Během pár týdnů bude zkolaudována nejvyšší rezidenční budova v Česku. Týdeník Euro si při této příležitosti povídal s developerem Martinem Jarošem mimo jiné o tom, kde se inspiroval a v čem jsou jeho klienti jiní, nebo naopak stejní jako ti ve světě.
Co vás při prodeji bytů ve „Véčku“ překvapilo?
Předloni na Vánoce jsme si mysleli, že přijde někdo a koupí vánoční dárek. Nestalo se. Naopak nás příjemně překvapilo, jak široká je skupina lidí, která si to může dovolit. A jsou to většinou Češi, stovky lidí, o kterých nemáte tušení. Nikde se o nich nedočtete. Mají něco za sebou, vybudovali podnik, vypracovali se. To je samo o sobě pozitivní, i když samozřejmě někteří nakonec odešli a byt si nekoupili.
Kupují si u vás byty třeba i „ajťáci“?
Rozhodně klienti netvoří jednu profesní skupinu. Někteří kupci se už nechtějí starat o velký dům, druhá skupina jsou třeba mimopražští zájemci, kteří přespávají několik let po hotelech a už chtějí vlastní prostor. Další kupují třeba pro děti, pro nemálo klientů se náš projekt prostě trefil do poptávky – něco takového hledali dlouho a na trhu nenacházeli.
Vysledovali jste, co klienty nakonec přesvědčí byt ve věžích koupit?
Často nám říkají, že je fajn, že někdo takový koncept a standard bydlení nakonec nabídl. Jsou zcestovalí a chtějí to, co znají ze světa. Já si myslím, že je nakonec přesvědčí třeba promyšlení věcí do detailu. Že V Tower pro nás není jeden z mnoha projektů, které sekáme „jak Baťa cvičky“.
Není těžké vymyslet nebo okopírovat koncept obvyklý ve světě, ale udělat ten správný mix a pak na něm postavit marketing a prodejní strategii.
Měnili jste koncepci podle očekávání klientů v průběhu výstavby?
Základní věci ne, ale některé služby jsme doplňovali i na základě reakcí klientů – například kino nebo golfový trenažér. Přemýšleli jsme o tom, ale myšlenka až časem uzrála. Inspirovali jsme se samozřejmě v Americe. Hledali jsme i v Asii, ale tam to funguje jinak.
Jak jinak?
Třeba v Singapuru jsme strávili spoustu času, ale oni většinou bydlí v pidibytech, které jsou přitom hrozně drahé. Najdete tam pár velkých penthousů, jsou ale 30 až 50 let staré. Oni mají servis spíše typu „frajera s cylindrem“. My ho už děláme elektronicky a neviditelně. Američané mají naopak servis a koncept bytů promyšlený. To jsme ale nemohli jednoduše zkopírovat, tady by to nefungovalo. Oni mají některé funkce společných částí domu, o které by u nás nebyl zájem. Vyplývá to z jiného způsobu života a vztahu k bydlení obecně.
Budete mít v budově třeba restauraci?
Nekombinujeme funkce. Buď stavíme kanceláře, nebo byty. Restauraci mít nebudeme. Jako pro všechno, je pro takovou službu zásadní také velikost projektu a životní styl, některé služby prostě ekonomicky fungují až od určitého počtu bytů. Třeba v 432 Park Avenue v New Yorku mají restauraci nahoře ve 300 metrech jen pro rezidenty. Na padnutí na zadek je to dobré, ale ne v Praze a ne pro projekt naší velikosti. My jsme vybírali jiná řešení služeb. Abychom třeba klientům nezmenšovali plochu bytu – nepotřebují čtyři metry čtvereční pro rotoped, najdou ho ve fitnessu v klubovém patře. A to je opravdu ten nejbanálnější příklad.
S městem pod nohama. Při dobrém počasí dohlédne majitel bytu z „Véčka“ až na Sněžku
Prodáváte byty ve stadiu shell & core, tedy jako luxusní holobyt, jak je v luxusním segmentu zvykem?
Vůbec ne. Byty jsou dost dodělané. Shell & core jsme prodávat nechtěli – jenom se tím přenáší problém na klienta. Byty jsou dokončené včetně podlah a koupelen. A do určité míry včetně kuchyně. Když chtějí klienti dražší kuchyň, k voucheru, který od nás dostanou do jednoho ze tří kuchyňských studií, si připlatí nadstandard. Možnost výběru přitom zůstane zachována, kuchyň považujeme za hodně individuální záležitost. Podle velikosti bytu dostane klient voucher v určité hodnotě.
To se u nás nedělá…
Obecně si klienti mohli upravit mnoho věcí v bytě, nejenom materiály a třeba použité kameny, ale teď – těsně před dokončením – už ne. To bychom ten dům nikdy nedostavěli… Obývák má dřevěnou podlahu, tu si ještě teď mohou vybrat, v ložnicích pokládáme standardně koberce, někdo si ale koberec vymění za dřevo. Takové ty české taškařice s klientskými změnami, na ty si třeba v New Yorku vůbec nehrají. První odpověď, kterou tam klient dostane, když chce něco jinak, je, že to nejde. Když se zeptáte poosmé, řeknou vám takovou cenu, že si to rozmyslíte. A všechny koupelny udělají stejně. Tečka.
Když se vám nelíbí béžová, tak se vám za ty peníze prostě začne líbit. V Americe jsou vám schopní nadiktovat i bodová světla tak, abyste musel dát pohovku na určité místo. Český klient je obecně velmi náročný; v New York je to ber, nebo ne. A to nemluvím o kvalitě. Naši lidé by tu americkou neakceptovali. My pořád komentujeme kvalitu stavebních prací a ohrnujeme nos. Ale máme ji nesrovnatelně lepší než v Americe a i jinde ve světě. Máme u nás mimochodem i podstatně tvrdší stavební normy.
Ve V Tower máte celé klubové patro a řadu dalších služeb pro rezidenty. Jak se budou služby platit?
Concierge servis a služby v domě jsou rozděleny do dvou kategorií. Velká část služeb, jako například využívání klubového patra, drobné opravy v bytech nebo převzetí pošty, je zahrnuta v pravidelné měsíční platbě společně s platbou za spotřebu v bytě a ve společných částech domu. Některé další služby, které zajišťuje concierge, zařídí externí spolupracovníci a rezidenti je budou hradit zvlášť.
Už máte tým concierge pohromadě? Říká se, že sehnat takové lidi je snad těžší a dražší než přivést schopného „ajťáka“…
Sehnat člověka, který bude mít zkušenosti s fungováním technicky složitého domu vyžadujícího perfektní údržbu, anebo někoho, kdo je schopen a připraven vykonávat funkci concierge servisu ve standardu velmi dobrých hotelů, není jednoduché.
Kolik bude stát společný servis?
Cílem bylo, aby servis nebyl drahý. Češi nechtějí za služby platit, když třeba nevyužívají bazén. My jsme chtěli nastavit poplatky nízko, protože jinak by to byl zárodek toho, že nebudou fungovat. Když bude cena přijatelná a servis bude perfektně fungovat, budou lidé spokojení. Proto se budeme pět let o dům starat my – bude jej mít na starost 11 lidí a to nemluvím o externích službách – a pak si majitelé bytů řeknou, jestli nás dál chtějí nebo ne. Rádi bychom, aby měly všechny technologie perfektní servis a údržbu. Aby se majetek neznehodnocoval. Investovali jsme miliony, aby měl dům velmi malé provozní náklady. Vychází nám, že se vejdeme do zhruba 95 korun na metr čtvereční včetně předpokládané spotřeby tepla a vody, společných prostor, služeb klubového patra a concierge. Rezidenti si doplatí už jen elektřinu. Když se podíváte po Praze, stejné částky zaplatíte bez bazénu a concierge. Kdybychom nasadili newyorské ceny, vůbec by je Češi neakceptovali.
| Martin Jaroš (58) |
|---|
| Vystudoval Stavební fakultu brněnského VUT |
| Pracoval jako stavbyvedoucí v Průmyslových stavbách Brno na výstavbě jaderné elektrárny Dukovany, následně přešel do společnosti Bau Holding Vídeň |
| Od roku 1995 je předsedou představenstva společnosti PSJ Invest, mezi jejíž projekty patří například nákupní centrum v Jihlavě nebo kancelářská budova Main Point Karlín. Podívejte se, takové ty české taškařice s klientskými změnami, na ty si třeba v New Yorku vůbec nehrají. Naštěstí jsme včas identifikovali, že bez showroomu bychom toho moc neprodali |
Kdy budete kolaudovat?
Kolaudace je naplánovaná na nejbližší týdny. Potom musíme dokončit a doladit interiéry bytů. Následně je postupně klientům předáme. Prodáno máme v tuto chvíli přes 80 procent bytů, blížíme se k devadesátce. Nyní už jsou v podstatě k dispozici jen větší byty. Sortiment byl skutečně široký. Snažili jsme se, abychom v průběhu výstavby nevyprodali třeba hned na začátku malé byty. Když někdo přijde, že chce byt 2 + kk od 25. patra nahoru, musíme mu ale říci, že nemáme. Tam jsou jen větší byty.
Kolik bytů si klienti koupili na investici?
To nevím. Já téhle módě úplně nerozumím. V Česku propočet ceny bytu a výnosu z nájmu v porovnání se světem příliš nefunguje. U nás může vycházet asi spíše v malých bytech, jinak to nedává ekonomicky smysl. Je ale pravda, že se situace začíná měnit a existuje i poptávka po luxusních, velkých bytech s drahým nájmem. V porovnání se světem je ovšem stále malá. My si hlavně přejeme, aby se v domě bydlelo, aby žil.
Kupují tu byty především „singles“?
Nevím, nejsem StB. Proč se na to ptáte?
Protože já bych tu s dětmi nebydlela…
Proč?
Je tu moc lidí, hluk, moc města, málo stromů…
Hluk tu téměř žádný není. Od poloviny výšky domu neslyšíte vůbec nic. A to mluvím o terasách, nikoli o interiérech bytů. Vidíte jen jezdit nějaká autíčka. Co se týče kvality ovzduší, jste nad smogem, na Pankráci je velmi příznivá situace na rozdíl od některých jiných částí Prahy. Bezprostředně okolo je hektar zeleně ve správě domu, přes ulici další veřejný park – 4,5 hektaru. Přes tento park a přes Kavčí hory se souvislá zeleň táhne až k Vltavě a ke Žlutým lázním. Je tu napojení pro běžce, cyklisty, inline. Projekt s dobrým výhledem na město, na všechny jeho krásné části s jeho historií i zelení, někde za Prahou nebo na jejím okraji nepostavíte.
Nikoho nepřesvědčuji, že bydlení mimo město je špatně – je to legitimní způsob, ale není jediný. Pro některé rodiny je bydlení ve „Véčku“ strašně jednoduché a pohodlné.
Je koupě bytu ve V Tower statusová záležitost?
Jako členství v klubu? Může to pro někoho tak být, ale vy ze mě děláte psychologa, a to nejsem.
Musíte být. Vždyť si byty prodáváte sami a koupě bytu je emocionální záležitost.
No, marketingoví stratégové nám říkali, že koupě bytu je z devadesáti procent emoční záležitost, z deseti procent ratio. Já bych s tím tak úplně nesouhlasil.
Jde o emoce ještě víc?
Možná to tak je někde jinde ve světě. Emoce jistě hrají velkou roli, ale v Česku lidé, kteří kupují luxusní byty, uvažují velmi racionálně. Mimochodem já jsem prošel spousty projektů v New Yorku, předstíral jsem, že jsem klient, abych se vzdělával, a to byl vždycky průšvih, když zjistili, že jsem developer. Začali mě kádrovat. Obecně to tam funguje v mnoha věcech jinak. Trošku mi to připomíná socialismus.
Vážně?
Mnohem menší volnost ve výběru, spousta věcí svázaných. To, co tady třeba nesměle vymýšlíme – že v každém projektu bude několik sociálních bytů –, v Americe už dělají dávno.
To se mi líbí…
Víte, co tam udělali jako reakci na takové předpisy? Dva vchody – ten druhý je zezadu jen pro sociální bydlení, které je v prvních dvou patrech. A pro zbytek hlavní vchod s recepcí, concierge a dveřníkem.
V Americe opravdu zájemce o byty lustrují?
Je to pro ně citlivé téma. Ale bavíme se o těch nejluxusnějších a nejprestižnějších projektech. Musíte se tam objednat a oni si vás – než přijdete na schůzku – proklepnou. K nám také nemůžete přijít jako do holubníku. Tedy ne že bychom klienty lustrovali, ale chceme se jim věnovat, mít na ně čas. V Americe, ale i v Londýně jsou běžné showroomy.
Vy jste si také postavili dvoupatrový showroom s bytem a imitací výhledů. Pomohlo to?
Naštěstí jsme včas identifikovali, že bez showroomu bychom toho moc neprodali. Klienti si neuměli byty ve výšce představit, ale showroom obecně velmi zjednodušuje komunikaci s klientem. A osobně si myslím ještě jednu věc – otupuje vrozenou českou podezíravost a nedůvěru. V showroomu je všechno jasně vidět. Co je standard i nadstandard.
Proč jste nakonec byty prodávali sami? Není to úplně jednoduchá disciplína…
Naprosto souhlasím. Museli jsme se to naučit. Chtěli jsme dosáhnout toho, že byty nabízejí plně proškolení prodejci, kteří jsou součástí projektu. Velmi jsme se v oblasti prodejů inspirovali ve světě. Objedete svět a okopírujete principy, vidíte, co funguje a co ne. Ne všechno dělají dobře.
Přečtěte si rozhovor s autorem V Tower, Prague:
Radan Hubička: Nechci kreslit dvojplošníky
Bylo těžší dům prodat, nebo postavit?
Development je souhrn všeho, ekonomiky, stavařiny, financí, marketingu, prodeje… Když jedna z věcí nefunguje, je malér. Co bylo nejtěžší, neumím v této chvíli říct. Ale stavba je to extrémně náročná. Navíc situace na trhu práce je v současné době špatná snad ve všech oborech.
Vedle „Véčka“ jste postavili administrativní budovu Main Point Pankrác, evidentně inspirovanou vaším úspěšným projektem v Karlíně. To jste se u „Véčka“ nudili?
Chtěli jsme Main Point Pankrác dostavět ve stejné době, abychom území dokončili jako celek. Klienti z „Véčka“ už alespoň budou vědět, jak přesně bude jejich bezprostřední okolí vypadat, že jim nikdo nezastíní výhled. U projektu Main Point Pankrác se mě mimochodem poprvé v mém developerském životě stalo, že mi úředníci říkali, jestli by to nemohlo být vyšší… Podle mě je tak akorát. Nestíní bytům. Na střeše kanceláří jsme udělali zahradu se zelení a stromy, ze které jsou nájemníci nadšení. A z oken V Toweru se nebudou dívat na chladicí jednotky, ale na zeleň. Nakonec i tu administrativní budovu jsme pronajali sami, bez agenta. Už nám zbývá pronajmout jen část jednoho patra.
Před stavbou „Véčka“ se ozývaly protesty, že zkazí panoráma Pankráce. Já si myslím, že se ukázal opak. Jaké máte vy reakce?
Tohle asi není otázka pro mě… No myslím, že už nikdo nekřičí. My máme reakce až podezřele kladné.
Ale u dalších staveb se opakuje to samé. Zase se protestuje třeba proti výstavbě věží od Josefa Pleskota.
Nechci se vyjadřovat k jakémukoli projektu, který jsme netvořili. Ale třeba v tomto konkrétním případě jde o to, že město není schopno udělat 28 let regulační plán Pankráce. Kdyby bylo jasné, co kde má být, od počátku dostavby Pankrácké pláně, nemohlo by vzniknout nákupní centrum na místě, kde teď stojí, a další věci. Chybí tu koncepce, ne rok nebo dva, ale desetiletí.
V Tower je prošpikovaná technologiemi. Máte spočítáno, kolik je tu kilometrů drátů?
Úděsně. To už nikdo nespočítá. My jsme si spočítali, kolik je tam betonu – stejně jako v Nuselském mostě a armatura v betonu má váhu patnácti největších dopravních letadel světa Airbus A380.
V Tower, Prague: bydlení ve vile nad mraky
Jak jste vlastně u nás hledali firmy schopné dodat řešení, která jste pro český mrakodrap vozili z celého světa? Třeba výtahy, bleskosvody? Jsou už české firmy schopné dodávat pro budovy s nejvyšší „ekologickou“ certifikací LEED?
I české firmy jdou s dobou. U našeho posledního projektu Main Point Karlín, který jsme certifikovali také LEED, byla situace odlišná. Celý proces byl ještě v počátcích. V dnešní době jsou již firmy mnohem více připravené a z velké části již disponují potřebnými certifikáty materiálů, které například LEED bezpodmínečně požaduje. Získávání certifikátů v kvalitě Platinum, tedy nejpřísnější hodnocení, je ale především o celkové filozofii projektu, developer musí celou dobu od počátku pečlivě poměřovat celý návrh budovy. Během stavby by bylo na ty nejvyšší certifikace už pozdě.
Na vašem webu jsme se dočetla, že budova má takové vychytávky, jako že fasáda požírá škodlivé oxidy dusíku a oxid uhličitý. Není to už trochu moc?
Nevím, jestli je to moc, ale je to pravda. Nejdříve jsme chtěli pomoci řešit hluk v okolí, tak jsme na vlastní náklady, aniž by nás k tomu někdo nutil, vyměnili povrch v ulici Milevské za „tichý asfalt“. Budova jako taková je energeticky velmi úsporná a zbývají auta, která produkují škodliviny. Fasády obou budov jsou speciálně povrchově upraveny a opatřeny nátěrem „požírajícím“ smog. Je to ekvivalent účinku asi 600 stromů.
Jak vlastně máte vyřešené odpady? Na webu říkáte, že rezidenti nebudou muset jezdit s košem, ale vysypou je na chodbě do nějaké šachty. Vždyť ten odpadek nabere velkou rychlost. A kde se budou skladovat?
Systém nakládání s odpady ve výškovém rezidenčním domě jsme se naučili u newyorských mrakodrapů. Tento způsob recyklace odpadů na každém patře a hlavně shoz komunálního odpadu je dokonale propracovaný a funguje dobře již několik desetiletí.
Rezident pouze vyjde na chodbu před svůj byt a v recyklační místnosti vloží pytel s odpadky do zařízení, kterým odpad sjede až do podzemního podlaží, kde se slisuje, zataví do igelitu a kumuluje do recyklačních kontejnerů.
Dále čtěte:
