Skupina Penta prodala svoje pozemky pod novou dráhou...
Celý podtitul:
Skupina Penta prodala svoje pozemky pod novou dráhou. Byla tak odstraněna poslední překážka k privatizaci
Minulý pátek se konečně vypořádal i poslední obchod mezi vlastníky klíčových pozemků pod plánovanou dráhou, čímž se dořešil mnohaletý problém a odstranily poslední překážky v privatizaci podniku Letiště Praha. Transakci, jejíž klíčové parametry jsou zatím utajeny, již schválila vláda. Letiště pozemky zaplatilo z vlastních peněz bez toho, aby si muselo půjčit v bance. Ačkoliv majitelé pozemků byli při jednáních ve výhodě, konečná podoba dohody může uklidnit i vládu. Odborníci odhadují, že bez této dohody by příjem státu z privatizace Letiště Praha byl zhruba o miliardu eur nižší. Dá se říci, že spokojeni jsou všichni.
Díky tomuto obchodu bude mít finanční skupina Penta nejhezčí Vánoce a nejbohatšího Ježíška ve své historii. Peníze totiž už měla 19. prosince na účtu. Spekulace s pozemky pod novou dráhou jí podle informací týdeníku EURO vynesou zhruba třímiliardový zisk. Vycházíme-li z toho, že Penta pozemky vykoupila od většiny vlastníků zhruba za tisícovku a od letiště dostala za metr čtvereční minimálně pět tisíc, šéfovi a hlavnímu vyjednavači této finanční skupiny Marku Dospivovi lze jen pogratulovat. Povedlo se mu zhodnotit rizikovou investici s obrovskou návratností. Nepočítáme-li investice expremiéra Stanislava Grosse, v České republice se něco takového vidí už jen málokdy.
Ale ani Letiště Praha, potažmo stát, který ho chce prodat, nemá důvod k pláči. Dohoda je výhodná i pro ně. „Dnes jsme schopni budoucím vlastníkům dát kompletní portfolio klíčových pozemků pro výstavbu dráhy v alternativní, takzvané mírně zkrácené variantě. Je důležité zdůraznit, že této dohodě předcházel výkup pozemků od ostatních vlastníků. Problém se nejmenoval jenom Penta, ta ovládala okolo 70 hektarů pozemků, nicméně kromě toho jsme vykoupili dalších pět hektarů od 18 fyzických osob a další právnické osoby,“ řekl týdeníku EURO generální ředitel a předseda představenstva Letiště Praha Miroslav Dvořák. Podle něj jiný způsob řešení než dohoda v dohledné době neexistoval.
Pohled Penty na celou transakci vysvětlil Martin Danko, PR manažer skupiny. „Naším původním záměrem bylo podílet se společně s Letištěm Praha na výstavbě a budování druhé přistávací dráhy. Bývalé vedení letiště však nesouhlasilo s takovouto formou spolupráce a jako jediné řešení nám nabídlo odkoupení pozemků. Od začátku jsme k celé záležitosti přistupovali konstruktivně a deklarovali jsme, že se chceme s Letištěm dohodnout. Šlo však o velice dlouhá a komplikovaná jednání. Jsme rádi, že jsme nakonec dospěli k oboustranně akceptovatelné dohodě,“ sdělil týdeníku EURO Danko.
(rozhovor)
Miroslav Dvořák
Dohoda s Pentou – skvělá zpráva pro letiště
EURO: Jednání se týkala v zásadě jen ceny pozemků? DVOŘÁK: To je sice pravda, ale na druhou stranu je třeba si při takto rozsáhlé transakci zajistit celou řadu ochranných mechanismů. V případě prodeje společnosti je naprosto běžné, že se kvalita nabytého majetku v minulosti ověřuje časem. Obecně platí, že to, co společnost vlastní déle než deset let, čas už prověřil. Eliminují se tak pochybnosti o bezvadnosti koupeného. Konkrétně u pozemků jde o kvalitu nabývacích titulů, tedy například o řádně vypořádané dědictví či restituční nároky a podobně. Jinými slovy, až přijde nový vlastník na pražské letiště, tak může legitimně tvrdit: Pro mě je rizikový veškerý majetek, který letiště nabylo za posledních deset let, tedy i pozemky, které koupilo nyní. Logicky pak bude od státu vyžadovat garance pro případy, kdyby se objevily nenadálé oprávněné požadavky, nějaká soudní rozhodnutí či třeba duplicitní vlastnictví. Proto byl, obrazně řečeno, druhou stranou mince při vyjednávání náš záměr získat od Penty záruky pro případy, kdyby nějaká další osoba uplatňovala na stávajícím či budoucím majiteli pozemků svá vlastnická práva. Na základě naší dohody Penta vystavila zvláštní bankovní záruku, jež bude postoupena i budoucímu vlastníku letiště.
EURO: Co to přesně znamená? DVOŘÁK: Dohodli jsme se, že v určitém časovém období, i po privatizaci, když přijde jiný vlastník pozemku s prokazatelným nabývacím titulem a řekne, že bylo špatně provedeno restituční řízení, tak Penta bude muset zaplatit všechno, čeho se bude týkat uplatnění tohoto práva. Tato část jednání byla daleko složitější, protože Penta musela vystavit prvotřídní bankovní garanci, která ji delší dobu něco stojí. Vzniká jí tím otevřené riziko, které teď nedokáže přesně kvantifikovat. Závazek státu se nám tedy podařilo převést na Pentu. Každá taková záruka stojí dnes hodně peněz, protože má podobu klasického komerčního úvěru.
EURO: To znamená, že Penta bude deset let platit náklady té garance? DVOŘÁK: Deset let ne, ale dostatečně dlouhou dobu na to, aby se mohla prokázat kvalita daného aktiva. Zároveň je třeba si uvědomit, že Penta vlastní většinu pozemků už po dobu pěti let. Tato finanční skupina měla na začátku vyjednávání výhodnější pozici. My jsme dosáhli toho, že náš obchod byl vyrovnaný, a zároveň výhodný oboustranně.
EURO: Můžete dát příklad? DVOŘÁK: Jedná se o klasickou bankovní záruku na první výzvu, tedy pokud dojde k uplatnění jakéhokoliv práva třetí strany, například restituenta k pozemku, má vlastník letiště právo přijít za bankou, jež záruku vystavila, a po předložení stanovených dokladů dostane proplacenu částku ve výši hodnoty pozemku, který si někdo nárokuje. Banka v tomto případě není arbitrem, neposuzuje oprávněnost nároku vlastníka letiště, pouze podle písemné instrukce majitele letiště vyplatí požadovanou částku. Dodnes se nám stává, že se přihlásí spekulanti a uplatňují duplicitní vlastnictví k pozemkům, které jsou již delší dobu ve vlastnictví letiště. Otázka, jak riziko nenechat po privatizaci na státu a jak ho přenést na Pentu, byla určitě jedním z nejtěžších momentů vyjednávání.
EURO: O kterou banku se jedná? DVOŘÁK: Letiště Praha si vymínilo, jaké parametry musí splňovat poskytovatel bankovní záruky. Jména nemůžu zveřejnit, jde o součást smlouvy. Mohu říct jen tolik, že se jedná o renomované zahraniční bankovní instituce.
EURO: Existuje taková garance i u ostatních vlastníků? DVOŘÁK: Ne, protože ve všech případech se jedná o původní vlastníky s neskonale menším procentem pozemků, které se prověřily zmiňovanými deseti lety.
EURO: Jak jste zajistili, aby se jednotliví vlastníci pozemků nedozvěděli o tom, kdo kolik za svůj pozemek dostane peněz? DVOŘÁK: Média nám v tom nepomáhala, protože přinášela různé spekulace o ceně a pochopitelně že se jimi většina vlastníků řídila. Uzavíráním smluv o smlouvách budoucích jsme alespoň zabránili předčasnému zveřejnění ceny v katastru nemovitostí. Jednali jsme tak, abychom pozemky nakoupili za co nejvýhodnější ceny. Tím jsme si také uvolnili ruce pro souběžné vypořádání transakce s Pentou.
EURO: Takže kdy se těch zbývajících devatenáct vlastníků dozví, za kolik Penta koupila? DVOŘÁK: Pravděpodobně se to nedozví, protože Penta nakoupila pozemky do akciové společnosti a touto transakcí dochází k převodu 100 procent akcií této společnosti do vlastnictví letiště, což znamená, že nedojde k přepisu v katastru nemovitostí. Je to obchodní smlouva mezi letištěm a Pentou, která je důvěrná.
EURO: Již v červenci letošního roku se říkalo, že dohoda s Pentou o ceně je hotová. Od této doby se jednalo jen o již zmíněné garanci? DVOŘÁK: Přesně tak.
EURO: Nebyla Penta při vyjednávání přece jen ve výhodě? DVOŘÁK: Na začátku celého procesu vyjednávání letiště tahalo za kratší konec, ale my jsme se v žádném případě nechtěli nenechat dotlačit k nevýhodné smlouvě. Snažili jsme se uzavřít oboustranně výhodnou dohodu v přiměřeném čase, neboť jsme si byli vědomi reálného rizika, že by Penta mohla ustoupit od obchodu. Bylo totiž jasné, že kdyby pozemek získal před privatizací někdo jiný, tak by měl daleko větší výhodu před ostatními subjekty.
EURO: Hrozilo, že Penta prodá pozemky dalšímu spekulantovi? DVOŘÁK: I toto riziko hrozilo. Penta sice v minulosti deklarovala, že se chce dohodnout, ale ne vždy to bylo tak jednoznačné. Díky konstruktivnímu přístupu z obou stran jsme vyřešili problém, jenž se táhl přes pět let. Penta bezpochyby udělala jeden ze svých nejlepších obchodů. Na druhou stranu současné vedení Letiště Praha pomohlo ochránit zájmy do budoucna a zajistit pro letiště rozvojové území. A hlavně zajistit kapacitní růst do budoucna. V případě, že budoucí investor zaplatí obrovské peníze, nebude platit pouze podle toho, jaký máme dnes zisk a kapacitu. Platí i za takzvaný „upside“, za budoucnost. Investoři proto chodili a říkali – vždyť se tady bavíme o společnosti s pozemky. Nechceme kupovat stávající stav, který nemá moc velkou šanci někam růst.
EURO: Kdo vyjednával tuto transakci s pozemky? DVOŘÁK: Pro zachování objektivity a transparentnosti vyjednávacího procesu jsme využili služeb poradce z takzvané velké čtyřky (jedná se o KPMG – pozn. red.). Z každého jednání byly například vedeny fonetické záznamy a vše bylo kvalitně zdokumentované. Dále jsme spolupracovali s renomovanou mezinárodní právní firmou, která se postarala o kvalitu smluvního procesu. (Právní pomoc státu poskytovala kancelář Weil, Gotshal & Manges, Pentu zastupovala firma Bakeš & partneři – pozn. red.)
EURO: Co konkrétně znamená odbourání problému s pozemky? DVOŘÁK: Pro Letiště Praha je to skvělá zpráva, protože hrozba, že se časem zastaví výkon firmy, je definitivně zažehnána. Pro stát je to dobré v tom, že může dostat vyšší cenu z prodeje. Řada investorů mnohokrát deklarovala, že hodnota s pozemky je naprosto odlišná od té bez nich.
