Klientů realitních kanceláří ubývá.
Mohou za to přísnější podmínky pro získání hypotéky. Developerské společnosti se zase potýkají s většími nároky bank při poskytování úvěrů na projekty. To jsou nejvýraznější dopady světové finanční krize na český trh s realitami.
Tuzemská odnož globální finanční krize změnila přístup bank k financování developerských projektů i k poskytování hypoték. Na realitním trhu tak zasáhla prodejce i kupujícího najednou. Současnou atmosféru přibližuje Alena Pilnajová, ředitelka realitní kanceláře Re/Max Vision. „V průběhu posledního měsíce klesá poptávka. Řada klientů otevřeně hovoří o vysokých cenách nemovitostí s tím, že vyčkají, až ceny klesnou. K tomu navíc prodávající spekulují, zda je vhodný čas na prodej nemovitosti, jestliže nemají kam investovat utržené finanční prostředky. Banky jsou vnímány jako velmi nejisté subjekty,“ popisuje.
Doufali jsme v lepší rok
Negativní dopady finanční krize nejsou pro firmy z oboru, ať už se jedná o realitní, stavební či developerské společnosti, chtěnou nálepkou. Většina se proto snaží veřejnost informovat v duchu: „o krizi víme, ale nás osobně se zatím příliš nedotýká“.
Z developerských společností se pevněji v kramflecích cítí ty, které se doposud obešly bez financování svých projektů prostřednictvím bankovních úvěrů. Příkladem z řad velkých hráčů jsou to společnosti Skanska Reality a Ekospol. Úplně vyhráno ale nemají ani tak. Například Skanska Reality letos prodává méně bytů, než původně očekávala. „Jedná se o pokles prodejů zhruba o deset procent, za kterým stojí především světová krize,“ konstatuje ředitelka prodeje firmy Naděžda Ptáčková. Od letošního ledna do září prodala Skanska celkem 553 bytů. V prodeji má v současnosti 850 bytů. Skanska stále ještě plánuje za celý letošní rok uvést na trh v Česku a na Slovensku až 1600 bytových jednotek. „Pokud by však ještě v posledním čtvrtletí poptávka výrazněji ochladla, mohla by společnost některé projekty přibrzdit,“ připouští Ptáčková.
Projekty budou muset počkat
Komplikace hlásí i další společnosti. „Rozhodně cítíme, že naši obchodní partneři, ať už jsou to banky, dodavatelé nebo potenciální nájemci, jsou mnohem opatrnější a své investice a kroky pečlivě zvažují. Stejnou politikou se v současnosti řídíme i my,“ přibližuje generální ředitel developerské společnosti Czech Property Investments Zdeněk Havelka. Ta vzhledem k současnému dění pozastavila pro následující půlrok například výstavbu multifunkčního centra v Ústí nad Labem. „V tuto chvíli vyčkáváme, jak se bude situace dále vyvíjet, jak si s krizí poradí český bankovní systém a realitní trh. Zatím jsme pozastavili investice do nových projektů i nákupu dalších nemovitostí. Naším cílem je udržet si co největší vlastní kapitál a eliminovat případné ztráty z již započatých projektů,“ osvětluje Havelka.
Některé projekty, které neprošly nově nastavenými přísnějšími kritérii, odložila také developerská společnost Eube. „Dotklo se to především bytových projektů v menších městech, například v Brandýse nad Labem, Žatci, Prostějově a ve Zlíně. Všechny projekty dohromady byly v rozsahu do tří set bytových jednotek,“ přibližuje Allan Jírek z představenstva firmy.
Developerská společnost Finep zpomaluje kvůli neklidu na světových trzích plány na expanzi do zahraničí. Přítomnost v zemích, jako je Ukrajina a Vietnam, sice neruší, nové projekty v nich však podle generálního ředitele firmy Tomáše Pardubického nejsou na pořadu dne. Za několik měsíců tak Finep oznámí jen nový projekt v Srbsku.
O poznání přísnější hypotéky
Příčin současného vývoje na českém realitním trhu je hned několik. Za jeden z hlavních faktorů považují lidé z oboru zpřísnění přístupu řady bank k poskytování hypotečních úvěrů. „Je již téměř nemožné získat takzvanou stoprocentní hypotéku. Většina bank se pohybuje na úrovni 75 procent hodnoty nemovitosti. Rovněž se zpřísnila samotná kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru. To omezuje možnosti investic do nemovitostí i doposud bonitními klienty,“ konstatuje Pilnajová. Přísnější podmínky poskytování hypoték mají za následek zmírnění tempa prodeje bytů. „Lidé pod tíhou obav z dalšího vývoje rozhodnutí o koupi bytu odkládají,“ přibližuje Allan Jírek.
Štěpán Gjurič, majitel kanceláře Re/Max Premium upozorňuje na pokles cen takzvaných „low-endových“ nemovitostí v posledních týdnech. „Týká se to především bytů v panelových domech na sídlištích. Tradičně je kupuje především nižší a střední třída obyvatel, která bez hypotéky nemůže nemovitost financovat. Obecně se zatím nedá mluvit o klesajícím trhu, spíš jsme svědky zpomalení až zastavení růstu cen,“ konstatuje podnikatel. Nejméně se pak podle jeho slov krize dotýká luxusních nemovitostí v žádaných lokalitách.
Mnohem více z vlastní kapsy
Dalším zásadním dopadem finanční krize na tuzemský realitní trh je změna přístupu bank k financování developerských projektů. „V současné době banky od developerů požadují navýšení podílu vlastních zdrojů na celkovém financování projektů. Také chtějí, aby bylo dosaženo vyšší předprodanosti před zahájením financování,“ popisuje Jírek.
Tato nová strategie bank se dotkla například developerské společnosti Finep. Ta začátkem srpna oznámila, že na výstavbu bytů a kanceláří ve Stodůlkách získala od bank přibližně 2,7 miliardy korun. Banky však již nové úvěry firmě poskytly za přísnějších podmínek. Podle Tomáše Pardubického se podíl vlastních zdrojů Finepu nyní pohybuje kolem deseti procent. V minulosti ale prý byl tento podíl nižší. Zvláště menší developerské firmy si však podle něj musí v současnosti připravit při žádosti o bankovní půjčky proti minulým letům až třicet procent vlastních peněz.
Panelová sídliště zlevní
Odborníci na realitní trh i developerské společnosti se shodují, že zatímco například v sousedním Polsku světová finanční krize sráží ceny bytů dolů, v Česku něco takového očekávat příliš nelze. Alespoň co se týče nového bydlení. Výhled se nese spíše ve znamení stagnace, ceny však v některých případech porostou, i když volnějším tempem než dříve. Například podle vedoucího rezidenčního oddělení poradenské společnosti King Sturge Jarroda Eppse se růst hodnoty bydlení v příštích třech až čtyřech měsících zvolní nebo úplně zastaví. Silnější nárůst však Epps očekává opět od druhé poloviny příštího roku, kdy prý poptávka znovu převáží nad nabídkou kvůli menšímu počtu nových bytů uváděných na trh.
To se ale již netýká starších bytů, například na sídlištích. „Starší byty v panelákových sídlištích a v lokalitách s nedostatečnou infrastrukturou zaznamenají v důsledku nižší poptávky pokles cen,“ předpokládá Peter Višňovský, obchodní ředitel realitní kanceláře Lexxus.
Někteří odborníci se domnívají, že růst cen bydlení by se zpomalil i bez ohledu na krizi. „Za poslední dva roky jsme prošli naprosto abnormálním růstem a dnes trh přirozeně dospívá. Začne se určitě více segmentovat a rozdíl mezi novou výstavbou a starší zástavbou bude výraznější,“ konstatuje Tomáš Pardubický. Letošní vývoj je podle něj zcela přirozený a logický. „Myslím, že v těch posledních dvou letech byl trh hodně tlačen nabídkou a náladou kolem změn v DPH, takže abnormálně rostl,“ vysvětluje Pardubický.
Ve stejném duchu hovoří také Veronika Ježková, cenová analytička developerské společnosti Central Group. „Rok 2007 byl prodejně velmi úspěšný.V současné době se úroveň poptávky pohybuje zhruba na úrovni let 2005 a 2006,“ konstatuje.
Stavební firmy v konkurenčním boji
Kromě developerů a realitních kanceláří pociťují finanční krizi také stavební firmy. Podle údajů společnosti King Sturge poklesl ve druhém čtvrtletí 2007 objem celkové stavební produkce meziročně o 2,1 procenta.
V rámci inženýrského stavitelství, za kterým stojí zejména investice z veřejných rozpočtů do budování dopravní infrastruktury (silniční a železniční dopravní sítě), produkce roste. Naopak několikaměsíční pokles zaznamenává pozemní stavitelství, v čele s novou výstavbou. Oproti tomu ceny stavebních prací vzrostly ve stejném období o pět procent, což je v meziročním srovnání o jeden procentní bod více.
„Za růstem cen stavebních prací stojí především růst cen energií, které zdražují výrobu stavebních materiálů a zvyšují režijní náklady stavebních firem. Očekáváme, že v důsledku dalšího snižování objemu stavební výroby a zvyšování konkurenčního tlaku na stavební firmy dojde ke zpomalení cen stavebních prací,“ říká Glyn Evans, vedoucí týmu projektového managementu společnosti King Sturge.
„Pokud jde o české prostředí, tak bych momentálně v souvislosti se stavebnictvím nemluvil o krizi. Lze však očekávat, že bude docházet ke zpomalování našeho odvětví. Některé projekty budou zahájeny později, než byla předchozí očekávání, a některé nebudou v dohledné době vůbec odstartovány,“ předpovídá František Vaculík, generální ředitel stavební společnosti PSJ. U rozpracovaných projektů podle něj firma zatím nemusela přistoupit k nestandardním opatřením. „Toto se týká jak rezidenčního projektu v Jesenici, kde jsme i za probíhající krize obdrželi od bank zajímavé nabídky na developerské financování, tak jihlavského administrativního projektu Iglavia Park,“ upřesňuje Vaculík.
U chystaných akcí je ale firma obezřetnější. „Některé připravované projekty již byly přehodnoceny a jejich realizace odsunuta. Nejde o jejich úplné zastavení, ale o důkladnější prověření rezerv a dalších možností,“ dodává Vaculík. O které projekty se konkrétně jedná, si ovšem nepřeje zveřejňovat.
Krize pročistí vzduch
Současné dění na tuzemském realitním trhu ale nevidí dotčení podnikatelé jen černě.
„Za pozitivní dopad bych považoval snížení cen pozemků určených pro výstavbu. Majitelé jsou nyní obezřetnější a ke stanovování prodejních cen přistupují rozvážněji. Pozitivem je i zastavení prudkého růstu cen stavebních prací a uvolnění kapacit stavebních firem,“ konstatuje Jírek.
Lidé z oboru si od aktuální situace slibují také jisté „pročištění trhu“. „Konečně přestává doba nabízení nemovitostí a začíná období obchodování s nemovitostmi. Středem zájmu už nebude výhradně prodávající, ale také kupující, což považuji za správný posun. Několik let totiž platilo, že získat vlastníka znamenalo jistotu uzavření obchodu. Nyní už to tak nebude. Musíme se začít orientovat na kupující,“ konstatuje Martin Zaremba, majitel a generální ředitel Realitní kanceláře Sting.
Naráží přitom na fakt, že kvůli růstu cen nemovitostí a poměrně snadnému přístupu k půjčkám pro bydlení vznikly v posledních letech stovky malých realitních kanceláří, které mohly díky této příznivé situaci profitovat. „Nepotřebovaly k tomu erudovaný tým, stačilo jim jen párování zakázek poptávajících a nabízejících. V následující době tito amatérští realitní makléři nebudou schopni na trhu přežít. Očekávám, že realitní trh se začne pročišťovat, zůstanou jen ti nejschopnější profesionálové,“ předpovídá Zaremba.
V třetím čtvrtletí jen 30 miliard
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj poskytly tuzemské banky ve třetím čtvrtletí letošního roku celkem 17 690 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 47,6 miliard korun. To je o tři procenta méně než ve stejném období roku 2007.
Z hlediska struktury hypotečních úvěrů je nositelem poklesu ve třetím čtvrtletí, stejně jako v předešlých obdobích tohoto roku, objem úvěrů poskytnutých fyzickým osobám.
Ten představoval „pouhých“ 30 miliard korun. Za první tři čtvrtletí dohromady banky občanům poskytly hypoteční úvěry v objemu 90,4 miliardy korun. Loni to bylo 106,75 miliardy korun. Například České spořitelně se letos obchody s novými hypotékami propadly o více než polovinu. Banka poskytla od ledna do konce září nové hypotéky za necelých 15 miliard korun, po loňském objemu 33 miliard korun. GE Money Bank poskytla hypotéky za 4,9 miliardy korun, což byl v meziročním srovnání sedmnáctiprocentní pokles. Hypoteční banka s objemem 30,6 miliardy korun meziročně stagnovala. Výjimkou je Raiffeisenbank, která objem hypoték meziročně zvýšila o 17 procent na 17,3 miliardy korun.
