Developerská ruleta

Nejsilnější developeři se vracejí ke spekulativní výstavbě

Po roce stavebního půstu se developerům kancelářských budov vrací apetit. Při chuti jsou hlavně v Praze, kde pět firem (Skanska, Karimpol Group, Pankrác, Immorent a HB Reavis Group) začalo stavět dokonce spekulativně. Bez předem sjednaného nájemce připravují celkem 100 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří. A to navzdory skutečnosti, že vrhnout se do takových projektů s sebou nese značné riziko. Doba, kdy investoři okamžitě pronajali vše, co postavili, totiž dávno skončila. Aktuálně zeje v české metropoli prázdnotou přes třináct procent už stojících kanceláří – to je více než 370 tisíc metrů čtverečních ploch.

Půjčky jen nepotřebným

Rizika spekulativní výstavby si jako první uvědomily banky. Už před dvěma lety developerům utáhly kohoutky. V praxi to znamená, že nepůjčí téměř nikomu, kdo má předpronajato méně než 40 procent prostor a nemá alespoň polovinu vlastních zdrojů. Nepsaná bankovní pravidla se od podzimu 2008 prakticky nezměnila a většina firem je nemá šanci splnit. Oživení spekulativní výstavby se proto týká výhradně těch nejsilnějších hráčů. „Všechny společnosti, které se vydaly touto cestou, jsou natolik silné, že mohou výstavbu financovat z vlastních prostředků,“ tvrdí Bert Hesselink, analytik realitně poradenské společnosti DTZ. Paradoxem je, že na úvěr dosáhne jen ten developer, který prokáže, že jej vlastně nepotřebuje. „Vzali jsme si půjčku. Mohli bychom ale stavět i za vlastní peníze,“ říká například Martin Prokes, ředitel české pobočky nadnárodní společnosti Karimpol Group, která staví budovu Rohan Business Centre v Karlíně. Firma se silným kapitálem působí v regionu střední a východní Evropy už od počátku 90. let minulého století. Šedesátiprocentní úvěr od Volksbank získala také firma Pankrác, která se letos v únoru pustila do budování druhé fáze projektu Budějovická 3. Roli v tom podle marketingového ředitele společnosti Víta Ulmanna sehrál i fakt, že developer s bankou léta spolupracuje a má u ní všechny své účty. V jiném případě developer získal úvěr od své mateřské společnosti. Šlo o Immorent, kterému na smíchovský projekt Lyra Office Building půjčila Erste Bank. Developeři, kteří banky o své síle zatím nepřesvědčili, prozatím zůstávají mimo hru a čekají na nájemce. „V Praze monitorujeme 300 tisíc metrů čtverečních plochy ve fázi stavebního povolení, jejichž výstavba by mohla začít, pokud bude podepsán předpronájem,“ tvrdí Hesselink.

Lokalita i „zelenost“

Developeři, kteří staví spekulativně, zatím sázejí jen na tři pražské lokality: Smíchov, Pankrác a Karlín. Má to svou logiku: po kancelářích v dobře dostupných čtvrtích, kde se nájemné pohybuje na střední úrovni (15–17,5 eura), byla před krizí vysoká poptávka. „Význam Karlína jako centrálního byznys distriktu roste, máme proto ve svůj projekt důvěru,“ tvrdí Roman Karabelli, mluvčí firmy HB Reavis Group. Slovenská developerská jednička začala stavět budovu River Garden Office West, která bude mít takřka 20 tisíc metrů čtverečních pronajímatelných ploch v září. Situaci by jim mohlo zkomplikovat to, že jejich kanceláře vyrůstají hned v sousedství jiného spekulativního projektu, Rohan Business Centre, který vlastní Karimpol Group. „Koncentraci více budov, a tedy i nájemců považujeme naopak za přidanou hodnotu. Uvědomujeme si ale, že o koncového zákazníka budeme muset se ,sousedy‘ zabojovat,“ předpokládá Karabelli. Kromě atraktivní lokality spojuje developery – kromě firmy Pankrác – i to, že jejich budovy budou „zelené“. To, že čtyři z pěti pražských spekulativně stavěných projektů splňují kritéria pro šetrné budovy, totiž není náhoda. Krize myšlení potenciálních nájemců změnila. „Mezi nájemci po nich stoupá poptávka. Nízké provozní náklady jsou důležité hlavně pro velké firmy,“ tvrdí Bert Hesselink z DTZ. Jen velké společnosti se přitom mohou stát klíčovými nájemci těchto projektů.

Nejlepší doba

Důvodů, proč se dnes developeři navzdory rizikům pouštějí do spekulativní výstavby, je více. Někteří začali stavět, protože dají na nejoptimističtější předpovědi části realitních analytiků. Ti věří, že dojde k oživení a v roce 2012 bude poptávka po kancelářích převyšovat nabídku. A právě v tu dobu bude většina letos zahájených projektů zkolaudována. Velkým developerům nahrává skutečnost, že v nabídce je dnes řada projektů firem, které nezískaly financování či ztenčují své portfolio. Nejenže s prodávajícími, kteří jsou často ve finanční tísni, mohou smlouvat o ceně, ale navíc mohou noví majitelé začít stavět prakticky ihned. Ušetří totiž čas, který by museli věnovat zdlouhavému vyřizování stavebních povolení. Příkladem je společnost Karimpol Group, která projekt Rohan Business Centre koupila od společnosti ČSAD Praha Holding letos v srpnu. Stavět začala o pouhý měsíc později. Významným aspektem, který mnohé developery přesvědčil k zahájení byť rizikové výstavby, je ovšem i současná cena stavebních prací. Ve srovnání s předkrizovým obdobím klesla o plnou třetinu. „Nyní je ten pravý čas stavět. Ceny stavebních prací jsou nízké a náš projekt bude dokončen přesně v okamžiku, kdy se ekonomika začne znovu zvedat. Navíc tu bude jen velmi omezená nabídka kanceláří,“ shrnuje svá optimistická očekávání Prokes.