky s nejlepší platební morálkou. Zvyšují se nejen činže, ale také ceny služeb,“ upozorňuje starostka Městské části Praha 2 Jana Černochová. Senioři nebudou schopni vydat 80 procent svých důchodů jen na bydlení. Proto městská část uplatnila dvě maximální zvýšení regulovaných nájmů v roce 2007 a 2008, ale třetí zvýšení odložila o půl roku. „Musíme zvážit, kdy k tomu třetímu přistoupíme. Bytová komise chce, aby se další navýšení diferencovalo podle kvality bydlení a aby se nájemné nezvyšovalo plošně. Měly by se zohlednit exponované komunikace, výtah v domě a další kritéria. Je absurdní, že Legerova ulice v blízkosti pražské magistrály je v Praze nejdražší,“ dodává starostka. A upozorňuje, že seniorů, kteří mají největší problémy se zaplacením nákladů na bydlení, žije nejvíce právě v Praze, kde je nájemné nejvyšší.
Zákon z roku 2006 stanovuje maximální hranice nájemného a většina vlastníků je využila. Některé radnice teprve nyní začínají snižovat tempo růstu činží pro příští rok. „Ministerstvo prodloužilo lhůtu na dosažení maxima nájmů o dva roky, proto je zvedáme jen o polovinu maximální sazby,“ uvádí starosta Prahy 1 Petr Hejma, i když záměr Jiřího Čunka je ještě v plenkách. Návrh ovlivní možná i města, kterých by se vůbec neměl týkat. „Nájemé nezvyšujeme tak moc, jak bychom mohli, protože máme informace, že by se zpomalení mohlo týkat i jiných měst,“ říká starostka Blanska Jaroslava Králová. Rozhodnutí odložili i v Kladně.
Analytici překvapivě záměr na prodloužení deregulace neodmítají. „Myslím, že na základě zpomalení hospodářského růstu a faktu, že trh s vlastnickým bydlením se saturoval, se může zastavit růst cen nemovitostí,“ míní hlavní ekonom Patria Finance David Marek. Regulované nájemné podle něj sice omezuje fungování trhu s byty, „ale máme před sebou zpomalení růstu ekonomiky a zvyšování nezaměstnanosti“. „To v souvislosti s dalším prudkým zvyšováním nájemného může způsobit silný náraz do rodinných financí. Proto má logiku deregulaci rozložit do více let,“ říká Marek.
Také analytik České spořitelny Petr Zahradník soudí, že v některých lokalitách, zejména v menších městech, budou ceny nemovitostí stagnovat. Ale neplatí to podle něj u velkých měst, kde jsou ceny diktovány velkou poptávkou. Proto i jemu připadá „rozumné“ rozložit deregulaci v krajských městech do více let.
Zatím stojíme na startu
Majitelé domů si stěžují, že ministerstvo pro místní rozvoj o záměru zpomalit deregulaci mluví, ale žádný konkrétní návrh ještě neexistuje. Přitom ke změně zákona musí dojít rychle. Cílová hodnota nájemného za jeden metr čtvereční podlahové plochy bytu, základní cena za jeden metr čtvereční podlahové plochy bytu, maximální přírůstek měsíčního nájemného a postup při vyhledávání maximálního přírůstku nájemného vyhlašuje ministerstvo pro místní rozvoj formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. července. „Jde o 250 tisíc čísel. Je otázka, jestli to ministerstvo do jara stihne,“ zamýšlí se Libor Dellin. „Stihnout to musíme, později už by to nemělo smysl,“ říká ředitel sekce politiky bydlení Jan Wagner.
„Bylo řečeno jen to, že se má deregulace prodloužit. Ale o kolik se nájemné bude zvyšovat a jaká bude jeho konečná cena, to neví ani samo ministerstvo. Ale tyto snahy jsou důkazem, že nájemné je velký problém, že ho lidé nejsou schopni platit. Snaha oddálit konec deregulace je správná, ale nikdo neví, co bude potom,“ konstatuje poslanec za ČSSD Stanislav Křeček. A kritizuje, že zákon o příspěvku na bydlení nefunguje vůbec. „Když v Praze někdo dostane 230 nebo 250 korun, tak mu to moc nepomůže. Tržní nájemné je pro mnoho lidí nezaplatitelné. Bude to třeba řešit. I ministr práce a sociálních věcí Petr Nečas přiznal, že je tím vážně znepokojen,“ dodává Křeček.
Celý proces jednostranného zvyšování nájemného by měl být doprovázen odpovídajícími sociálními dávkami. V prvním pololetí roku 2008 pobíralo příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení podle mluvčího ministerstva práce a sociálních věcí Jiřího Sezemského průměrně 90 374 domácností. „Počty příjemců se pomalu zvyšují, v červnu mělo na tento příspěvek nárok 91 874 domácností,“ uvádí.
Ale zákon o hmotné nouzi a sociálních službách, podle nichž se tyto sociální dávky poskytují, není podle starostky Prahy 2 Jany Černochové tak dokonalý, aby podchytil všechny rizikové skupiny. S tím souhlasí i vlastníci domů. „Konec regulace nájmů bude mít negativní dopad na některé domácnosti, které nebudou mít na zaplacení nájmů ani po roce 2012. Měl být připraven nový zákon o příspěvku na nájemné pro sociálně potřebné. Práce na zákoně byly přerušeny, ministerstva práce a sociálních věcí a pro místní rozvoj si řekla, že nebudou pokračovat. Ale bez finanční podpory sociálně slabým nelze nájemné deregulovat,“ míní Libor Dellin. Dosavadní zákon, podle kterého se vyplácejí příspěvky na bydlení, považuje za nesmyslný.
Chceme čas pro výstavbu nových bytů
Ministerstvo pro místní rozvoj chce využít prodloužení deregulace o dva roky také k přijetí některých opatření, která by pomohla rizikovým skupinám. „Ve chvíli, kdy se ukázaly negativní dopady deregulace, jsme okamžitě začali připravovat nápravu. Vyjednáváme v Bruselu o zrušení některých omezení v oblasti bytové výstavby,“ upozorňuje ministr Jiří Čunek.
„Chceme podpořit výstavbu vhodných nájemních bytů, které by byly cenově dostupné pro domácnosti, na které dopadne výše nájemného,“ říká Wagner. Rodiny, které by se chtěly odstěhovat z bytu, kde jim nájemné roste nad jejich poměry, nemají dnes podle něj na výběr. I když v Praze je prý „poměrně značná zásoba bytů“, jsou většinou ještě dražší než ty, které by chtěly rodiny kvůli vysokému nájemnému opustit. „Naší snahou je podpořit nabídku, tedy výstavbu nájemních bytů vůbec, protože je jich málo,“ uvádí Wagner. Proto také trh stále plně nefunguje tak, jak by měl.
Podle Wagnera nejsou pro rozhýbání trhu potřeba statisíce bytů. „Zpravidla stačí navýšení jen o několik procent a jejich výměna se nastartuje. Segment nájemního bydlení má přitom svou funkci. Ne všechno lze vyřešit vlastnickým typem bydlení,“ vysvětluje.
A jak se bude určovat výše nájemného po skončení deregulace v roce 2010 nebo 2012? „Po roce 2010, v krajských městech 2012, lze předpokládat, že se dostaneme k volnému smluvnímu nájemnému, které je dáno dohodou obou stran. Ale to vyžaduje také změnu současného platného obchodního zákoníku. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje návrh novely části občanského zákona, který upravuje nájem bytu. A ten počítá s tím, že napříště už by tu nebylo státem regulované nájemné a nájemné by záviselo na dohodě vlastníka a nájemce. „A kdyby nájemné nebylo spravedlivé u dlouhodobých smluv, konečné slovo by měl soud,“ vysvětluje Wagner.
Jenže soukromí vlastníci tvrdí, že ani po ukončení deregulace nebude ve většině obcí nájemné stačit na pokrytí nákladů na základní údržbu domů a bytů. Podle předsedy Občanského sdružení majitelů domů bude muset nájemné vzrůst například v menších sídlech v severních Čechách a na severní Moravě.
