Co je daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmů je spravována podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. A protože je prodej nemovitosti příjmem, je potřeba tuto skutečnost zahrnout do daňového přiznání. Povinnost podat daňové přiznání a uvést do něj daň z příjmů z prodeje nemovitosti se vztahuje na všechny osoby, které v průběhu předchozího roku prodaly dům, byt, stavbu nebo pozemek a neplatí pro ně žádná z výjimek umožňujících osvobození od daně z prodeje nemovitosti.
Jak odvést daň z prodeje nemovitostí?
Finanční částku získanou prodejem nemovitosti je potřeba řádně uvést do přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Správně vyplněné daňové přiznání se poté podává na finanční úřad, pod který spadá trvalé bydliště dané osoby.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?
Spolu s podáním daňového přiznání člověk uhradí daň z příjmů při prodeji nemovitosti se sazbou 15 %. Na první pohled to vypadá jako vysoké číslo. Výhodou ovšem je, že člověk nemusí danit celou částku, kterou prodejem nemovitosti získal.
Daní se pouze rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou, a to v případě, že vychází jako kladný. Do pořizovací ceny lze navíc započítat i náklady, které byly spojeny s prodejem domu. Výslednou částku, kterou bude člověk platit, si tak lze elegantně snížit započítáním poplatků spojených s vyklízením, úklidem a prodejem domu (provize makléři, poplatky uklízecím a stěhovacím firmám atd.).
A kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti? To se týká případů, kdy byla nemovitost prodána se ztrátou. V takové situaci neplatí člověk nic.
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, vymezuje ovšem několik výjimek, kdy je prodávající od daně z prodeje nemovitosti osvobozen. Konkrétně lze tyto výjimky najít v § 4 a § 10:
- peníze z prodeje člověk využije k uspokojení vlastních bytových potřeb – do 1 roku od přijetí peněz nebo v roce předcházejícím, v prodané nemovitosti musel mít minimálně 2 roky trvalé bydliště,
- 2 roky bezprostředně před prodejem nemovitosti v ní prodávající bydlel,
- nemovitost prodávající zdědil od příbuzného v přímé linii nebo manžela (manželky),
- prodávající splnil časový test.
Daň z prodeje nemovitosti
Další z výjimek, kdy prodávající neplatí daň z prodeje nemovitosti, je naplnění podmínek pro tzv. časový test. Dříve se jednalo o pětiletou lhůtu, během které musel být člověk vlastníkem nemovitosti.
Na jaře roku 2020 došlo ke schválení zpřísnění této výjimky, aby se zamezilo skupování nemovitostí na investice. Časový test se prodloužil z 5 let na 10 let a týká se už všech nemovitostí, které byly prodány po 1. 1. 2021.
Rok 2022 potom přinesl navíc ještě jedno zpřísnění, a tím je změna podmínek týkající se prodeje domu dle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Konkrétně se jedná o případy, kdy člověk prodává nemovitost, ve které měl bezprostředně 2 roky před prodejem bydliště. Nově musí splnit tyto dvě podmínky:
- použít finance z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby,
- podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně.
Pokud poplatník neohlásí tuto skutečnost správci daně do konce zákonné lhůty pro podání přiznání, nemůže být osvobozen od daně z příjmů.
Daň z prodeje nemovitosti: kalkulačka
Daň z prodeje nemovitostí si lze snadno vypočítat prostřednictvím daňové kalkulačky. Ta vám ušetří čas při výpočtu výše daně z prodeje nemovitosti.
Daň při prodeji nemovitosti získané darem
Daň z příjmů se v některých případech týká i nemovitostí získaných darováním. Ačkoliv byla darovací daň zrušena, darované nemovitosti se zdaňují taktéž 15% daní z příjmů. Osvobození od daně z příjmů může být u darovaných nemovitostí povoleno pouze v případě, že byl splněn časový test. Ten začíná běžet od okamžiku získání daru.
Daň při prodeji nemovitosti získané dědictvím
Při prodeji nemovitosti získané děděním poplatník platí daň z příjmů pouze v situaci, že není splněna podmínka časového testu. Pokud byl původní majitel domu přímým příbuzným dědice (matka, otec, babička či dědeček), započítává se do časového testu doba, po kterou nemovitost vlastnil.
Daň z prodeje nemovitosti versus daň z nemovitosti
Pro člověka, který nemá s vlastnictvím nemovitosti zkušenosti, mohou být matoucí různé pojmy spojené s touto oblastí. Proto je dobré vědět, že daň z nemovitostí (správně daň z nemovitých věcí) musí platit každoročně každý, kdo nějakou nemovitost vlastní. Výhodou je, že daňové přiznání se v tomto případě podává pouze jednou, a to při nákupu nemovitosti.
