Díry v ementálu

Jestli by v Česku mohl někdo přednášet o tom, jak složité je přeměnit nevyužívaný brownfield v širším středu města na novou čtvrť s byty, kancelářemi a službami, je to mimo jiné Luděk Sekyra. Miliardář, jehož jmění dosud spočívalo zejména ve smlouvách, kterými držel práva na rozvoj jedněch z posledních velkých území v centrální Praze, má konečně možnost přeměnit abstraktní bohatství v konkrétní profit. A hlavně může začít rozvíjet čtvrti, které během posledních dvaceti let zely prázdnotou a představovaly pomyslné „díry v ementálu“.

V září Sekyra po 15 letech od podepsání smlouvy s Českými drahami o rozvoji území poklepe na základní kámen a v oblasti od autobusového nádraží Na Knížecí až ke Smíchovskému nádraží se začnou postupně stavět domy. První blok o velikosti zhruba čtyř hektarů vyroste už během příštích měsíců na křižovatce ulic Za Ženskými domovy a Nádražní.

Tento blok již také předurčuje, jak bude nová čtvrť vypadat. Vzniknou tu bytové domy s individuální podobou jednotlivých vchodů propojené společným dvorem a recepcí. Počítá se také s jedním vchodem o zhruba čtyřiceti bytech, který bude věnován výhradně nájemnímu bydlení.

Firma tím mimo jiné reaguje na vývoj na pražském nemovitostním trhu, kde rapidně roste zájem o nájmy a klesá poptávka o nové byty. Dolní parter za ujmou obchody a další služby. V rohu bloku pak Sekyra postaví kancelářskou budovu s rozlohou deset tisíc metrů. V prvním bloku už je po dvou měsících prodaných 35 procent bytů.

Pozemek na první blok Sekyrova společnost koupila loni v prosinci od společnosti Smíchov Station Development, která je společnou firmou Českých drah a Sekyra Group. Tato společná firma má zajistit rozvoj území právě postupným prodejem pozemků Sekyrovi. Kupní cenu za pozemek České dráhy nezveřejnily, podle předchozích smluv se ale odvíjí od celkové hodnoty projektu a zároveň zohledňuje náklady s přípravným řízením.

Celkem Sekyra na Smíchově rozvíjí 26 hektarů pozemků, kde vyroste 360 tisíc čtverečních metrů obytných, kancelářských a obchodních ploch. Ve čtvrti pracovně nazvané Smíchov City najde po dokončení práci devět tisíc lidí a dalších 3,5 tisíce tu bude bydlet. Projekt počítá uprostřed území s novou školou a dvěma parky. Severní a jižní polovinu čtvrti spojí kilometrová pěší zóna a jižní části bude dominovat kampus České spořitelny, který pojme čtyři kancelářské budovy s užitnou plochou 80 tisíc metrů čtverečních.

Další dominantou bude nový hotel těsně u zrekonstruovaného dopravního terminálu na Smíchovském nádraží. Hotel bude disponovat přízemní piazzou, jež se v příznivé roční době může celá otevřít.

Tady chce developer umístit zatím neurčitý „gastrokoncept“ ve stylu oblíbeného trhu Manifesto, kde bude k dispozici různá gastronomie s výhledem na Vyšehrad, a tento nově otevřený veřejný prostor bude moci žít do pozdních večerních hodin. Jižní část Smíchov City vyjde Sekyru na nejméně sedm miliard korun.

Žádný obchoďák

Smíchov City má nabídnout komfort živé čtvrti, kde se vše podstatné odehrává na ulicích, a ne za zdmi nevzhledného obchodního střediska. Tedy urbanismus, který známe z vyspělých německých nebo britských měst nebo z pražského Karlína. Právě odtud si Sekyra Group bere při plánování nové čtvrti největší inspiraci. I díky tomu developer očekává, že hodnota nemovitostí v lokalitě poroste rychleji než v jiných oblastech centrální Prahy. Navíc zde plánuje na české poměry obří investice do infrastruktury – běžně vydá developer na silnice, chodníky a další nezbytné sítě dvě až tři procenta z celkové investice, na Smíchově to Sekyru bude stát až osm procent.

Nové domy na Smíchově navíc vzniknou ve standardu 21. století. Větší část energie bude z geotermálních vrtů a fotovoltaických elektráren. Dešťové vody budou zpětně využívány pro zálivku zeleně, objekty České spořitelny budou rovněž hospodařit s takzvanou šedou vodou, tedy recyklovanou a vyčištěnou odpadní vodou. V prostoru budou instalovány nabíječky pro elektromobily, počítá se i s automobily na alternativní pohon a s umístěním bodů pro nabíjení elektrokol.

Severní etapa Smíchov City vyjde Sekyru na 3,5 miliardy korun. Stavbu financuje bankovními úvěry i vlastní ekvitou – ve hře je i zapojení dalších investorů z řad některých pražských developerů. A stranou nezůstává ani možnost vydat dluhopisy či financování pomocí forward fundingu, tedy že si typově nějakou kancelářskou budovu zaplatí budoucí vlastník dopředu.

Exkluzivní Rohan

Souběžně se stavbou na Smíchově začne Sekyra prodávat byty a kanceláře v první fázi projektu nové čtvrti na Rohanském ostrově v bezprostřední blízkosti Karlína. Exkluzivnější čtvrť než Rohan se patrně v Praze už nikdy na zelené louce stavět nebude. Druhá fáze projektu spočívající v bloku domů ještě blíže Karlínu (de facto se bude jednat o nový karlínský blok) se začne stavět nejdříve za dva roky. A další fáze stavby směrem k Libni budou následovat v dalších letech. V roce 2030 tak už bude Rohan podle aktuálních předpokladů živoucí městskou čtvrtí spojující Karlín a Libeň. I investice na Rohanském ostrově se počítají v miliardách.

Kromě Smíchova a Rohanu, kde se stavba rozeběhne ještě letos, připravuje Sekyra na výstavbu obrovské území bývalého nákladového nádraží na Žižkově, které se má v budoucnu stát centrem celé oblasti. Na začátku letošního roku firma s městem, ministerstvem kultury a Českými drahami podepsala memorandum o rozvoji území. Jeho základem je zachování veřejné funkce centrální funkcionalistické budovy pro Národní filmový archiv, kino a další kulturní funkce. V jižní části budoucí žižkovské čtvrti pak Sekyra postaví až tři tisíce bytů. Ještě letos nebo začátkem příštího roku by se v tomto duchu měl změnit i územní plán.

Další developerští velikáni

Na bývalém Nákladovém nádraží Žižkov ale operují i další pražští developerští velikáni. V severní části u kruhové křižovatky na Basilejském náměstí operuje Central Group Dušana Kunovského, který tu chystá stavbu takzvané Parkové čtvrti, na které spolupracuje s architektem Jakubem Ciglerem. Výstavba na pozemku o rozloze 128 tisíc metrů, pro kterou územní plán počítá s více než dvěma tisíci bytů, by mohla začít ještě letos. Projekt si vyžádá investici v řádu devíti miliard korun.

V severovýchodní části bývalého nádraží pak bude stavět Penta Marka Dospivy podle vítězného návrhu nizozemského ateliéru Benthem Crouwel Architects. Umístěním bytových domů po obvodu pozemku architekti otevřeli uprostřed velký prostor, který bude sloužit jako veřejný park. Ten bude obklopen dvěma velkými zakřivenými rezidenčními bloky, které dohromady pojmou více než 450 bytů.

Penta zároveň pokročila také v přípravě revitalizace Nuselského pivovaru, jedné z posledních „hnědých zón“ v bezprostředním sousedství historického centra Prahy. Projekt před několika dny získal pravomocné územní rozhodnutí a už příští rok se na dlouho prázdném území začne stavět. Vznikne zde 450 bytů různých velikostí a tvarů. Na podzim odstartuje jejich prodej. Penta zároveň zrekonstruuje historické budovy pivovaru. Na architektonické podobě spolupracuje s duem Chybík+Krištof, Urban Designers a studiem CMC Architects.

Trochu později v čase se ocitá poslední velký pozemek nedaleko pražského centra – oblast zvaná Bubny-Zátory ve většinovém vlastnictví skupiny CPI Radovana Vítka. Nová čtvrť spojující Letnou a Holešovice, která má pojmout až 25 tisíc nových obyvatel, se začne stavět nejdříve za pět let.

O autorovi| Jan Novotný, novotnyj@mf.cz