Nestavme příliš spekulativních projektů, varuje šéf Passerinvest Group
Radim Passer (42) začal po studiu na stavební fakultě v roce 1991 podnikat a založil společnost Passerinvest Group. Dnes působí jako předseda jejího představenstva. V prvních letech se firma zaměřovala především na atraktivní bydlení a kancelářské prostory na Královských Vinohradech v Praze 2. V roce 1992 otec Radima Passera objevil pozemky, na nichž později vzniklo BB Centrum, které je největším a nejúspěšnějším kancelářským projektem v České republice. Radim Passer je ženatý a má jednoho syna. Mezi jeho záliby a koníčky patří studium Bible a sport.
EURO: Praha připomíná jedno velké staveniště. Většinu rozestavěných objektů tvoří administrativní budovy. Není už jimi ale trh nasycen? PASSER: Jsem optimista. V Praze se každoročně zvyšuje rozloha administrativních prostor o 150 tisíc až 200 tisíc metrů čtverečních, blížíme se ke dvěma milionům metrů čtverečních kancelářských ploch kategorie A a B. Srovnatelně velká a významná evropská města mají ještě o miliony metrů čtverečních kvalitních kanceláří více. Z toho vyplývá, že nějaké místo na trhu dosud existuje. Důležité ale je, aby nevznikalo příliš mnoho spekulativních projektů.
EURO: Jak dlouho by stavební boom administrativních objektů mohl ještě trvat? PASSER: Je velice těžké tyto věci predikovat dopředu. Domnívám se, že pokud nenastanou nějaké mimořádné okolnosti, tak se dalších pět až deset let trh může vyvíjet vcelku stabilně. Odhadovat vývoj na delší časové období by nedávalo smysl.
EURO: Ovšem je stále složitější nalézt dostatečné množství nájemců pro nové kancelářské budovy. PASSER: Najít odbyt je samozřejmě klíčový moment. Naše potenciální zákazníky je možné rozdělit do tří základních oblastí. První tvoří mezinárodní firmy, které již v České republice působí, mají stabilní růst a potřebují více administrativních ploch. Druhou české společnosti, které dorostly do takové velikosti, že pro ně má smysl sídlit v moderním byznys centru. Třetí skupina zákazníků se rekrutuje z relokací velkých nadnárodních společností, které si chtějí v České republice zřídit regionální centrálu. V každé z těchto tři kategorií stále vnímáme poptávku po kancelářských plochách. Myslím, že Praha je svou geografickou polohou předurčena k tomu, aby patřila dlouhodobě mezi úspěšná administrativní centra.
EURO: Pokud porovnáte požadavky nájemců moderních byznys center v devadesátých letech a nyní, v čem se liší? PASSER: Změnil se především trh. Je mnohem větší nabídka. V minulém desetiletí trh s kancelářemi teprve vznikal a nájemci neměli moc možností si vybírat. V současné době je trh skutečně etablován v mnoha pražských lokalitách a konkurence je pro nájemce velice dobrá a žádoucí. Mohou dosáhnout slušné pozice při jednáních o smlouvách. Požadavky nájemců se nyní týkají hlavně variability a flexibility administrativních ploch.
EURO: O jaké lokality v Praze je největší zájem? PASSER: Svou specifickou úlohu bude hrát stále centrum města, protože vždy se najdou společnosti, které mají potřebu tam sídlit. Soudím, že mimo centrum je nejzajímavější lokalitou Praha 4 podél dálnice D1. Nicméně i Praha 5 zažívá rozvoj, ať už je to v oblasti Smíchova nebo Nových Butovic. Osmý pražský obvod mění v současné době některé projekty původně určené pro administrativu na bydlení, nicméně řada renomovaných společností se rozhodla přestěhovat své sídlo právě tam.
EURO: Zástupci velkých mezinárodních poradenských firem tvrdí, že v posledním roce zaznamenali nárůst zájmu nájemců o kanceláře v centru Prahy. Čím je to způsobeno? PASSER: Je to zřejmě dáno tím, že některé společnosti nově přicházejí do České republiky a řada z nich chce sídlit právě v centru metropole. Střed Prahy je a vždy bude nesmírně atraktivní. Jen těžko by se našlo druhé město podobného významu, které by mělo tak nádherné centrum, jako má Praha. Problémem ve vnitřní Praze je ale doprava a dostatek parkovacích míst. V současné době se připravuje několik zajímavých a poměrně velkých projektů, jako například Palladium na náměstí Republiky.
EURO: Tradičními nájemci kanceláří v centru Prahy byly banky. Ty ale postupně rozprodávají svá realitní portfolia a stěhují se do okrajových částí města. Finanční domy postupně následují i další subjekty, jako jsou České dráhy nebo Česká pošta. Jak velký vliv na trh s nemovitostmi tyto prodeje realitních balíků budou mít? PASSER: Nemyslím, že by měly primárně zahýbat s trhem kanceláří kategorie A, protože staré budovy v centru nemohou nabídnout stejný standard, jaký nabízejí moderní novostavby. Určitý dopad to mít ale bude. Někteří noví majitelé portfolií budou měnit využití objektů. Místo kanceláří mohou být hotely, byty, nebo dokonce i maloobchodní prostory.
EURO: Budou tyto prodeje nemovitostních portfolií pokračovat, nebo jsou již největší balíky prodány? PASSER: Musíme se podívat, u kterých firem něco podobného připadá v úvahu. Určitě je tu několik bank, které tento proces nemají za sebou. Mám na mysli Českou spořitelnu, Komerční banku, ČSOB a HVB. Všechny tyto finanční domy mají mnoho sídel roztroušených po městě. Kromě bank má řadu budov také Česká pošta a našli bychom ještě několik podobných institucí.
EURO: Například? PASSER: Napadá mě oblast pojišťovnictví, i když pojišťoven není na trhu tolik jako bank. Jeden z aktuálních případů změny sídla představuje Allianz. Dalšími mohou být různé státní firmy, které sídlí na mnoha místech. Firmy a instituce musejí efektivně komunikovat a přesuny mezi budovami se ztrácí hodně času. To jak soukromým, tak státním subjektům bude docházet stále více.
EURO: V loňském roce bylo objem realitních transakcí rekordní. V Česku se objevili noví investoři. Očekáváte, že se i letos rozšíří řady zájemců o české nemovitosti? PASSER: Ve světě je obrovský přetlak kapitálu. To znamená, že likvidita je na vysoké úrovni, což se projevuje tím, že řada investorů chce peníze ukládat do nemovitostí. Může se tedy stát, pokud budou na prodej zajímavé projekty, že do Česka budou přicházet stále noví kupci. Realitní transakce měly v tuzemsku vždy určité limity, protože jsme relativně malá země a Praha je relativně malé město. Pokud je mi známo, tak doposud největší transakcí na kancelářském trhu byl prodej části BB Centra. Šlo o 125 milionů eur. V letošním roce se rýsují prodeje přes 200 milionů eur. To může přilákat i jiný typ investorů, kteří zde doposud nepůsobili.
EURO: Koho konkrétně? PASSER: Domnívám se, že to budou investoři, kteří vyhledávají transakce, jejichž hodnota přesahuje určitou částku. Nechci nikoho jmenovat, protože se to týká obchodu, v němž naše společnost nefiguruje a ještě není dokončen.
EURO: Řady zájemců o nemovitosti rozšíří také nové realitní fondy. V nedávné době vstoupila v platnost nová zákoná úprava, která umožňuje zakládat v Česku realitní fondy i pro drobné investory. Jak tato skutečnost ovlivní český trh s nemovitostmi? PASSER: Řada investičních fondů, a nemyslím tím realitních, fungovala v průběhu devadesátých let a drobným investorům zbyly jenom oči pro pláč. Budou-li realitní fondy vystupovat věrohodně a budou-li nastavena dobrá pravidla a regule, může to být možnost, jak dost bezpečně investovat.
EURO: Budou tyto fondy schopny konkurovat zahraničním, které tu působí již několik let? PASSER: Budou to mít velmi složité, hlavně co se týká nákupů nemovitostí kategorie A. Bude jim chybět především to, co mají velké zahraniční fondy, a to je jejich know-how. Každý se to musí naučit a řekl bych, že to trvá několik let. Šanci budou mít jen ti, kteří budou pracovat profesionálním způsobem. Pro nové fondy vidím prostor při transakcích s nemovitostmi kategorie B a C. Ty se také obchodují a ani jejich nákup nemusí být za určitých okolností špatnou investicí.
EURO: Bude dost produktů, se kterými bude možné obchodovat? Již nyní říkají kupci, že pokud se prodává kvalitní nemovitost, má o ni zájem několik desítek investorů. PASSER: Musíme vycházet z toho, že jsme malá země. Projekty, se kterými se obchoduje, jsou z oblasti logistiky, administrativy a maloobchodu. Bydlení je doménou privátních investorů, protože se tu nestaví velké bytové komplexy na pronájem a ani se tak dít asi nebude. To znamená, že investiční trh má své hranice, a dnes je v Česku mnohem více kapitálu než produktů, které je možné koupit. Pro developery je toto samozřejmě dobrá zpráva.
EURO: Vy osobně byste investoval do nemovitostního fondu? PASSER: Jsem podnikatel a mám jinak nastavená kritéria, jak investovat peníze. Vkládáme je do své vlastní společnosti, proto se vůbec nechci zabývat tím, jak investovat na privátní bázi. Tuto otázku tedy neřeším. Dovedu si ale představit řadu lidí, kteří mají volné prostředky a přemýšlejí, kam je umístit. Pokud se rozhodnou pro realitní fondy, je strašně důležité, aby si vždy zvolili důvěryhodný subjekt.
EURO: V průběhu loňského roku ohlásila řada developerů, mezi nimi i vaše firma, že vstupují do regionů. Liší se nějakým způsobem regionální projekty od pražských? PASSER: Určitě je nutné jinak počítat. Nájemné mimo Prahu je nižší, ale stavební náklady jsou více méně stejné. Do jisté míry to může vykompenzovat nižší cena pozemku a zřejmě ani standard objektů nebude na takové úrovni jako u pražských projektů. Upřímně řečeno, ani projekty v Praze ale nemohou mít takový standard jako například v Paříži nebo v Londýně, kde je úroveň nájemného násobně vyšší.
EURO: V jakých segmentech realitního trhu vidíte nejvíce příležitostí do budoucna? PASSER: Developmentu kancelářských budov věříme, pokud budou na dobrém místě. Do budoucna ale považuji za nejperspektivnější oblast bydlení. Developeři rezidenčních projektů v porovnání s komerčními nemovitostmi dosahují rozdílných marží. S tím musí každý developer bytů počítat, že je nutné postavit násobně více metrů čtverečních, aby dosáhl stejného profitu jako u kancelářských budov. Z dlouhodobého hlediska si nicméně myslím, že bydlení je nesmírně perspektivním segmentem realitního trhu. Naše společnost působila na trhu s bydlením, ale v určitou dobu jsme tento segment cíleně opustili a dali jsme přednost kancelářím. Nicméně bychom se chtěli na rezidenční trh vrátit.
EURO: Proč jste opustili bytovou výstavbu? PASSER: V první polovině devadesátých let jsme chtěli napomoci rozvoji trhu s bydlením. Přicházeli jsme s řadou nápadů a myšlenek, ale zjistili jsme, že je není možné přes různé úřady a ministerstva prosadit. Úroky byly vysoké, hypotéky nefungovaly a trh s bydlením byl jen pro ty, kteří si byt mohli koupit za hotové. Tato situace trvala až do konce devadesátých let. Teprve potom začaly výrazně klesat úrokové sazby. Začala převládat skupina lidí, kteří kupovali byt na hypotéku. Za naším rozhodnutím ale stála i otázka příležitostí. Měli jsme šanci budovat BB Centrum a nebyli jsme tak velká firma, abychom mohli dělat všechno najednou.
EURO: Vláda minulý týden schválila definici sociálního bydlení, která má umožnit i po roce 2007 zachovat pro většinu bytové výstavby pětiprocentní sazbu DPH. Jak moc by ovlivnilo trh s byty, pokud by skutečně došlo od 1.ledna 2008 ke zvýšení DPH o čtrnáct procent? PASSER: Je jisté, že těchto čtrnáct procent bude muset někdo zaplatit. Domnívám se, že developerské firmy nemají až tak vysoké marže, aby toto zvýšení mohly převzít. Je tedy evidentní, že bude muset dojít k určitému zdražení bytů. Nemyslím ale, že by to mělo takový dopad, aby se prudce zastavila bytová výstavba. Na druhé straně, pokud bychom předpokládali řádově desetiprocentní nárůst cen bytů, může to pro řadu lidí znamenat, že si byt dovolit nemohou. Trh s byty ovlivní kromě DPH také vývoj úrokových sazeb, protože lidé si obyčejně pořizují byt na hypotéku. Dnes jsou úroky na velmi nízké úrovni. Nepředpokládám, že by mohly jít ještě níž, a nedá se tedy počítat s tím, že by zvýšení cen kvůli změně DPH mohly úroky nějakým způsobem kompenzovat. Důležitou roli bude hrát také to, jak se budou vyvíjet mzdy. Protože i ty mají velký dopad na trh s bydlením.
EURO: Společnost Passerinvest je rodinnou firmou. Uvažoval jste někdy o tom, že byste to změnil a vstoupil na burzu? PASSER: Nechci říci, že jsou tyto úvahy mimo. Je to věc, o které musí člověk hodně přemýšlet a dobře si rozmyslet, než takový krok udělá. Velmi pozitivní na naší práci je, že jsme v řadě věcí nezávislí, což má své kouzlo. Důležité bude, jaké možné akvizice budou přicházet, takže do budoucna nechci vyloučit nic.
