Díky změně územního plánu města mohou na polích skupiny J&T vyrůst obchody
Na královéhradecké radnici mají některé developery zřejmě rádi více než jiné. Dobré to má u města finanční skupina J&T a na ni napojená společnost Endeta. Unimex Group a Lettenmayer Partner se takto skvěle nezapsaly. Všichni přitom dělají totéž. Nakupují pole poblíž budoucí dálnice kolem Hradce, aby na nich vyrostla obchodní centra.
Účelově založená Endeta, o níž se neví, komu patří, skoupila pozemky v okrajové čtvrti Kukleny. Město se postaralo, aby z úrodných polí sklízela lukrativnější výnosy. Samo iniciativně zařídilo změnu územního plánu, díky níž dnešní ornou půdu časem obsadí markety, možná i sklady a obytné domy. Magistrát zároveň uhradil všechny náklady spojené s velkolepou změnou lokality nazvané Nová Zelená. Včetně územní studie za téměř 700 tisíc korun.
Unimex Group přišel do Hradce Králové o rok dříve než Endeta. Získal pole u tehdy plánovaného sjezdu z dálnice D11 a snaží se je převést na stavební parcely pro nákupní centrum pojmenované Bláhovka. U budoucí zóny Unimexu, ležící necelý kilometr od budoucího komerčního centra Endety, se však město neangažuje. O změnu územního plánu žádal developer a sám nese také veškeré náklady, včetně pořízení územní studie.
Správně usazená Endeta
J&T nepřipadá na péči hradecké radnice nic zvláštního. „Se změnou územního plánu přišlo samo město. Bylo to dřív, než my jsme začali pozemky nakupovat,“ říká Martin Kodeš, ředitel projektů nemovitostí J&T Real Estate, hovořící současně za Endetu. Petr Pavlát z vedení společnosti Unimex Group si na spolupráci s magistrátem nestěžuje. Až na jednu výjimku. „Město by se mělo ke všem investorům chovat stejně. Ať zařizuje změny územního plánu všem, nebo nikomu,“ zdůrazňuje.
Proč se tedy developerům se stejnými záměry dostává od města různého zacházení? Magistrát má pro to vysvětlení. „Endeta je přesně tam, kde má být. Našla si lokalitu, která je v souladu s rozvojovou koncepcí města,“ obhajuje kroky radnice hlavní architekt Petr Brůna. Zdůrazňuje, že město se samo rozhodlo otevřít prostor v Kuklenách pro novou výstavbu, proto zařídilo i nezbytnou změnu v územním plánu. Zvolený postup má i další kouzlo. Na rozdíl žádostí o změnu územního plánu, které předkládají soukromí investoři, město nemusí dokladovat vlastnické vztahy k pozemkům. A tady by Endeta mohla narazit, pokud by musela spoléhat sama na sebe. Nevlastní totiž všechny pozemky pod kruhovým objezdem zakresleným v upraveném plánu, po kterém by měla přijíždět auta za nákupy. „My děláme lokalitu jako koncepční. Nákupy pozemků jsou další věc. Nebudeme přece chodit a zjišťovat, jak se mění vlastnické vztahy,“ poznamenává hlavní architekt Brůna.
Nechce živelnost
Jiní investoři, které Hradec Králové přivábil už dřív, se tedy prostě jen netrefili do koncepce krajského města jako Endeta. „Území, v nichž jsou Unimex a Lettenmayer Partner, nejsou tak užitečná jako Nová Zelená, kde většinu pozemků vykoupila Endeta na základě příslušného usnesení zastupitelstva,“ natvrdo přiznává Brůna. Upozorňuje, že město má určitá pravidla, a do nich „živelný“ příchod developerů nezapadá.
Třeba firma Lettenmayer Partner, která investuje do pozemků pro obchodní a průmyslové objekty kolem velkých měst, se hradeckými rozvojovými plány zřejmě moc neřídila. „Začala to společnost Lettenmayer, když nakoupila asi 47 hektarů polí za Plačicemi (okrajová čtvrť Hradce Králové u plánované D11 – pozn. red.) bez jakékoli vazby na infrastrukturu,“ poukazuje na „živelnost“ hlavní architekt města. Poznamenává, že nákup takových polí je nepoměrně levnější než v případě polí, které nakupovala Endeta. Ale je snad výše privátních investic do pozemků starostí města?
Spolehlivá komunikace „Endeta vstoupila do Hradce ve chvíli, kdy bylo jasné, že změna územního plánu bude schválena,“ říká Martin Kodeš z J&T Real Estate. Komunikace mezi firmou a magistrátem funguje spolehlivě, což může potvrdit také týdeník EURO. Stačilo poslat dotazy na magistrát a záhy v pražském sídle J&T věděli, že se redakce zajímá o rozdílný přístup k investorům. Kdo ovládá Endetu, která vznikla přesně rok předtím, než začala se skupováním parcel na místě budoucí zóny Nová Zelená? Kodeš, který byl do loňského října v představenstvu Endety, tvrdí, že akcionáře nezná. Do stejné doby byl předsedou představenstva Endety jeden ze šéfů J&T Dušan Palcr. „Firma patří skupině zahraničních finančních investorů, kteří sdružili peníze k nákupu pozemků,“ uvádí pouze Kodeš. Z celé rozlohy 76 hektarů v lokalitě Nová Zelená vlastní Endeta 43 hektarů, které chce využít pro komerční účely. „Plánovanou obytnou část přenecháme malým developerům. Výkup ostatních pozemků pro plochu na bydlení teď majetkově nezvládneme,“ vysvětluje Kodeš. Je prý také možné, že nakoupené pozemky firma odprodá. „Ale určitě ne pod cenou,“ dodává. Endeta nenakupovala právě levně, ale mohla si to dovolit, když věděla, jak pozemky zhodnotí. V průměru platila za metr čtvereční orné půdy zhruba 1500 korun. Ale třeba i 1800 korun, přitom cena polností se v této lokalitě pohybuje kolem 200 až 300 korun, porovnávají místní lidé.
Náplast za stadion?
Hradec nákupní zónu Nová Zelená nepotřebuje, potřebují ji developeři, namítají představitelé různých občanských iniciativ z krajského města. Město by se prý nemělo řídit jejich zájmy, ale zájmy občanů. Občané se neúspěšně snažili zastavit město v plánu, aby úrodná půda ustoupila novému obřímu obchodnímu centru. Kritizovali také nevyřešenou dopravní situaci a zhoršení životních podmínek pro obyvatele Kuklen. Námitky, které za více než 720 Hradečanů přednesl Adam Záruba, město odmítlo.
Po Hradci se říká, že změna územního plánu pro Endetu je úlitbou za malšovický neúspěch J&T. Před dvěma lety firma neuspěla v soutěži, v níž město hledalo investora na přestavbu nového fotbalového stadionu v Malšovicích včetně využití přilehlých pozemků. Hospodářské noviny tehdy dokonce napsaly, že J&T tendr vyhrála. Druhý den pak deník otiskl opravu. Zakázku dostala německá společnost ECE Projektmanagement. „Objektivně jsme prohráli. Ale možná je to pro nás vzhledem ke krizi výhra,“ míní Kodeš.
Kudy kam z D11
Dálniční sjezd vedený přímo k pozemkům Endety – kdo by se neradoval z takové přidané hodnoty, která už skoro spadla vlastníkům firmy do klína. Ministr dopravy z úřednické vlády Gustav Slamečka totiž přišel začátkem letošního roku s převratným dopravním řešením, které by vyhovovalo developerskému projektu J&T. To znamená posunout křižovatku oproti původnímu, již schválenému záměru o necelý kilometr směrem ke Stěžerům. Auta by se tím nasměrovala k budoucímu obchodnímu centru J&T. „Vzdálenost od sjezdu u Stěžer k našemu pozemku je asi 650 metrů. Z původně plánovaného sjezdu Bláhovka je to k nám zhruba kilometr, takže je to celkem jedno, kde křižovatku postaví,“ prohlašuje šéf realitní větve J&T.
Na původní křižovatku v Kuklenách je přitom vydáno územní rozhodnutí. „To byl také důvod, proč jsme do tohoto místa šli,“ říká Petr Pavlát z Unimexu. Většinu polí firma odkoupila od původních vlastníků za 650 korun za metr čtvereční. Malá část vyšla zhruba na dvakrát tolik. Na ministerstvu životního prostředí se ale žádost Unimexu o vynětí těchto pozemků ze zemědělského půdního fondu zadrhla. K radosti mnohých občanů Kuklen.
Rozpolcené dálniční představy Pro developery je teď hlavní, jak se současná vláda vypořádá s „dálniční kauzou“ Ludmily Havránkové. Statkářka veřejně prohlašuje, že v jejím případě šlo vždycky hlavně o to, aby se vyřešily zájmy developerů, a nikdo neměl dlouhé roky snahu se s ní dohodnout. Ministr dopravy Vít Bárta (Věci veřejné) se s Havránkovou schází, ale oba stále mlčí. Bárta jen naznačuje cosi o nových prvcích a nechává si týdny na řešení problému, na němž ztroskotali všichni jeho předchůdci. O to víc rozpolcená je v pohledu na umístění sjezdu z D11 hradecká radnice. „Město nadále trvá na realizaci sjezdu v závěrečné části úseku Kukleny–Stěžery,“ odpověděl po konzultaci s primátorem Otakarem Divíškem (ODS) hlavní architekt Brůna. Toto oficiální vyjádření znamená, že město nepreferuje ani jednu ze dvou variant. Důležité je, aby vůbec sjezd v této lokalitě byl. „Spekulace o tom, kde se má vybudovat, nahrávají tomu, že nám plánovanou stavbu sjezdu ještě nakonec úplně zruší,“ obává se Brůna. Vyhraněný postoj má náměstkyně primátora Pavla Finfrlová (ODS) kandidující na hradeckou primátorku. Druhé řešení, tedy posun křižovatky k obci Stěženy a blíž k zájmové zóně J&T, označila za nepřijatelné.
BOX:
Sehrané kroky
Březen 2007 – Magistrát Hradce Králové (HK) zadal zpracování územní studie Nová Zelená, nezbytné pro změnu územního plánu.
Září 2007 – Byl zpracován variantní koncept územní studie Nová Zelená.
Září 2007 – jaro 2008 – Firma Endeta nakupuje velké množství pozemků v lokalitě Nová Zelená. Až na výjimky šlo o ornou půdu.
25. března 2008 – Zastupitelstvo HK z vlastního podnětu iniciuje změnu územního plánu pro lokalitu Nová Zelená, kde získala pozemky Endeta. Úrodná pole mají vystřídat obchodně-komerční centra a obytné domy.
30. března 2010 – Zastupitelstvo schvaluje změnu územního plánu pro Novou Zelenou. Po bouřlivé debatě protestujících občanů usnesení prošlo těsně o jeden hlas. Endeta bez problémů dostává souhlas s vynětím kvalitní orné půdy ze zemědělského půdního fondu.
BOX:
Finta s Ikeou
Klíčovým obchodem v zamýšleném obchodním centru by měla být švédská IKEA, tvrdila firma J&T Real Estate v inzerátu, který na jaře zveřejnila v místním tisku. Avizovaný příchod oblíbeného nábytkářského řetězce možná navnadil některé Hradečany. Mohl i trochu otupit odpor části obyvatel proti výstavbě obřího komplexu Nová Zelená. Inzertní bublina ale brzy splaskla. Společnost IKEA zprávu o svém příchodu do této lokality dementovala.
