Soudní znalkyně, která vyhotovila odhad domu pro účely výpočtu daně z převodu nemovitosti, se stala velkým nepřítelem bývalého majitele nemovitosti. Nedokázal totiž pochopit, proč musí zaplatit daň z částky o 200 tisíc vyšší, než za kterou dům skutečně prodal. S podobnou reakcí se v poslední době setkává stále více znalců, kteří vytvářejí posudky pro finanční úřady. Metodika ministerstva financí pro odhady cen nemovitostí, která má zabránit, aby lidé při prodeji realit „optimalizovali“ cenu, totiž vlivem poklesu cen nemovitostí v některých případech plodí daňovou nespravedlnost.
Cena stoupá, trh klesá
Nejen soudní znalci, ale i realitní kanceláře v posledních dvou letech prodávajícím čím dál častěji vysvětlují, proč musejí zaplatit tříprocentní daň z převodu nemovitosti z vyšší částky, než kterou utržili. Tato povinnost není nová, jen ji v minulosti nikdo nevnímal jako problém. Zjištěná cena, kterou znalec vypočítal podle vyhlášky ministerstva financí, bývala totiž v letech před krizí nižší než ta tržní. Nyní se trend začíná pomalu otáčet. Zatím nejde o nic dramatického. Pokud by ale ceny nemovitostí začaly padat strměji, přibylo by vynucených prodejů nemovitostí a trh by se ještě více umrtvil, dá se předpokládat, že se počet těchto případů bude zvyšovat. „Do roku 2006 vycházela cena zjištěná pro účely daně na přibližně 70 procent ceny tržní. V letech 2006 až 2009 byly zhruba totožné. V letech 2010 a 2011 se cena administrativní oproti té, za kterou se prodává, zvyšuje. Zřejmě by se měla v předpisu zohlednit tvrdší selekce lokalit,“ říká soudní znalec Jaroslav Kubát. Člen představenstva Realitní společnosti České spořitelny Miloš Červenka potvrzuje, že řeší řadu realitních obchodů, kdy je kupní cena nemovitosti nižší než znalecký posudek. „Pro základ daně je pak určující ta z cen, která je vyšší. Typově se s tímto setkáváme u novostaveb starých pět až deset let v nepříliš atraktivní lokalitě a u rodinných domů s vyšším standardem a pořizovací cenou nad deset milionů korun,“ říká.
Ani luxus není imunní
Nezdá se ovšem, že by se tento nový jev týkal jen určitého spektra nemovitostí. „Loni se mi to poprvé stalo i u luxusního bytu v blízkosti pražského Karlova náměstí. Ukazuje se, že i ceny těchto nemovitostí poklesly,“ říká Petr Ort, soudní znalec a vedoucí katedry podnikání a oceňování Bankovního institutu vysoká škola. Postižen ale může být i majitel domečku na hranici Prahy. Pokud stojí obyčejný domek za tři miliony na tisícimetrovém pozemku v okrajové části, ale v katastru Prahy, může tu být problém. Takový pozemek může mít podle cenové mapy hodnotu sedmi milionů korun, takže odhad by zněl na deset milionů. Tady se metodika zřetelně rozchází s realitou. Tento rozpor běžně řeší i kancelář M&M Reality. „Problém je to zejména u starších rodinných domků na vesnici, kdy nelze stanovit tržní cenu jako třeba u bytu 2+1 v centru Pardubic. Dále se to stává, když vykupujeme od majitelů nemovitost napřímo. V těchto případech vykupujeme za maximálně 60 procent tržní ceny, takže odhad je skoro vždy vyšší než kupní cena,“ říká spolumajitel kanceláře Miroslav Jonáš.
Svázaný znalec
Ministerstvo financí nehodlá na vyhlášce, kterou na základě údajů finančních úřadů a ČSÚ novelizuje každý rok, nic měnit. Resort tvrdí, že správně provedený znalecký posudek s cenami dosahovanými na trhu v drtivé většině případů koresponduje. „Vyhláška nedává znalcům prakticky žádný prostor k samostatnému odbornému zhodnocení konkrétních tržních podmínek,“ soudí naopak Ort. „Nikdo si asi nedovede představit, že by znalci v oboru historie umění museli používat vyhlášku, která by bez možnosti korekce uváděla ceny za jeden centimetr čtvereční Mánesova obrazu s koeficientem za rám a za zasklení. U nemovitostí, které jsou stejně jako umělecká díla jedinečné, máme předpis, který přesně definuje ceny za 28 různých typů borovic a za deset typů tavolníků,“ argumentuje.
Daň jen pro někoho Daň z převodu nemovitosti je nyní tříprocentní, výběr dosáhl za poslední tři roky 7,5 miliardy korun. Mluví se ale o jejím zvýšení na pět procent. „V tuto chvíli je to spekulace. Bude záležet na makroekonomickém vývoji,“ říká ministerstvo financí. U velkých korporátních transakcí se majitelé objektů této dani vyhýbají tím, že přeprodávají firmy, do kterých vloží nemovitost, nikoli nemovitost samu. Osvobození při vkladech do základního kapitálu společností má skončit v roce 2015, poté tedy už nebude možné takto daň eliminovat. „Dojde ale asi k tomu, že před rokem 2015 většina vlastníků takový vklad provede, a v praxi tedy developeři a další osoby podnikající v oboru začnou platit daň teprve až po několika letech,“ soudí právník Jan Liška z kanceláře Peterka & Partners.
