Dílčí kroky nikam

Vláda by měla připravit spíše dlouhodobé řešení

Z programového prohlášení kabinetu Stanislava Grosse vyplývá, že vláda se hodlá zaměřit také na hledání koncepčního řešení v oblasti nájemného a podporovat rozvoj bydlení. Vládní podpora by se měla týkat jak mladých rodin a domácností s nižšími příjmy (novým programem státní podpory výstavby bytů), tak bytových družstev, která staví nové byty pro své členy. Základním záměrem vlády v oblasti bytové politiky je tak „vytvoření předpokladu, aby každá domácnost mohla na bytovém trhu najít a udržet finančně dostupné bydlení v odpovídající kvalitě”.
Méně jasné ovšem je, jakým způsobem chce nový kabinet své plány provést. Jednání, která provázela jeho přípravu, ukázala, že ne všechny sliby vlády bude možné s ohledem na napjaté finance státního rozpočtu uskutečnit.

Nemovitosti - jisté investice.

Český trh s byty přitom za poslední roky prochází řadou změn a transformací. Pořízení nemovitosti se v průběhu patnácti let stalo jednou z nejjistějších investic, a to vzhledem k rostoucímu trendu jejich cen. Poptávka po bytech se přesouvá k výstavbě nových rodinných domů na okrajích velkoměst. A zatímco před několika lety bylo obvyklé, že při výstavbě nových bytů developerskými společnostmi byly byty z větší části rozprodány ještě před kolaudací, dnes již to tak běžné není. Především záleží na kvalitě konkrétního projektu. V současné době je řada projektů sice již dokončena, ovšem byty v nich zůstávají neprodány. Vedle zmíněných trendů je možné sledovat ještě jeden signál, a to pořizování nových bytů cizinci. Mají o ně zájem buď proto, že v České republice pracují nebo žijí, nebo že si pořizují nemovitost - zejména v Praze - jako budoucí investici. Poptávka ze strany cizinců však není tak velká, jak se před vstupem země do Evropské unie očekávalo. V souvislosti s členstvím v unii trh v loňském roce také očekával výrazný, až nezdravý tlak na vzrůst cen. Tento předpoklad se ale - jak můžeme zpětně hodnotit - nepotvrdil. Lze konstatovat, že poptávka po nových bytech nebude růst v tempu jako doposud, a totéž se týká i starší bytové zástavby. U panelových domů je naopak možné očekávat ještě určitý pokles cen. V následujících měsících pravděpodobně začnou klesat i ceny novostaveb, ne však o tolik.

Systém podpor funguje.

V posledních dvou letech zažívá značný nárůst trh hypotečních úvěrů, který je způsoben především nižšími úrokovými sazbami. Podpora státu ve formě státních příspěvků k hypotečním úvěrům přitom nebyla nijak výrazná a v posledním roce prakticky žádná. Přes tuto skutečnost si mladí lidé pořizují bydlení právě prostřednictvím tohoto typu úvěru. Vláda má v úmyslu podpořit novomanžele formou půjček na bydlení, a to buď ve formě výhodných půjček ve výši do 300 000 korun, nebo formou dotací poskytnutých na úroky z úvěrů. Při současných cenách nemovitostí by ale tyto půjčky do dané částky mohly být spíše určeny na pořízení vybavení.
Jakákoliv podpora státu k hypotečním úvěrům je samozřejmě vítána, soudím však, že větším přínosem je možnost odpočtu úroků zaplacených z hypotečního úvěru od základu daně. Důvody jsou jasné: režim ostatních státních podpor zatěžuje složitou administrativou jak státní aparát, tak finanční ústavy. Přitom se dá říct, že systém tržního hospodářství funguje i bez jakékoli podpory státu. Nutně se tedy nabízí otázka, zda úvahy o obnovení novomanželských půjček nejsou pouhým sbíráním politických bodů.

Hypotéky, deregulace a nižší DPH.

Právě hypoteční úvěry jsou ale jedním z podstatných nástrojů, jak získat dostupné bydlení. Nejde samozřejmě o samospásné řešení - na jejich poskytnutí z hlediska bonity všichni klienti nedosahují. Těm, pro něž je tato cesta neschůdná, by měly být určeny nájemní byty nebo možnost financovat bydlení z prostředků stavebního spoření. Z tohoto pohledu se jeví logickým krokem zavedení podpory nájemního bydlení, což v sekundárním důsledku může zvýšit i velmi nízkou mobilitu trhu práce.
Trhu s nemovitostmi by také prospělo zachování DPH pro stavební výrobu v oblasti bydlení ve snížené sazbě, podpora hypotečních úvěrů, a to na již zmíněné úrovni možnosti odpočtů úroku zaplacených z hypotečních úvěrů od základu daně, a mnohokrát zmiňovaná deregulace nájemného.

Podpora trhu.

Pokud už připustíme skutečnost, že stát má v úmyslu zasahovat do trhu s byty a tvořit takzvanou bytovou politiku, asi nebude mít k dispozici jiné nástroje, než je státní rozpočet. Neměl by ale na úkor napjatých státních financí pouze dílčími rozhodnutími omezovat trh s byty. Soudím, že proto není řešením spoléhat na Státní fond rozvoje bydlení. Vláda by měla spíše využít prostředky státního rozpočtu pouze tak, aby ovlivňovaly dlouhodobý rozvoj ekonomiky, což bude mít následně pozitivní efekt i pro rozvoj trhu bydlení.
Bytovou politiku ale nelze řešit dílčími kroky, jako je například zavedení novomanželských půjček či zmrazení regulovaných nájmů na dva roky. Takové řešení není koncepční, ale spíše krátkodobé, pouze s výhledem na dva roky trvání současné vlády. Z makroekonomického hlediska je spíše nutné změnit přístup vlády k liberalizaci trhu s byty, deregulovat nájemné, snížit daňovou zátěž obyvatelstva a firem, snížit odvody na sociální zabezpečení, podporu podnikání atd.
Takové změny samozřejmě nelze uskutečnit v krátkém horizontu, jaký představuje zbytek současného volebního období, nicméně jsou to kroky, které by měla současná vláda přinejmenším nastartovat. Ty by totiž skutečně vedly ke zlepšení bytové situace v České republice.