Divoká jízda

Příběh pětatřicátníka Rostislava Petchenka je příběhem imigrantského úspěchu. Z Ukrajiny přišel do Česka v šestnácti letech, vystudoval dvě vysoké školy, začal podnikat v nemovitostech. Z realitního makléře se s běloruským kolegou vypracoval na spolumajitele středně velké realitní firmy Gartal i proto, že dokázal šikovně využít svých vazeb na rusky mluvící postsovětské země.

* Co bylo tím impulzem, který vás přivedl do Česka?

Byla to náhoda. Pocházím z Ukrajiny z města Cherson, což je krajské město nedaleko Krymu. Je to část Ukrajiny, kde se mluví rusky. Ale je třeba dodat, že po anexi Krymu se pohledy na většího souseda trochu změnily. Všichni máme nějaké přátele, rodinu, které anexe rozdělila.

* Když už jste to zmínil, jak se na ruskou anexi na jaře 2014 díváte?

Na anexi nemám jednoznačnou odpověď. V letech, kdy k tomu došlo, byla Ukrajina ve špatné ekonomické situaci. Teď je sice ještě v horší, ale když je něco špatně, lidé volají po změně. Vstup Ruska možná pro obyvatele Krymu byl touto změnou. Očekávali, že přijde někdo, kdo jim pomůže posunout se dopředu. Ale situace se ještě zhoršila, nejen vývojem světové a ruské ekonomiky. Myslím, že kdyby lidé teď mohli vrátit situaci zpět, asi by si tuto změnu nepřáli. Výsledky referenda by nebyly tak jednoznačné, ale předpokládám, že jako u každých voleb to nebylo úplně čisté.

* Vraťme se tedy k vašemu odjezdu do Česka.

Otec pracoval na soukromé klinice a majitelé kliniky žili v Česku. Měli stejně starého kluka a rozhodli se, že se také přestěhuje do Česka, kde bude studovat. Nabídli tu možnost i mně. Samozřejmě jsem byl pro, nějaké ambice jsem měl už tehdy v patnácti letech. Tenkrát to bylo jednodušší než dnes, protože Česko bylo relativně otevřené a mnoho lidí z bývalého Sovětského svazu sem za studiem nejezdilo. Studovat v Česku je trend řekněme posledního desetiletí. Přistěhoval jsem se tedy v roce 2002 a první rok jsem strávil v Poděbradech na přípravném kurzu Karlovy univerzity, učil jsem se češtinu. Za rok jsem pak úspěšně složil zkoušky k přijetí na univerzitu. Na VŠE jsem studoval mezinárodní obchod a na Institutu ekonomických studií ekonomickou teorii. Vydržel jsem to tři roky, pak jsem studoval už jen VŠE.

* Pak jste začal podnikat?

Ano. Na částečný úvazek jsem se stal realitním makléřem. Tehdy začala moje cesta k nemovitostem. Rok jsem pracoval jako makléř a pak jsem se rozhodl, že se spojím s kamarádem běloruského původu Andrejem Zajcevem, protože už měl rodinnou firmu Gartal, která prodávala nemovitosti. V roce 2007 do jejich firmy zainvestoval jejich rodinný známý. Společně stavěli dost velký realitní projekt, dvaadvacet domků v Újezdě nad Lesy. Tenkrát to na mě působilo jako něco neskutečného, jako obrovský projekt. Přišel jsem do Gartalu a dohodli jsme se, že Andrej se bude věnovat developmentu a já prodeji. A to nejen domků v Újezdě, ale zkusím oslovovat i další investory z bývalého Sovětského svazu. Bylo to ještě před krizí, takže plány jsme měli obrovské. Ale když jsme si to spočítali po třech měsících, nic moc nám nezbylo. Říkal jsem si, jestli to vůbec má smysl. Vydělal jsem si dost málo.

* Poté ale přišla krize…

Bohudík jsme měli prodánu půlku projektu, ale ze dne na den se prodeje zastavily. Když už přišli zájemci, chtěli slevu deset dvacet procent, milion dva. Věděli jsme, že musíme vymyslet, jak dál. I když bylo jasné, že dřív nebo později se ty domky doprodají. Pak nám ale zkrachoval generální dodavatel projektu, který stavbu dokončoval, problémů jsme řešili spoustu.

* Kdo stavbu těch dvaadvaceti domů financoval?

Byl to privátní investor, který vstoupil do Gartalu, a měli jsme také menší úvěr od Raiffeisenbank. Stavební náklady byly i s pozemkem něco pod sto milionů korun. Tenkrát jsem vůbec nevěděl, jak development funguje. Byla to divoká jízda. Ani teď nemůžu říct, že všechny procesy máme doladěné, ale intenzivně na tom pracujeme.

* Jak jste pokračovali dál?

Když vypukla krize, pochopili jsme, že naše problémy už mají nebo budou mít i ostatní developeři. U nás se jednalo jen o deset nedoprodaných domků. U některých developerů to bylo o stovkách až tisících bytů, které najednou nemohli prodat. A tehdy nás napadlo, proč nezkusit developerům pomoci tyto byty prodávat. Měli jsme nějaké kontakty na východě. Znali jsme jazyk. Rozhodli jsme se tedy, že zkusíme prodávat ukrajinským a ruským kupcům. Nějaké zkušenosti jsme měli, protože už před krizí probíhaly s východními klienty obchody. Pak se ale ukázalo, že oni mohou být tím tahounem, který nás či menší developery dokáže dostat do lepší finanční pozice. Začali jsme obvolávat naše kontakty, jezdit na veletrhy, kontaktovali jsme nespočet realitních kanceláří v Rusku a na Ukrajině.

* Jak jste to prezentovali? Kupte si víkendový byt v Praze, nebo investiční byt?

Zájem z východu byl vždycky. Rusko je specifické v tom, že značná část prostředků pochází z šedé ekonomiky. Česko lidé zprvu moc neznali. Znali Německo, kde už investovali. My jsme je přesvědčovali, že Česko má jednu z nejstabilnějších ekonomik ve střední Evropě. Ceny byly výrazně nižší než v Rakousku a Německu, kde nemovitosti stály až pětinásobek. Cílili jsme na vyšší střední třídu, která nedosahovala na Velkou Británii nebo Kypr, ale měla prostředky a chtěla je z Ruské federace někam schovat. Potom se to už nabalovalo, protože když koupil jeden, jeho soused chtěl v Praze taky byt nebo ještě větší. Byli jsme docela úspěšní. Pro velké developery jsme od roku 2009 za tři čtyři roky prodali stovky bytů.

* Kupci pocházeli z Moskvy, Kyjeva?

Ano, nebo třeba Petrohradu, prostě z větších měst. V Rusku žije i v krajských městech třeba pět milionů lidí. Rozdělení majetku a financí mezi jednotlivými vrstvami je tam jiné než v Česku. Buď jste bohatý, nebo chudý. Nic mezi tím moc neexistuje. Kupovali si většinou menší investiční byty. Pak přišel další zlom, kdy se od roku 2015 ekonomika začala vracet do normálu, i ceny nemovitostí začaly růst. A developeři o nás ztratili zájem, protože obchod jim začal fungovat sám o sobě. Současně rubl vůči koruně výrazně oslabil, což byty prodražilo i o šedesát procent. Zájem klesal, takže jsme museli udělat nějakou změnu. V letech 2015 až 2016 jsme se rozhodli, že se vrátíme do developmentu.

Obchod jsme uměli, nějaké zkušenosti jsme měli, takže proč to nezkusit?

Bohužel ale povolovací procesy jsou takové, jaké jsou. Postavit projekt trvá od pěti do deseti let, takže jsme začali kupovat pozemky s územním rozhodnutím a stavebním povolením. Byla to ale také jízda, stavba prvního projektu se dost protáhla.

* Začali jste nakupovat pozemky. Jaký jste měli kapitál k dispozici?

Naše vlastní prostředky byly samozřejmě malé. Svezli jsme se ale na klientech, jimž jsme v předchozích letech prodávali byty od developerů. Fungovalo to následovně: člověk si nejdřív od nás koupil byt, nějakým způsobem si ověřil, že jsme spolehliví. Pak chtěl, abychom mu ho pronajímali. A v další fázi si řekl, že těch pár procent ročního výnosu z pronájmu není tak zajímavých, tak pojďme zkusit do něčeho zainvestovat.

* Kapitál tedy přicházel od bývalých klientů, kteří chtěli v Česku dál investovat?

Na začátku ano. Smluvně to bylo ošetřeno jako půjčky do skupiny, podíly na zisku jednotlivých projektů, úroky a podobně. Částečně jsme už také měli nějaké vlastní peníze. Cykly našich projektů jsou výrazně kratší než u klasických developerů, peníze se točily rychleji. Dělali jsme zprvu menší projekty a – jak jsem řekl – kupovali pozemky s povoleními. Začínali jsme s malými bytovými domy, ale postupně se snažíme, aby každý další byl větší, komplikovanější nebo architektonicky lepší.

* Kolik bytů máte rozestavěno?

Na webu máme devět projektů, kde je dohromady 265 jednotek. U dvou projektů máme zkolaudováno, dva projekty jsme ještě stavět nezačali. Většina bytů je už prodána v rámci předprodejů.

* Ceny nemovitostí začaly v posledním čtvrtletí v Praze podle serveru Bezrealitky mírně klesat. To asi není pro vás příjemné?

Myslím, že k určité stagnaci cen a útlumu poptávky dojde, a to z několika důvodů. Jednak ceny v minulých letech pořád rostly a lidé už na byty nemusejí mít. Průměrně byt dnes stojí kolem 8,5 milionu, což je 16,5násobek hrubé roční mzdy. Uvidíme, co s Prahou udělá covid-19. Na trh také půjde část bytů, které lidé pronajímali krátkodobě turistům. Buď je majitelé pronajmou dlouhodobě, což znamená nižší výnosy, nebo je budou chtít prodat. Zaleží, jestli si nemovitosti koupili na úvěr, či nikoli. Na druhé straně trh se dříve či později vrátí k normálu.

* Jaké zadlužení má Gartal?

Zadlužení se blíží k miliardě korun, protože projektů není málo. Náš vlastní kapitál se pohybuje kolem dvaceti či třiceti procent, navíc máme slušné provozní finanční rezervy. Zbytek půjčuje banka. Třicet procent je ale myslím dost, abychom se dokázali udržet i při případném poklesu cen, který ostatně neočekávám. Bytů je opravdu nedostatek. Navíc lidem v Česku leží na účtech přes bilion korun, inflace vzroste na tři, čtyři, pět procent, takže budou chtít tyto peníze někam zainvestovat. A investovat budou podle mě do bytů. Celkově je nyní kapitál našich investorů necelých čtyři sta milionů korun.

* Založili jste také fond kvalifikovaných investorů Gartal Investment fund. Chcete tak získat další prostředky na rozvoj?

Přesně tak. Poslední roky jsme měnili korporátní strukturu, aby byla co nejprůhlednější. V souladu s požadavky financujících bank i požadavky investorů. Máme holdingovou společnost a před rokem jsme založili investiční fond, kde dnes máme už zmíněných téměř čtyři sta milionů korun. Nejdříve jsme do něho vkládali stávající projekty, kdy jsme se dostali na zhruba 300 milionů korun. Většina z toho byly prostředky od spřízněných investorů. Zbytek je klasický fundraising, kdy se nám podařilo získat prostředky od investorů, které osobně neznám. To je pozitivní, protože je vidět, že nám lidé věří.

* Zmínil jste, že jste měli v září a říjnu rekordní prodeje. Jsou to většinou byty jako investice?

Je to tak půl na půl. Polovina jsou investoři, druhá půlka kupců v nich bude bydlet. Přičemž v posledních pěti letech víc než devadesát procent bytů prodáváme českým kupcům.

* Zaznamenal jsem, že chcete stavět i miniaturní byty, kde nebudou otevírací okna, ale budou vybaveny moderní vzduchotechnikou a technologiemi. Vidíte v tom budoucnost?

Vždy jsem byl zastáncem menších bytů, ale ne ve smyslu stavět jen garsonky. Pokud má garsonka o pět metrů víc, tak v okamžiku, kdy metr stojí přes sto tisíc, je hned o půl milionu dražší, což je už opravdu velký balík peněz. Pokud je dispozice dobře navržena a nábytek i uspořádání bytu jsou opravdu ekonomické, může to fungovat. Samozřejmě cítíte, že byt je menší, ale máte navíc i pět set tisíc korun. Jsem tedy pro zmenšování. Ceny bytů ale dlouhodobě budou růst, proto se snažíme dispozice vždy navrhovat tak, aby byly efektivní a nebyly tam nadbytečné metry čtvereční. Ne vždy se to povede. Nechceme ale už dělat projekty, které by byly brány jako ryze investiční. Nasekat sto padesát jednotek po dvaceti metrech a dát to na trh. Chceme, aby projekty vždy měly kvalitu a dalo se v nich žít s radostí.

* Teď prožíváme krizové období. Mluvil jste o tom, že chcete firmu zvětšovat. Jaký je váš plán?

Pochopil jsem, že větší firma znamená větší starosti. Nemám ambici donekonečna vydělávat. Máme cíle, do pěti let bychom chtěli dělat 300 bytů ročně a do deseti let 500 bytů ročně. Záleží, jak se bude ekonomika vyvíjet.

Cílili jsme na vyšší střední třídu, která nedosahovala na Velkou Británii nebo Kypr, ale měla prostředky a chtěla je z Ruské federace někam schovat.

Rostislav Petchenko (35) ?? Pochází z ukrajinského města Cherson, jeho otec je právník. ?? D o Česka přišel v šestnácti letech studovat. ?? Absolvoval teoretickou ekonomii na Institutu ekonomických studií FSV Univerzity Karlovy a mezinárodní obchod na Vysoké škole ekonomické. ?? Vede developerskou společnost Gartal, která uvádí na trh až 150 bytů ročně a patří do top 15 největších pražských developerů.

O autorovi| Jiří Zatloukal, zatloukal@mf.cz