H y p o t e č n í ú v ě r y
Vzít si v dnešní době hypoteční úvěr na nový dům nebo byt, či nevzít? Toť pro mnohé lidi opravdová otázka. Vývoj na trhu nemovitostí i na peněžním a kapitálovém trhu říká, že ano.
Nejlépe jsou na tom samozřejmě občané a rodiny, kteří se při úvahách o koupi nového bydlení mohou řídit jenom tím, zda jim po takovém aktu zbyde z vlastních úspor ještě nějaká rezerva pro zlé časy anebo pro jiné účely. Těch ale moc není. Poměrně malá sociální vrstva hned pod touto skupinou však způsob financování nového bydlení, ať už pro sebe či pro své potomky, musí vážně zvažovat ze všech stran. Většina národa - a to si řekněme otevřeně - na hypotéku nemá.
Úvěry jedou
Sedm hypotečních bank, které působí na českém trhu, poskytlo do konce loňského roku podle před- běžných údajů celkem 15 300 hypotečních úvěrů. Jejich souhrnná hodnota dosáhla 29,2 miliardy korun. Z celkového počtu úvěrů bylo 13 700, což je přibližně 90 procent, určeno na bytové účely, tedy v zásadě pro občany. Zbývajících 1600 úvěrů si vzaly firmy na podnikatelské záměry.
V hodnotovém vyjádření šlo na bytové účely 17,35 miliardy korun (60 procent z dosavadní celkové částky) a na podnikatelské záměry 11,85 miliardy korun. Banky přitom doposud vydaly deset emisí hypotečních zástavních listů, které jsou nejvhodnějším zdrojem financování hypoték, v celkové nominální hodnotě 5,1 miliardy korun. To je velmi málo (pouze 17,5 procenta celkové hodnoty poskytnutých hypoték). Zbývající úvěry proto banky financují z prostředků, které získávají na peněžním trhu.
V samotném roce 1998 bylo poskytnuto celkem 5020 hypotečních úvěrů, z toho na byty 4693, za asi 10,9 miliardy korun. Na byty pro občany šlo přibližně 6,7 miliardy korun. Uvedená čísla ne-ukazují na žádnou revoluci, nicméně dokumentují rostoucí zájem o tento způsob financování bytových potřeb.
Ve finančních záležitostech je těžké radit v obecné rovině, protože konečné rozhodnutí včetně odpovědnosti za případnou ztrátu je vždy na investorovi, to jest v našem případě na jednom člověku či rodině. Do hry často vstupují jedinečné podmínky těchto subjektů, situace na lokálním trhu i jejich schopnost obstát v jednání s obchodními partnery, kteří usilují o maximalizaci svého zisku. Z dostupných informací se nicméně zdá, že v současné době jsou velmi dobré podmínky k pořízení bydlení na hypotéku, alespoň pro rodiny, které mají výrazně nadprůměrné příjmy.
Utajený odpočet
V prvé řadě jde o to, že v posledních několika měsících značně klesla hladina komerčních úrokových sazeb. Pro názornost uveďme, že ještě loni v červenci byla klíčová sazba centrální banky na patnácti procentech, ale teď je na osmi procentech. Fofr, že?
Na trhu s novými byty a domy navíc převažuje nabídka nad poptávkou, což staví zájemce o bydlení do výhodné pozice. Opomenout nelze ani skutečnost, že splátky úroků z úvěrů na bydlení si nyní lidé mohou odečítat z daňového základu, poprvé za rok 1998. Hned ale dodejme, že tato možnost odpočtu je limitována částkou 300 000 korun ročně. Ještě důležitější, protože tak trochu utajenou informací je, že daňový odpočet lze uplatnit pouze v případě, jestliže daná osoba už má na nové adrese (staveništi) zatížené hypotékou trvalé bydliště. V této souvislosti si nelze odpustit poznámku, že tak komplikované, pro normálního člověka v důsledku úřednické hatmatilky nesrozumitelné a také často i těžko dostupné aktuální předpisy a pravidla pro hypotéky jako u nás nelze najít v žádné západoevropské zemi.
Opět čtyři procenta
Jestliže použijeme jako příklad Českomoravskou hypoteční banku, která má na trhu hypoték největší podíl, její aktuální pětiletá úroková sazba na hypoteční úvěr pro fyzické osoby začínala počátkem minulého týdne na 10,4 procenta. Tuto sazbu ale dostal ve skutečnosti málokdo, spíše bylo třeba počítat s 10,9, respektive zaokrouhleně s jedenácti procenty. Ve finančním světě obecně platí, že dobrý (bohatý, spolehlivými zárukami dobře zajištěný) dlužník získá od banky obvykle lepší podmínky než průměrný žadatel. Jde-li o půjčku na nový byt či dům, stát takový úrok doposud dotoval čtyřmi procentními body, takže občan fakticky platil jen asi sedm procent. Ty si může, jak už jsme upozornili, odečíst od svého daňového základu.
Pro zájemce o hypotéky máme samé dobré zprávy. V prvé řadě máme od ministerstva pro místní rozvoj ověřeno, že od 1. února letošního roku platí pro dalších dvanáct měsíců státní podpora k úrokům z hypotečních úvěrů ve výši čtyř procentních bodů, jako tomu bylo dosud. Aby bylo jasno - nejde o žádnou samozřejmost. Pokud klesnou průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů pod určitou úroveň, může se státní podpora snížit například na tři procentní body, což by byl velký rozdíl.
Druhou dobrou zprávou je, že Českomoravská hypoteční banka, která na trhu hypoték dominuje, snížila od čtvrtka 4. února svou úrokovou sazbu pro hypoteční úvěry z již uvedených 10,4 procenta na 9,9 procenta, což po započítání státní podpory dává 5,9 procenta. Takže opravdu - kdo o hypotéce uvažuje, je právě teď správná doba.
