Poptávka po novém bydlení stagnuje. Developeři se přesto brání plošnému snižování cen. Klienta se snaží nalákat především různými slevami a bonusy.
Autor: Jakub Stadler
Shodně ale říkají, že ani nový vůz jako bonus k bytu neznamená stoprocentní úspěch. Podobné akce totiž prý mají na projekty hlavně upozornit.
Ceny bytů v Česku letos klesnou na úroveň roku 2006. U novostaveb by se mohlo jednat až o patnáctiprocentní pokles oproti loňsku. Vyplývá to alespoň ze studie, kterou nedávno zveřejnily společnosti Deloitte a Hyposervis.
„Hlavním důvodem současného poklesu českého trhu s nemovitostmi pro bydlení a hypotečního trhu není globální ekonomická krize. Primárně se posledních dvanáct měsíců projevuje vyrovnání nepřirozeného růstu obou trhů v roce 2007, souvisejícího se zvýšením DPH na bytové stavby,“ konstatuje Diana Rogerová ze společnosti Deloitte.
Důsledky světové krize jsou podle ní spíše druhotné, jde třeba o odliv spekulativních investorů, očekávání snížení cen bytů či obavu ze snížení příjmů domácností. „Kolísání v poptávce po bydlení, stejně jako v jeho ceně, je ve světě běžné,“ dodává Rogerová.
Ceny se souběžně s nástupem hospodářské krize začaly snižovat na přelomu loňského a letošního roku. Potvrdily to i poslední údaje Českého statistického úřadu. Růst nabídkových cen bytů se ve třetím čtvrtletí 2008 poprvé od roku 2005 téměř zastavil.
Až polovina projektů v ohrožení
Poptávka po nových bytech v současnosti stagnuje. „Některé developerské projekty, naplánované ještě v obdobích boomu, jsou pozastavovány, odkládány, nebo dokonce odprodávány jiným investorům. Někteří developeři zatížení splácením neúměrně vysokých úvěrů tak jsou a ještě budou nuceni skončit,“ konstatuje šéf společnosti Ekospol Evžen Korec.
Dojde tak podle něj sice k pročištění trhu, zároveň ale také k razantnímu snížení nabídky nových bytů. „Lze tedy předpokládat, že až odezní finanční krize a dojde opět k oživení realitního trhu, bude nabídka bytů znatelně pokulhávat za poptávkou, čímž logicky vznikne tlak na růst cen nových bytů,“ předpokládá. Otázkou zůstává, kdy ceny bytů dosáhnou svého dna a začnou opět růst. „Domnívám se, že ceny budou nejnižší v prvním pololetí roku 2009 a opětovný růst cen lze očekávat již od třetího čtvrtletí roku 2009,“ odhaduje Korec.
V nejbližších letech má v Praze vyrůst přes třicet tisíc nových bytů. Přibližně polovina z nich se již staví a druhá polovina je stále jen na papíře. „Pokud nedojde k zásadnímu oživení poptávky po nových bytech, může se stát, že třicet až padesát procent plánovaných projektů nebude postaveno,“ předpovídá Korec.
Snížení cen problém neřeší Developerům se ale navzdory stagnující poptávce po novém bydlení nechce plošně zlevňovat. „Smlouvy se stavebními dodavateli máme dlouhodobé a není zde prostor pro snižování marže,“ říká Radek Polák, mluvčí Sekyra Group Real Estate. Dodává, že byty společnosti se zatím prodávají dobře. „Jen za únor, který rozhodně nepatří k prodejně nejúspěšnějším měsícům, jsme například prodali více než deset bytů,“ přibližuje. Firma, která má v současné chvíli rozestavěno okolo sedmi stovek bytů a více než šedesát procent z nich prodáno, tak zatím přichází pouze s akčními slevami. To se navíc týká jen jednoho až tří posledních bytů u již dokončených projektů nebo těch, které jsou těsně před kolaudací. Podobný postoj zastává také Skanska Reality. „Snížení ceny neřeší hlavní problém, kterým je složitější dostupnost hypoték pro zákazníky. Klienty proto nechceme lákat na výprodej, ale rádi bychom je oslovili například přizpůsobením podmínek financování, aby pro ně byly v současné době přístupnější. Sázíme i na to, že dokážeme garantovat řádné dokončení projektu v deklarovaném termínu i kvalitě,“ říká ředitelka prodeje a marketingu společnosti Naděžda Ptáčková. „Na druhou stranu nemůžeme ignorovat trh a chceme své ceny oproti konkurenci snižovat, ovšem při zachování stejných marží, tedy nikoli klasickými slevami, ale efektivnějším celkovým plánováním projektů,“ dodává. Již v září loňského roku přišla Skanska s produktem „Až rok bydlení zdarma“. Ten klientům nabízí výhodnější podmínky při získávání úvěru, a to až do sta procent ceny. Možnosti developerů, co se případných slev týče, přibližuje mluvčí Finepu Pavla Temrová. Náklady spojené se stavbou podle ní představují 85 procent ceny nemovitosti. „Sáhne-li developer k výrazné slevě, musel by tak snížit náklady, a tedy i kvalitu stavby,“ říká Temrová. Finep, který má v tuto chvíli v prodeji 380 bytů a 21 rodinných domů, přišel s časově omezenou nabídkou konkrétních bytů ve slevě. Ty na začátku akce začínaly na zhruba 165 tisících korun u garsonky (35,4 metrů čtverečních) v projektu Malý Háj v pražské čtvrti Šterboholy (už je prodaná) a končily na necelých 777 tisících za byt 4+kk (110,4 metrů čtverečních) v Britské čtvrti v pražských Stodůlkách. Celková cena tohoto bytu je po slevě 9 milionů 55 tisíc korun včetně daně. Zlevnění by vyvolalo spekulace V nejrůznějších akcích se předhánějí také ostatní významní tuzemští developeři. Jedni kladou důraz na co nejdražší „dárek“ ke koupi, jiní na nejnižší cenu za metr čtvereční. V lednu tohoto roku přišla společnost CPI Group jako první v Česku s automobilem jako dárkem při koupi nemovitosti. Akce se týká rodinných domů z projektu Jižní stráň v Praze 8-Březiněvsi. Každý, kdo si dům koupí, dostane k němu jako bonus Mercedes Benz třídy A (na trhu za cca 570 tisíc korun včetně DPH). Ceny tamních domů 5+kk o rozloze kolem 160 metrů čtverečních se pohybují kolem 6,4 až 6,6 milionu korun. Mnohde v Evropě prý bonusy v podobě automobilů dokázaly rezidenční projekty během chvíle doslova rozprodat. „Český zákazník je mnohem opatrnější, nelze tedy očekávat, že by ho auto přesvědčilo ke koupi rodinného domu. Záměrem této marketingové akce bylo především upoutat pozornost na projekt Jižní stráň. Návštěvnost projektu mnohonásobně stoupla, zájem je vidět i na prodeji a závazných rezervacích,“ říká obchodní ředitel společnosti Milan Trněný. Projekt Jižní stráň je nyní z 65 procent prodán. Před vyhlášením akce bylo prodáno 40 procent. K rozdávání automobilů přistoupila také společnost Central Group. Akce se vztahuje na všechny domy a byty z její nabídky a zákazník si může vybrat z portfolia značek Škoda, Volkswagen, SEAT a Audi. Podle hodnoty nemovitosti získá „kredit“ na automobil v jedné ze čtyř cenových kategorií – od 200 tisíc korun u malých bytů až do půl milionu u těch největších. Při volbě vozu dražšího, než je určený cenový limit, doplácí klient pouze rozdíl nad rámec tohoto limitu. Naopak při volbě vozu levnějšího, než je určený cenový limit, si může za rozdílovou částku objednat u Central Group kuchyňskou linku nebo nadstandardní klientské úpravy podle vlastní volby. „S uvedením této marketingové akce došlo k nárůstu poptávky o více než šedesát procent,“ přibližuje Martina Procházková z PR oddělení společnosti. Pokud by Central Group místo rozdávání aut plošně zlevnila, vyvolalo by to podle ní i s ohledem na současnou situaci trhu jen spekulace a očekávání dalších slev. Proto je prý výhodnější motivovat zájemce právě různými bonusy. Měníme strategii **
Plošnému snížení cen je z tuzemských developerských společností zatím nejblíže Ekospol. Na konci února snížila firma ceny bytů 3+kk v projektu Panorama Kyje o 250 tisíc korun. „Nyní nabízíme bezkonkurenčně nejlevnější nové byty 3+kk v Praze,“ uvedl tehdy novinku šéf Ekospolu Evžen Korec. Podle marketingového ředitele Ekospolu Karla Zemana této akci předcházel podrobný průzkum podobných developerských projektů v Praze ve srovnatelné vzdálenosti od metra. „Žádný ze srovnatelných projektů se nepřibližoval ceně, za jakou své byty nyní nabízí Ekospol,“ říká Zeman. Tomu, kdo by snad přece našel výhodnější nabídku od konkurence, Ekospol slibuje dorovnání této nabídky a navíc slevu padesát tisíc korun.
V březnu přišla firma s další akcí, a to na byty v projektu Rezidence Strašnice. Výše slevy u některých bytů je až 450 tisíc korun. Podle Evžena Korce nyní Ekospol razantně mění svou strategii a bude nabízet už jen projekty, které budou buď nejlevnější v dané lokalitě, nebo výjimečné svou neopakovatelnou lokalitou. „Byty, které nebudou v danou chvíli nejlevnější, stavět nebudeme,“ konstatuje Korec.
