Novelizovaná vyhláška je nejen komplikovaná, ale i nespravedlivá
Prodat dům za osm milionů, ale zaplatit daň z milionů deseti. Zdánlivě absurdní situace, ale praxe placení daní z převodu nemovitostí ukazuje, že takové případy nejsou v Česku vůbec ničím výjimečným. Umožňuje je vyhláška, na jejímž základě znalci stanovují takzvanou zjištěnou neboli administrativní cenu. Z ní se potom vychází při výpočtu daně z převodu nemovitostí. V České republice existují dva základní přístupy k oceňování nemovitostí. Prvním je odhad obvyklé ceny postavený na tržních principech. „Tyto odhady mohou provádět pouze zkušení znalci, kteří jsou neustále v kontaktu s trhem nemovitostí. Znalec vychází ze základních parametrů a výpočtů pomocných hodnot a přitom zvažuje cenové vlivy místního trhu, rizika a filosofii oceňované nemovitosti. To vše vyústí v odhad obvyklé ceny,“ říká Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí Českomoravské hypoteční banky.
Nesplněné očekávání.
Druhý přístup k ocenění nemovitosti je přes administrativní nebo zjištěnou cenu na základě vyhlášky ministerstva financí, používané hlavně v daňové praxi. Novela vyhlášky, která platí od začátku letošního roku, se očekávala s nadějí, že se objeví jednodušší předpis, než byl původní. Opak je ale pravdou. „Místo předpisu jednoduššího a průhlednějšího se občané i firmy dočkali předpisu složitějšího, který přibližně na 200 stránkách, včetně 36 příloh, přináší množství složitých algoritmů výpočtů, vzorců a koeficientů,“ tvrdí Němeček. Je zřejmé, že prodávající sám není schopen sestavit daňové přiznání k dani z převodu z nemovitosti a musí si objednat poměrně drahý znalecký posudek. „Znalec je nucen přemýšlet nad správným použitím vhodného paragrafu, zatříděním staveb, použitím koeficientů nebo rozměrovým zatříděním,“ popisuje praxi Němeček. Vyhláška vyžaduje i zjištění takových informací, jako zda má zapuštěný betonový obrubník průřez do 0,01 metru čtverečního nebo do 0,015 metru čtverečního. Znalec musí také kromě hlavní stavby ocenit i pozemky a veškeré příslušenství, jako jsou okapové chodníky, zídky, obrubníky a podobně. „V dnešní době je poměrně velká poptávka po chatách v blízkosti Prahy. Ze své praxe vím o případu, kdy se oceňovala nemovitost, u které byl pozemek s množstvím různých porostů. Vzhledem k nim byla celková zjištěná cena podstatně vyšší než tržní cena chaty,“ říká Němeček.
Platí se z vyšší ceny.
Administrativní cena, kterou zjistí znalec, se předkládá k daňovému přiznání, aby bylo možné ji porovnat například s kupní cenou. Daň ve výši pěti procent se potom vyměří z vyšší ceny. Kromě toho, že vyhláška, která stanovuje postup jak zjistit administrativní cenu, je komplikovaná, je příčinou i nespravedlivostí, porovnáme-li obvyklou a zjištěnou cenu. Vyhláška pracuje s koeficienty prodejnosti, které jsou zjednodušeně řečeno přímo úměrné velikosti poptávky po nemovitostech v jednotlivých lokalitách. Problémem ale je, že vycházejí ze zkreslených statistik, a neodpovídají proto skutečnosti.
Například koeficient prodejnosti v Mostě je stanoven na 1,434, v Litoměřicích na 0,863 a v Děčíně na 0,752. „Z pohledu trhu jsou ale cenově nejvýše hodnoceny Litoměřice. Za nimi následuje Děčín. Most by skončil na posledním místě,“ vysvětluje Němeček. Nesrovnalostí ve vyhlášce je mnohem více. Zjištěná cena pozemků za metr čtvereční v regionech Praha-západ či Praha-východ je přibližně 100 korun. Obvyklé ceny v těchto lokalitách se pohybují v současné době mezi 600 až 1100 korunami za metr čtvereční, jsou tedy v průměru osmkrát vyšší.
Již před třemi lety uveřejnilo ministerstvo financí zprávu Základní směry vývoje před vstupem do Evropské unie. Praví se v ní, že v oblasti majetkových daní se základ daně má blížit ceně obvyklé. Nová vyhláška však tento trend rozhodně nepodporuje. „Ministerstvo financí eviduje požadavky od znalců jak na doplnění vyhlášky, tak na její zjednodušení. Podoba vyhlášky je tedy určitým kompromisem. Vyhláška se každý rok aktualizuje, aby co nejlépe sledovala reálný vývoj, podklady se soustřeďují prostřednictvím finančních úřadů,“ odpověděla v této souvislosti na dotaz týdeníku EURO tisková mluvčí ministerstva Eva Nováková.
Důvod, proč vůbec taková vyhláška existuje, je zřejmě historický. Před rokem 1989 neodpovídala cena nemovitostí nabídce a poptávce, a musel tedy existovat nějaký administrativní prostředek. Navíc existuje zřejmě obava, že by část lidí uváděla do daňového přiznání částku nižší, než byla skutečná prodejní nebo tržní cena. „Tyto případy se skutečně objevují. Jejich počet ale klesá, protože například při prodeji hradí stále více kupujících cenu hypotečním úvěrem a potřebuje doklad pro banku,“ tvrdí Petr Němeček.
Na rozdíly mezi cenami obvyklými a zjištěnými v řádech desítek procent poukazuje stále více odborníků, kteří se oceňováním nemovitostí zabývají. Daňoví poradci říkají, že se znalecké ocenění od ceny tržní liší ve více než deseti procentech, a to minimálně o deset procent. Výjimkou není ani rozdíl stoprocentní.
Jaká je možnost těmto nesrovnalostem zamezit? „Jedinou cestou k objektivnímu ocenění nemovitosti je její ocenění formou odhadu obvyklé ceny. Trh nemovitostí poskytuje v současné době pro běžné typy nemovitostí dostatek informací pro srovnání,“ říká Petr Němeček.
tabulka:
Daň z převodu srovnatelného domu za tři miliony korun
Lokalita Kp zjištěná cena Daň z převodu nemovitosti Rozdíl daně
Praha 10 - Vršovice 1,431 4 293 000,- 214 650
Praha 5 – Hlubočepy 2,316 6 948 000,- 347 400 + 132 750,-
Pozn.: Kp = koeficient prodejnosti
Lokalita Vršovice je přitom z pohledu trhu hodnocena lépe než Hlubočepy.
Zdroj: Českomoravská hypoteční banka
