Vybírat zálohy před vydáním územního rozhodnutí je pro klienty riskantní
Neznám klienta, který by složil zálohu na byt na základě tvrzení, že jakási společnost koupila objekt, nemá sice ani korunu, ale slibuje, že v tomto objektu vzniknou po rekonstrukci luxusní byty. Tak reagoval jeden realitní odborník na prohlášení Šárky Grossové pro deník Právo, ve kterém objasnila, jakým způsobem chtěla splatit svůj pětimilionový úvěr u eBanky, který využila na nákup objektu v Praze na Proseku. Ten chtěla rekonstrukcí proměnit v luxusní bytový komplex. „Úvěr měl být zaplacen tak, jak je to u podobných projektů obvyklé. A to buď ze záloh klientů po podpisu příslušných smluv, nebo z prostředků stavební firmy, která bude dům rekonstruovat a získá podíl na zisku,“ napsala Grossová v Právu. Její plány se ale pohybovaly spíše v rovině teoretické než praktické. Stavební firmu, která by do projektu vstoupila, se získat nepodařilo. Stejně by s největší pravděpodobností skončily i snahy přilákat dostatek klientů a přesvědčit je, aby zaplatili část svého bytu v době, kdy není ani zdaleka jasné, že se někdy vůbec začne stavět. Týdeník EURO položil dotazy advokátní kanceláři, které se týkaly obecně možnosti vybírání a využití záloh od klientů. „Dá říci, že splácet poskytnutý úvěr je možné z jakýchkoliv prostředků, kterými dlužník oprávněně disponuje jako se svými. S přijatými zálohami je v zásadě nutné nakládat v souladu s dohodou smluvních stran. Pokud ovšem kupující například platí zálohy na kupní cenu, prostředky takto poskytnuté se stávají součástí majetku prodávajícího, který s nimi dále volně disponuje,“ vysvětluje David Šimonek, advokát společnosti Baker & McKenzie. Dodává, že přijaté zálohy je nutné ve stanovenou dobu řádně vyúčtovat.
Neobvyklé, nikoliv standardní.
České zákony umožňují developerským společnostem vybírat zálohy ještě před započetím výstavby bytů. „Pokud investor vybírá a používá zálohy před vydáním stavebního, nebo dokonce územního rozhodnutí a používá je na něco jiného než na vlastní stavbu, je to velmi neobvyklé, žádná financující banka by to nepřipustila“ tvrdí Jaroslav Kovář, obchodní ředitel poradenské společnosti Hyposervis. Klient by totiž v takovém případě platil zálohy na projekt, u kterého není jasné, zda někdy bude vydáno stavební povolení. „Nevím o žádném developerovi, který by před tím, než získá územní rozhodnutí, pro daný projekt vybíral zálohy. Na druhé straně by mě překvapilo, že by byl ochoten nějaký klient uhradit zálohu, pokud developer nemá pro svůj projekt minimálně územní rozhodnutí,“ doplňuje Jakub Sedmihradský, partner realitní kanceláře Lexxus.
Je zcela jisté, že z luxusního bydlení na Proseku by byli již předem vyloučení ti, kteří chtěli uhradit byt prostřednictvím hypotéky a neměli by žádnou jinou nemovitost, kterou by mohli za úvěr ručit. „Hypotéku je třeba něčím zajistit. Nejčastěji se zástavním právem k budoucímu bytu. Pak musí být ovšem vymezena bytová jednotka, ke které se toto zástavní právo zřizuje,“ vysvětluje Kovář. To ale v případě, že není vydáno ani územní rozhodnutí, není možné.
V praxi je běžně, že developeři po vydání územního rozhodnutí začínají nabízet na trhu své projekty a ve většině případů vyžadují od kupujících rezervační zálohu. „Tato záloha se pohybuje v průměru od dvaceti tisíc, maximálně do sta tisíc korun,“ říká Sedmihradský. Pokud by tedy Šárka Grossová vybrala takovéto standardní zálohy, ani zdaleka by to nemohlo na uhrazení pětimilionového dluhu stačit.
Vybírá-li developer od klientů zálohy, záleží na smlouvě, která stanoví, jakým způsobem budou tyto finance využity. „Lidé v dnešní době požadují garance na své peníze,“ tvrdí Sedmihradský. Vybrané zálohy od klientů jsou většinou uloženy na vázaných účtech v bance nebo jsou kryty nějakou jinou garancí. „Tyto peníze jsou investovány prakticky výhradně na výstavbu nebo rekonstrukci daného projektu. Na nic jiného by se použít neměly. Pokud by klientovy peníze nebyly uloženy na vázaném kontě, a byly by použity na jiný účel, vzniklo by samozřejmě riziko, že projekt by nemusel být z nějakého důvodu dokončen a klient by měl své investice zablokované v rozestavěném domě a neměl by šanci dostat je zpět,“ tvrdí Kovář.
Dalších deset milionů?
Nejde však jen o splacení pětimilionového úvěru, pochybností okolo projektu premiérovy manželky je podstatně více. Otazník zůstává například nad tím, z čeho by byla financována rekonstrukce objektu, kterou Libuše Barková, společnice Grossové, odhadla na padesát milionů korun. Stavební práce chtěly podnikatelky hradit buď tím, že získají investora, nebo bankovním úvěrem. „Pokud by byl využit bankovní úvěr, muselo by být velice podrobně doloženo, z čeho bude splácen. Standardně chce banka doklad o tom, že minimálně na pětinu až čtvrtinu bytů byla uzavřena budoucí kupní smlouva. Teprve poté je možné úvěr čerpat,“ vysvětluje Sedmihradský. Banka navíc obvykle požaduje také finanční spoluúčast developera. „Představme si hypotetický příklad, kdy developer požaduje na rekonstrukci objektu řekněme padesát milionů korun. Banka by v takových případech obyčejně požadovala po podnikateli, aby do projektu vložil vlastní kapitál ve výši alespoň deseti milionů korun. Jeden milion by rozhodně nestačil,“ domnívá se Sedmihradský.
