Zotavující se firmy si mapují situaci na realitním trhu
Vskutku nepatrně se loni rozrostl pražský kancelářský trh. Objevilo se na něm pouhých šest nových budov o celkové rozloze 56 tisíc metrů čtverečních. To je o 66 procent méně než o rok předtím, a v porovnání s rokem 2008 jde dokonce o pouhou šestinu tehdejší výstavby. Navzdory tomu rostla neobsazenost. V prosinci se vyšplhala na 13,6 procenta a byla takřka o dvě procenta vyšší než před rokem. Developerům se loni podařilo pronajmout jen necelých 215 tisíc metrů čtverečních nových i starších kanceláří, o celých 20 procent méně než v roce 2009. Téměř polovinu transakcí navíc tvořily takzvané renegociace, tedy přejednané smlouvy. Potenciální nájemníci loni zůstávali opatrní a striktně kontrolovali své provozní náklady. Na stěhování došlo jen výjimečně, a zpravidla až ve chvíli, kdy to bylo nezbytně nutné. Obezřetné byly po celý rok i banky, které před poskytnutím úvěru požadovaly po developerech až 60 procent předpronájmů a nejméně třetinu vlastních prostředků. Do nové výstavby se logicky mohly pustit jen ty nejsilnější firmy s vlastním kapitálem.
Riziková spekulace
Letos se proto na trhu objeví zhruba stejné množství administrativních ploch jako v předchozím roce. Až na přelomu let 2011 a 2012 jejich množství vzroste o 100 tisíc metrů čtverečních, protože prostory na trh dodají developeři, kteří se v druhé půli loňského roku navzdory nepřízni doby rozhodli pro spekulativní výstavbu. Jde o kapitálově silné firmy Skanska, Immorent, Karimpol a HB Reavis Group. Své projekty připravují v lokalitách, které momentálně patří na kancelářském trhu k nejatraktivnějším – v okolí Pankráce, na Smíchově a v Karlíně. „Chtějí získat konkurenční výhodu a mít na přelom roku 2011 a 2012 připravenu nabídku, protože předpokládají zotavení poptávky,“ tvrdí Pavel Skřivánek, analytik realitněporadenské společnosti King Sturge. Podle něj developeři podstupují nemalé podnikatelské riziko, což svědčí o jejich důvěře v pražský realitní trh. Už dnes se ale situace z pohledu developerů alespoň částečně lepší. „Dochází k určitému zotavení, a tím i k obnově poptávky. Začíná se projevovat i propad v nabídce nově postavených budov nejvyšší kvality,“ vysvětluje Skřivánek. Developeři po dvou letech upouštějí od finančních pobídek ve formě nájemních prázdnin či příspěvků na vybavení, které byly donedávna samozřejmostí.
Nadějné vyhlídky
Nejsilnějším motorem poptávky je dnes expanze zdravotnických, farmaceutických a IT firem. „V posledním roce tvořily plnou třetinu poptávky,“ říká Markéta Miková ze společnosti King Sturge. Jejich zájem potvrzují i developeři. „Řešili jsme a řešíme poptávku z těchto oborů. Dvě farmaceutické firmy, TEVA a Parexel, už našly své sídlo v naší karlínské budově Futurama,“ dokládá Tomáš Velemínský, jednatel společnosti Immorent ČR. Na středoevropský trh expandovalo také několik společností, které si jako cílovou destinaci zvolily právě českou metropoli. „Jako příklad lze uvést společnosti Expedia či Amazon.com,“ uvedla Radka Novak, analytička realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield.
Optimisticky zní i zpráva, že v posledních šesti měsících se o pražský trh zajímají firmy, které si mapují projekty v přípravné fázi. O stěhování začínají uvažovat především firmy z finančního sektoru a poradenství. „Jde o společnosti, které svou poptávku směřují do roku 2013,“ dodává Radka Novak.
Jedním z příkladů je loňský pronájem prostor v dejvickém kancelářském projektu Hadovka Office Park, které patří firmě Resolution Capital Management. Jde o kanceláře, které byly dokončeny už v roce 2000 a známé byly především tím, že v nich do jara loňského roku sídlila společnost Siemens, jež se odstěhovala na Zličín. „Majitel Hadovky nechal zrenovovat uvolněné prostory, recepce, chodby i exteriér a v průběhu devíti měsíců se podařilo téměř deset tisíc metrů čtvereční volných prostor znovu zaplnit,“ popisuje Pavel Skřivánek. Novými nájemci jsou především firmy, které – jak už bylo zmíněno – drží poptávku po pražských kancelářích: zdravotnická společnost Aeskulap, farmaceutická společnost Merck Sharp & Dohme, poradenská společnost Capgemini a dále Technologická a grantová agentura ČR a vzdělávací agentura Scio.
Na úspěchu projektu se podle analytiků podílel fakt, že se nachází v dobře dostupné lokalitě s omezenou nabídkou. „Ale také vložené investice. Nájemci oceňují velká okna s výhledem na Dejvice a Ořechovku, pronajímaný prostor si rozdělují na větší počet menších kanceláří. To je pro farmaceutické a poradenské společnosti typické,“ vysvětluje Skřivánek.
Atraktivní Karlín
Vůbec největší loni uzavřenou transakcí byl pronájem téměř deseti tisíc metrů čtverečních v projektu The Park softwarové firmě Oracle. Do budovy na pražském Chodově, kterou vlastní německý investiční fond Degi, se společnost přestěhovala tento měsíc kvůli nedávným akvizicím. Společně s firmou Sun, která se nedávno stala její součástí, se do předchozího sídla nevešla. Druhá největší transakce se týkala karlínské budovy Futurama. Clearstream Operations Prague, která je součástí německého koncernu Deutsche Börse, si v budově Futurama pronajala sedm a půl tisíce metrů. Firma sem umístila své IT oddělení a operační středisko. „Pečlivě jsme sledovali místní trh. Nakonec jsme vybrali Futuramu, protože splňuje naše požadavky na infrastrukturu,“ uvedl Mario Libonati z firmy Clearstream Operations. Přestěhovat se firma chce v letošním druhém čtvrtletí. Díky této smlouvě je Futurama Business Park rok po dokončení z 90 procent obsazený a v listopadu chce developer zahájit další fázi stavby. Přestože jde o spekulativní projekt, jedná prý už s několika vážnými zájemci. Úspěch projektu souvisí především se vzrůstající atraktivitou čtvrti, která v posledních letech prochází velkou proměnou a láká i další nájemce. Developeři Karlínu věří. Důkazem je fakt, že právě zde loni zahájili tři projekty na spekulativní bázi. Celkově nabídnou přes 40 tisíc metrů čtverečních. Kromě atraktivní a dobře dostupné lokality má podle developera na úspěch Futuramy vliv i fakt, že jde o sofistikované prostory s nízkými provozními náklady. „Dalšími výhodami je i dobrá vizibilita projektu a dostatek relaxačních a parkových ploch s vodními prvky. V neposlední řadě projekt disponuje dostatkem volných parkovacích ploch, které nejsou v placené zóně,“ vypočítává Tomáš Velemínský z Immorentu.
Budoucnost je zelená
Krize nájemce podle analytiků poučila, takže do budoucna budou mít zájem hlavně o projekty, které jim pomohou ušetřit. „Jsou vzdělanější a v rámci hledání úspor se často zaměřují na snižování provozních nákladů,“ tvrdí Radka Novak. Developeři si nový trend uvědomují a většinu svých projektů připravují v souladu se „zelenou“ certifikací LEED či BREEAM. Šetrných kancelářských budov se v Praze zatím mnoho nepostavilo. Průkopníkem byl komplex budov River City v pražském Karlíně, který postavila společnost Europolis (od minulého týdne je součástí skupiny CA Immo). Za osm let své existence domy podle realitních analytiků prokázaly, že úspory na provozních nákladech mohou být značné.
„Někteří developeři na citlivém přístupu k životnímu prostředí staví dokonce svou image, jako je to například u švédské Skansky, která nyní chystá v Praze hned dva šetrné projekty,“ popisuje Radka Novak, která očekává, že takových budov bude v Praze přibývat. „Trend této výstavby je jednoznačný,“ uzavírá Radka Novak.
