Jen málokterý trh zažívá v posledních dvou a půl letech tak překotný vývoj jako právě ten hypoteční. Zatímco ještě v květnu roku 2020 se dvoutýdenní repo sazba, od níž se odvíjejí sazby na komerčních úvěrech, držela na hodnotě 0,25 procenta, nyní je osmadvacetkrát vyšší. Na současné úrovni sedmi procent udržovala Česká národní banka základní úrokovou sazbu naposled v roce 1999 – i to velmi názorně dokládá, v jak svízelné situaci se tuzemská ekonomika aktuálně nachází.
Zakladatel a zároveň i šéf zdejšího fintechu Hyponamíru.cz Miroslav Majer centrálním bankéřům jejich nedávnou politiku a priori nevyčítá, neboť jak sám tvrdí, „nějak na rapidně rostoucí inflaci zkrátka zareagovat museli“. Druhým dechem nicméně dodává, že je načase tempo zvyšování sazeb stejně razantně i snížit. Alespoň dočasně.
„Je těžké si přestavit všechnu tu komplexnost, kterou členové Bankovní rady ČNB musejí při rozhodování o výši základních úrokových měr brát v potaz. Z pohledu koncového klienta se každopádně nastolené tempo jeví jako příliš rychlé. Než se každé jednotlivé zvýšení sazeb projeví v inflaci, chvíli to potrvá,“ má jasno Majer.
„Rozhodně mi dává smysl nyní zvyšování úrokových sazeb zastavit, chvíli počkat, a teprve pak rozhodnout o dalším pokračování. Trh musí dostat čas, aby na zvýšení úroků zareagoval,“ pokračuje.
Že se ČNB právě tímto směrem nyní skutečně hodlá vydat, bylo naznačeno na dosud posledním zasedání Bankovní rady, v jejímž čele stanul vůbec poprvé nový guvernér centrální banky Aleš Michl. Signálem, který ČNB vyslala, se řada komerčních bank začala řídit de facto ihned.
„Naši analytici již zaznamenali, že některé banky se dokonce odhodlaly začít úrokové míry snižovat – a zdůrazňuju to slovo snižovat, nikoliv nezvyšovat,“ potvrzuje 32letý podnikatel. Hned na to doplňuje: „Avšak zároveň se obáváme, že by tento trend mohl být pouze dočasný. Podle některých našich predikcí by totiž repo sazba, která je jedním z faktorů, jež ve výsledku úrokové míry ovlivňují, mohla stoupnout až na 7,5 procenta. Za sebe tedy očekávám, že nejnižší úrokové míry by mohly do konce roku stagnovat někde v rozmezí pěti a půl až šesti procent.“
Z jednoho extrému do druhého
Nejnižší sazba, kterou je Hyponamíru svým klientům aktuálně schopna nabídnout, se nachází na úrovni 5,49 procenta. Zákazníci, kterých jen za loňský rok bylo na šest set, nicméně dle jeho slov musejí počítat s relativně velkým rozptylem. Ten sahá až k hranici 6,9 procenta. Nakonec tedy podle Majera záleží na strategii jednotlivých bank, zdali bude jejich prioritou právě hypoteční byznys, a tedy jak moc výhodné smluvní podmínky danému spotřebiteli nabídnou.
Samozřejmě musejí brát v potaz aktuální tržní situaci, kdy se hypotéky kvůli dosavadní politice ČNB staly pro mnoho lidí i z řad střední vrstvy nedostupným zbožím. To sice z pohledu domácností žádná příznivá zpráva není, faktem ovšem je, že zásluhou těchto okolností začínají nemovitosti pomalu, ale jistě zlevňovat. Třebaže také jen dočasně.
„Aktuálně vidíme extrémní pokles zájmu o nákup nemovitostí. Počet inzercí se vrací na hodnoty z roku 2019,“ potvrzuje Majer. „Věřím, že v horizontu příštích dvou let se mohou ceny bytů a rodinných domů snížit o pět až deset procent. Ze střednědobého pohledu budou každopádně nadále stoupat,“ předpovídá.
Vyšší počet nabízených nemovitostí – jejichž ceny jsou ve srovnání s těmi od hranic na západ stále spíše podprůměrné – v nadcházejících měsících bude podle něj i důsledkem skutečnosti, že spoustě lidí končí období fixace, přičemž v rámci toho nového jim úrokové sazby naneštěstí vyskočí o tolik, že se zkrátka a dobře budou muset přestěhovat do menšího. „A v tu chvíli se objeví na trhu další nemovitosti, které budou tlačit jejich ceny dolů,“ tvrdí šéf Hyponamíru.cz.
Že by opětovné nastavení limitů úvěrových ukazatelů DTI a DSTI, k němuž se ČNB letos na jaře odhodlala a které stanovují, že celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu nesmí přesáhnout koeficient 8,5 (9,5 u žadatelů mladších 36 let) a že poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu a čistým měsíčním příjmem se nedostane nad hranici 45 (50) procent, byly ze strany centrálních bankéřů krokem zcela mimo, si však rozhodně nemyslí:
„Z dlouhodobého hlediska jsou popsané regulace podle mého názoru správné. Kdyby dva roky nazpět, kdy byly úroky na úrovni dvou procent, ony ukazatele DTI a DSTI zavedeny nebyly, tak by spoustě lidí, kteří již tehdy dané podmínky splňovali s odřenýma ušima a kterým dnes končí fixace, a tedy budou muset refinancovat, dnes již jejich příjem na tuto splátku vůbec nemusel stačit. Řečeno jinak, smysl takovýchto regulí a jejich ospravedlnění se naplno ukážou až právě ve chvílích, jako je tato.“
Rostoucí poptávka po nájemním bydlení a úprk za město
Vlivem klesajícího zájmu o nové hypoteční úvěry nastávají pro Majerův fintech, stejně jako pro celou řadu dalších podobných platforem, včetně bank samotných, poněkud krušné časy: „Vloni jsme zprostředkovali hypotéky v celkové hodnotě dvou miliard korun. Výhled na letošek je mnohem pesimističtější. To proto, že loňský rok byl skutečně historický a jen těžko jej letos zopakujeme. Letos míříme někam k půldruhé miliardě korun.“
„Jedná se o propad, který nyní dle mého názoru zažívají všichni zprostředkovatelé hypoték, bankami nevyjímaje. Vloni celý trh atakoval hranici 430 miliard, pro letošek odhady předpovídají nějakých dvě stě miliard. Čili jde o propad vskutku extrémní. Na druhou stranu i loňský rok byl extrémní, takže se dá říct, že jdeme vlastně z jednoho extrému do druhého,“ prozrazuje a dodává, že ačkoliv jsou hypotéky v průměru vyšší, je jich o bezmála dvě třetiny méně.
Nemožnost dosáhnout na hypotéku, která je po dubnové změně pravidel ze strany ČNB nyní střední třídě ještě vzdálenější než dřív, povede podle Majera ke změně spotřebitelského chování. Sen o vlastním bydlení, jenž v sobě Češi dle jeho názoru mají zakořeněný ještě z dob socialismu, se spoustě z nich rozplývá před očima. Zavděk proto budou muset vzít bydlení v nájmu.
Ve hře je však také úprk z větších měst směrem na venkov, potažmo do lokalit, které se nacházejí v jejich dojezdové vzdálenosti. O tom, že tyto oblasti aktuálně zažívají rozmach, svědčí například i data realitní kanceláře Lexxus.
„Vysoké ceny pražských nemovitostí vedou ke zvýšení zájmu o rodinné domy i byty ve Středočeském kraji, kde jsou ceny až o polovinu nižší,“ konstatuje analytička zmíněné společnosti Jana Panochová. „Atraktivní jsou zejména dobře dopravně dostupné lokality, přičemž klienti považují za ideální přímé vlakové spojení do Prahy. Počet dokončených bytů v těchto oblastech je v prvním pololetí letošního roku o 37 procent vyšší než v metropoli, což ve srovnání s obdobím před pandemií představuje zcela opačný trend.
Je to přitom právě Praha, Brno, Ostrava a další velké aglomerace, odkud pochází značná část klientů Hyponamíru. „Naším typickým zákazníkem je žena či muž v rozmezí 35 až 40 let, kteří bydlí v některém z velkých měst. Nejčastěji pak poptávají hypotéku, která je zpravidla vyšší, než jaký je tržní průměr, a to zhruba o půl milionu korun,“ míní Majer.
Získat hypotéku je pouze jedna část problému
Svůj portál založil Majer již v roce 2014. Tedy v období, kdy se s podobnými zprostředkovateli a srovnávači hypoték a dalších bankovních i nebankovních produktů na zdejším trhu takříkajíc roztrhl pytel. Ostatně i to byl jeden z důvodů, proč před čtyřmi lety dospěl k přesvědčení, že je potřeba původní byznysový model do určité míry pozměnit.
„Jsme unikátní v tom, že naše leady, respektive klienty neprodáváme finančním poradcům, kteří by jim následně poskytovali servis. V minulosti jsme tento model také praktikovali, ale před časem jsme přešli na model distančního uzavírání, abychom celý proces a celou zákaznickou zkušenost mohli mít ve vlastních rukou. Všechny rady, které zákazníkům dáváme, poskytují přímo naši lidé, naši odborníci na hypotéky,“ objasňuje.
„Specializujeme se právě a jen na hypotéky, takže se ani nesnažíme klientům tvrdit, že poskytujeme finanční poradenství. My se zaměřujeme na hypoteční poradenství, přičemž zákazníkům jsme k dispozici po celou dobu čerpání úvěru.“
Dle Majera je totiž jedna věc hypotéku za dobrých podmínek uzavřít – což umí mnoho dalších zprostředkovatelů a poradců –, ale věc druhá je pomoci klientům daný úvěr vyčerpat. To totiž může být kolikrát ještě těžší.
„Klientovi jsme schopni garantovat, že se peníze dostanou tam, kam mají, a že to bude v konkrétním čase, a případně za něj i přebereme komunikaci s realitními kancelářemi, potažmo bankami, s katastrem nemovitostí, poradíme mu s refinancováním a tak podobně. Snažíme se zkrátka o to, aby měl po celou dobu splácení úvěru ty nejvýhodnější podmínky. A pokud to z našeho pohledu nemá smysl, rozhodně jej do ničeho nenutíme,“ dušuje se Majer s tím, že do budoucna připadá v úvahu rozšíření portfolia jeho společnosti také o další související produkty. Mohlo by se jednat například o pojištění majetku, případně zcela novou službu, jež by zákazníkům zpřehlednila všechny nemovitostní nabídky na trhu a pomohla jim snáze najít jejich vysněné bydlení. „Rozhodně však nemáme ambice stát se další realitní kanceláří,“ uzavírá.
