Developerské firmy kvůli krizi značně omezují výstavbu bez předem zajištěných nájemců či kupců.
K opatrnosti je nutí nejenom banky, ale i selský rozum. Výrazný pokles spekulativní výstavby proklamují jak developeři, kteří spoléhají na bankovní úvěry, tak i firmy s vlastními finančními zdroji.
Končí doba, kdy developeři prodali bez problémů vše, co postavili. Krize je nutí realizovat pouze objekty, které mají šanci prodat či pronajmout. Pro zákazníky to znamená, že budou moci více uplatnit své požadavky a developeři zkvalitní služby. „Někteří nemusejí situaci ustát a trh, u něhož předpokládám zpomalování a odkládání projektů, opustí. Vymizí spekulativní výstavba, která je nyní neufinancovatelná. Banky chtějí mít u rezidenčních projektů větší část prodanou dopředu než v minulosti. Developeři tak musí stavět jen ty objekty, které mají šanci brzy prodat. U komerčních prostor je to obdobné s nájmy,“ tvrdí senior analytik Karel Potměšil ze společnosti Cyrrus poskytující služby na kapitálových trzích.
Podobně hodnotí situaci i developeři sami. Například majitel Ekospolu Evžen Korec, který patří mezi největší bytové developery vlastněné Čechy, tvrdí, že podle obecného pravidla musí společnost před zahájením výstavby prodat třicet procent. „Naše know-how nám velí, že jdeme do akce, až když máme kupce na čtyřicet procent bytů. Přitom financujeme z vlastních peněz koupi pozemku a hrubou stavbu. Dál pak můžeme pokračovat z prodaných bytů – z peněz či hypoték klientů,“ prozrazuje Korec.
Podle jeho zkušeností fungovaly na trhu donedávna společnosti, které financovaly 85 procent projektu bankovními úvěry. „To není normální systém. Čím více je v projektu peněz developera, tím větší je jistota pro banku i pro klienty. Naše zisky nejdou nikam jinam než zpět do developerství,“ tvrdí Korec.
Společnost nyní připravuje prodej většího množství bytů malému investorovi, který je kupuje na pronájem. „Chtěl, abychom prokázali, že Ekospol staví z vlastních prostředků. Byl to jeden z důvodů, proč kupuje byty ve srovnatelné ceně u nás. Totéž začne zajímat i jiné kupce. Developeři se musí stávající situaci přizpůsobovat,“ míní Korec. Analytik Potměšil upozorňuje, že i banky vyžadují vyšší podíl vlastního kapitálu, což samo o sobě nutí firmy začínat méně projektů.
Nájemci se nechystají masivně opouštět areály
Přestože je společnost CTP Invest jedničkou na tuzemském trhu mezi developery průmyslových nemovitostí, i ona také výrazně omezuje kvůli finanční krizi výstavbu objektů, u nichž nemá předem zajištěné nájemce. „Snižujeme množství spekulativních staveb na úplné minimum. Proti rokům 2006 a 2007 je to konzervativnější přístup. Neměli bychom na sebe brát další riziko,“ uvádí generální ředitel CTP Remon Vos. Dříve než začne firma výstavbu, musí mít dvě třetiny plochy předem pronajaty. „Není důvod, proč bychom měli podstupovat jakékoli nebezpečí, zvlášť když nemáme významnou konkurenci,“ vysvětluje Vos, který však nevylučuje obnovení výstavby bez zajištěných nájemců v okamžiku, kdy by to bylo opět výhodné.
Během letošního roku chce firma, jejíž tržní hodnota nemovitostí dosahuje 520 milionů eur (14,2 miliardy korun), začít stavět nové sklady s plochou 150 tisíc metrů čtverečních. Na tento objem má společnost v současné době zajištěno bankovní financování. Dalších 160 tisíc čtverečních metrů skladové plochy spolufinancované bankou ING chce společnost letos dokončit. V zásobě má 6,2 milionu metrů čtverečních plochy. CTP vlastní přibližně polovinu všech nových skladů v Česku.
Odchodu nájemců ze současných průmyslových areálů se CTP neobává, dosud neeviduje výrazné problémy s partnery. Podle Vose ani není tendence, že by zahraniční společnosti chtěly z Česka odcházet dále na východ. Na druhou stranu však do tuzemska aktuálně nemíří ani nové zahraniční firmy.
Přesto například podle Filipa Kozáka z mezinárodní poradenské firmy CB Richard Ellis je pravděpodobné, že může poptávce po průmyslových nemovitostech krize také pomoci. „Do Česka začnou některé firmy přesouvat výrobní linky ze západní Evropy,“ věří Kozák. Ovšem odhaduje, že poptávka po průmyslových nemovitostech klesne ze strany nájemců letos minimálně na polovinu. „Očekávám maximální objem realizovaných nájemních průmyslových transakcí ve výši 300 až 350 tisíc metrů čtverečních. Loni bylo pro srovnání pronajato přibližně 700 tisíc metrů čtverečních průmyslových nemovitostí,“ vypočítává Kozák.
Volají po nižší dani z přidané hodnoty
Z téměř všech stran se ozývá: Snižte daň z přidané hodnoty. Byznysmeni nejenom v automobilovém průmyslu, ale i třeba ve stavebnictví věří, že je to jeden z možných léků na zastavení krize a rozhýbání hospodářství. Nedávno i ministr financí Miroslav Kalousek připustil, že zvažuje snížit DPH u stavebních prací z devatenácti na devět procent. Ovšem u bytů do 120 metrů čtverečních už devítiprocentní daň existuje. Proto jdou podnikatelé ve stavebnictví ve svých přáních dál.
„U bytové výstavby bychom si dovedli představit DPH místo devíti pětiprocentní, případně nulovou. Je to jeden z námětů, který jsme poslali premiérovi pro Národní ekonomickou radu vlády,“ uvádí Miloslav Mašek, generální ředitel Svazu podnikatelů ve stavebnictví. Zároveň ovšem přiznává, že uskutečnění tohoto přání není tak jednoduché, protože snížení daní by musela schválit Evropská unie. Přitom horizont si představují podnikatelé ve stavebnictví co nejdříve. „Kdyby to zasáhlo letošní stavební sezonu, která začíná v dubnu, tak by to bylo vynikající. Rozhodně bychom chtěli, aby ke snížení daní došlo letos, protože později už ztrácí trochu smysl,“ míní Mašek.
Korec z Ekospolu tvrdí, že kdyby DPH klesla na pět procent, stát by vybral na daních stejnou částku kolem dvou miliard korun ročně, jako když se za současného stavu bude stavět méně. Lidé totiž nekupují nemovitosti, čekají masivní zlevňování bytů a vyčkávají, jak se bude krize vyvíjet. „V Praze je nyní připraveno pro výstavbu 15 tisíc nových bytů. Nedojde-li k poklesu DPH a tím k rozhýbání trhu, zhruba polovina se nebude realizovat. Kdyby se DPH dokonce snížila úplně na nulu, stát by přišel o několik miliard, ale nesanoval by obrovské množství lidí na podpoře v nezaměstnanosti, která jistě nastane,“ vypočítává Korec. Navíc tvrdí, že pokles daně by se projevil už v cenách rozestavených a právě dokončovaných bytů. „DPH developerské firmy odvádějí v okamžiku, kdy je byt zapsán do katastru.“
Někteří analytici ovšem uvádějí, že ekonomice může pomoci jedině rychlé, pružné, ihned účinné opatření. „Změny DPH to nejsou. Než je dohodnete s Evropskou komisí, než to vysvětlíte našim poslancům a než se projeví v praxi, bude to trvat ode dneška ještě dva, tři roky,“ odhaduje analytik Raiffeisenbank Aleš Michl.
Na startovní čáře
Podle statistiků, kteří zatím srovnávají listopadová čísla za roky 2008 a 2007, byl meziroční propad ve stavebnictví 5,5 procenta. „Odhaduji, že rok 2008 by mohl celkem dopadnout kolem jednoho procenta plus. Ani pro letošek nepředpokládám katastrofické scénáře, řada staveb je rozběhlá a má zajištěné financování. Věřím, že investice do infrastruktury budou, dokonce by měly být trochu větší než loni. Tím by se mohl vyrovnat propad pozemní výstavby. Doufám, že rok 2009 nebude katastrofou pro stavebnictví, naopak, že bychom ho měli projet s kladnou nulou,“ uvádí šéf Svazu podnikatelů ve stavebnictví Mašek.
Přesto mnozí odborníci spekulují, že slabší hráči na developerském trhu zaniknou nebo se spojí se silnějšími partnery, kteří kvůli vlastnímu kapitálu či propojení s bankami mají existenci mnohem jistější. „Firmy, které jsou založeny účelově jen pro jeden developerský projekt, se už nyní prodávají celé.
Na stole máme deset takových nabídek. Některé zvažujeme,“ prozrazuje Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu. Podle jeho informací jsou marže developerů u bytů, jejichž cena se pohybuje kolem 50 tisíc korun za metr čtvereční, přibližně sedm procent.
Stephen Haigh, ředitel irské realitní společnost Quinlan Private Golub pro Česko, tvrdí, že v tuzemsku jsou i nadále pro developery příznivé podmínky. „Stále jsou tu nízké náklady, také stavební firmy se polepšily, nabízejí lepší podmínky.“ Těch evidentně hodlá zahraniční společnost využít, v Praze a okolí plánuje postupně postavit byty v šesti lokalitách. Nyní rozjíždí v pražských Modřanech výstavbu šesti set bytů.
Podle Petra Novotného z realitního týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark pravděpodobně už irský developer spekuluje s oživením trhu. „Pesimistické prognózy předpokládají, že obrat na trhu by mohl nastat v roce 2010, a právě v tuto dobu developer plánuje dokončení prvních bytů. Tedy v době, kdy nabídka dokončených projektů na trhu bude nižší o ty, které se v poslední době zastavily či odložily,“ uvádí Novotný.
Ředitelka pro marketing a prodej Quinlan Private Golub Lenka Tučková přiznává, že firma neustále hledá nové lokality. Do této chvíle skoupila v Praze 200 hektarů pozemků, takže bude stavět jak v centru města, tak i v žádané Praze 6. „Máme neustále otevřené oči, kdybychom objevili zajímavou lokalitu. Díváme se i mimo Prahu, do větších měst, jako jsou Brno, Ostrava, Plzeň,“ uvádí Tučková. Nepřímo tak naznačuje, že silní hráči se na trhu s nemovitostmi nemají čeho obávat. Ovšem klientům už budou nabízet byty vyšší kvality a rodinného charakteru. Například v Modřanském háji vyrostou maximálně třípatrové domy ve stylu populárních pražských činžovních vil.
„U nebytových prostor může nabídka nějakou dobu převyšovat poptávku a to vyvolává tlak na ceny nemovitostí. I rezidenční trh zaznamená útlum. Nové projekty nicméně budou muset již více odrážet změněné podmínky. Více do souladu se dostane vztah developer – klient, který byl v dřívější době poněkud nevyvážený a často v neprospěch klienta,“ míní analytik Potměšil.
