Domy na ledě

4. 1. 2006

Jak Deutsche Bank zmrazila německé realitní fondy

Drobným německým investorům, kteří se riziku všemožně vyhýbají, připadaly realitní fondy jako téměř dokonalý způsob, jak předejít žaludečním vředům způsobeným vzestupy a pády cenných papírů na burze. Fondy investující do hmatatelných věcí, jako jsou cihly a malta při výstavbě kancelářských budov, vynášejí skromný, nicméně stálý příjem - návratnost investic činí od čtyř do šesti procent ročně. Investoři mohou své podíly kdykoliv vykoupit za cenu vycházející z odhadované hodnoty rezerv fondu. Akcie se však neobchodují na volném trhu a velké pohyby cen jsou spíše vzácností. Je to takový malý zázrak, že právě dnes, kdy se rozvíjí trh s akciemi technického charakteru, nalili Němci miliardy do realitních fondů a učinili z nich třetí nejpopulárnější nástroj malých investic, hned po akciích a cenných papírech. „Neustále jsem poslouchala, jak to je absolutně bezpečná investice,“ uvádí Ingrid Naabová, učitelka z Frankfurtu, která si koupila podíl v realitním fondu Deutsche Bank.
Nyní investice do „cihel a malty“ spolehlivě nevypadají. Deutsche Bank 13. prosince šokovala německý bankovní sektor zmrazením fondu v hodnotě 7,2 miliardy dolarů. Banka k bezprecedentnímu kroku přistoupila poté, co investory vystrašilo její oznámení, že provede neplánované přehodnocení fondu. To mohlo znamenat pouze jediné: prudké snížení ceny základních aktiv, proto investoři zaplavili pobočky banky a začali své podíly vykupovat. Zmrazení fondů nebylo ničím jiným než zavřením dveří před zástupy zoufalých vkladatelů, což byl pro německý bankovní sektor poplašný signál hlásící, že se spolehlivostí realitních fondů, což je odvětví v hodnotě 105 miliard dolarů, není vše v pořádku.
Rozhodnutí Deutsche Bank o přehodnocení realitních fondů bylo důsledkem problémů, které pod pokličkou vřely již delší dobu. Německý trh s komerčními realitami prodělává čtyřletý propad, roste počet volných prostor, bytů i celých nemovitostí a nájemné klesá. Německá bankovní komunita nyní se znepokojením očekává výsledky nezávislého ocenění, které si pro své zmrazené fondy objednala Deutsche Bank. Hodnocení má být dokončeno začátkem února.

Dominový efekt?

Němečtí bankéři se obávají toho, aby výrazné snížení hodnoty neotřáslo již tak křehkou důvěrou investorů a nedalo vznik dominovému efektu. Ostatní realitní fondy, které do nemovitostí hodně investovaly, budou možná rovněž nuceny za velkých ztrát uzavřít a zlikvidovat svůj majetek. Po právní stránce veškeré riziko nesou investoři, ale německé banky se pak prakticky nedokážou vyhnout úhradě některých ztrát z investic, které nezřídka prodávaly jako „mündelsicher“ čili stejně bezpečné jako investice do zlata. Fondy byly vesměs prodány obyčejným Němcům, nikoliv institucionálním investorům. „Pokud zavře ještě jeden fond, mohlo by padnout celý trh,“ obává se Alexandra Merzová, ředitelka Scope Analysis, berlínské firmy zabývající se hodnocením investičních produktů.
Regulátoři německého federálního finančního dozoru se v obavách z paniky rozhodli nařídit manažerům realitních fondů, aby jim každý den předkládali údaje o odlivu kapitálu. A zatím, jak tvrdí regulátoři, investoři ujišťování a zárukám fondů věří a neztrácejí trpělivost. Edgar Meister, člen výkonné rady německé centrální banky Bundesbank, se snažil situaci na trhu uklidnit, když v rozhovoru pro deník Handelsblatt 27. prosince prohlásil, že podle jeho názoru jsou německé banky dostatečně silné, aby dokázaly absorbovat jakýkoliv šok, který by mohl přinést vývoj v oblasti realitních fondů.
Fondy mají jednu velkou vadu: slibují investorům likviditu, ale samy jsou vázány v nelikvidních majetcích, jakými jsou nákupní centra nebo průmyslové parky. Pokud bude peníze zpátky chtít příliš mnoho investorů, budou manažeři fondů dávat dohromady hotovost jen s potížemi. V zásadě platí, že nejexponovanější fondy na německém realitním trhu jsou nejproblémovější. Fond Deutsche Bank, který se v současnosti skutečně pohybuje na tenkém ledě, má zhruba 65 procent kapitálu vázáno v německých nemovitostech, jako Focus Teleportu, berlínské kancelářské budově, kde mezi nájemníky figuruje například DaimlerChrysler. Pokles příjmů z nájemného již fondu snížil roční návratnost pod tři procenta, což bylo pro investory pobídkou k vyzvednutí více než miliardy dolarů rok předtím, než byl fond zmrazen.
Fond Deutsche Bank nebude první ani jediný fond, který se může dostat do problémů. I v ostatních fondech docházelo k výběrům ve velkém měřítku. Největší německý realitní fond, HausInvest Europa, patřící Commerzbank, postihl loni v listopadu odliv kapitálu ve výši 1,6 miliardy dolarů, po němž ve fondu zůstalo 10,7 miliardy. Zatím však společnosti, jež stojí za fondy, vždy ve snaze předejít panice vynaložily vlastní zdroje. Například Allianz Group koupila budovy v hodnotě 2,1 miliardy od fondu provozovaného filiálkou Dresdner Bank, čímž zabránila rychlému prodeji majetku, který měl zvýšit objem hotovosti.

Blíží se zlepšení.

Rivalové Deutsche Bank v soukromí planou hněvem nad tím, že největší německá banka nepodnikla stejné kroky, obzvláště pokud existují známky toho, že se situace v oblasti komerčních nemovitostí zlepšuje. „Domníváme se, že už bylo dosaženo dna,“ tvrdí Peter Birchinger, partner Cushman & Wakefield Healey & Baker, realitní poradenské firmy se sídlem ve Frankfurtu.
Deutsche Bank místo toho pouze slíbila, že poskytne „spravedlivou“ kompenzaci lidem, kteří si akcie koupili během uplynulých dvou let. „To ovšem neodpovídá tradičnímu chápání bankovních služeb v Německu,“ vysvětluje Reinhard H. Schmidt, profesor mezinárodního bankovnictví na frankfurtské univerzitě. Tento „neněmecký“ krok banky by asi neměl být vnímán jako překvapení, divize Deutsche Bank Real Estate je přece podřízena Kevinu Parkerovi, který vede útvar řízení majetku Deutsche Bank z New Yorku.
Deutsche Bank, jež se ve zvýšené míře zaměřuje na investiční bankovnictví, by vlastně možná ani nelitovala, kdyby její realitní fondy touto cestou „odumřely“. Banka usiluje o získání státního souhlasu se zřízením realitních investičních trustů, což jsou nástroje obchodovatelné na burze. Populární jsou v řadě zemí, zejména však ve Spojených státech. Přechod k těmto trustům by však jen stěží pomohl těm investorům, kteří v tradičních majetkových fondech utopili své úspory. „Chtěla jsem se zajistit na důchod. Nejsem žádný spekulant,“ dodává Ingrid Naabová. Němci musejí znovu přijít na to, že riziko tvoří součást jakékoliv investice. Deutsche Bank po holandsku V soukromí je generální ředitel Deutsche Bank Josef Ackermann zdvořilý a pozorný, jak říkají ti, kdo se s ním znají. „Je to velice laskavý a nesmírně inteligentní člověk,“ potvrzuje Reinhard H. Schmidt, profesor bankovnictví na frankfurtské univerzitě, jenž s Josefem Ackermannem vedl některé semináře.
Zkuste to ale vysvětlit průměrnému německému občanovi. Sedmapadesátiletý bankéř narozený ve Švýcarsku se stal ztělesněním kapitalistické nenasytnosti, alespoň v očích veřejnosti. Jeho dobré pověsti nepomohl ani nejvyšší německý odvolací soud, který 21. prosince potvrdil rozhodnutí o porušení zákona o trustech, k němuž došlo, když britský mobilní operátor Vodafone v roce 2000 koupil německý Mannesmann. Bude obnoven proces s Ackermannem, znovu se bude projednávat to, že Ackermann další členové dozorčí rady Mannesmannu údajně udělili nelegální odměny ve výši milionů dolarů vedoucím pracovníkům včetně generálního ředitele Mannesmannu Klause Essera. A Deutsche Bank rozlítila drobné německé investory zmrazením problémového realitního investičního fondu ve výši 7,2 miliardy dolarů.
Tlak už nabyl takové intenzity, že Ackermann bude možná muset rezignovat. Přinejmenším však neukončený proces a další kontroverzní záležitosti budou vážnou překážkou Ackermannovu úsilí o obnovu mezinárodní prestiže Deutsche Bank. Od roku 2002, kdy se ujal jejího vedení, se čistý zisk banky zvýšil devítinásobně až na loňských 4,3 miliardy dolarů. Díky snížení nákladů a vzestupu na světových kapitálových trzích se očekává, že banka letos dosáhne svého cíle, tedy 25procentní návratnosti kmenového kapitálu před zdaněním. To by Deutsche Bank přiblížilo ke globálním standardům ziskovosti, i když zůstává ještě hodně pozadu za hlavními hráči, švýcarskou UBS nebo britskou HSBC Securities. Povšimli si i investoři: akcie banky letos vzrostly o 27 procent.
Aplaus manažerů fondů možná na záchranu Ackermanna nebude stačit. Bude-li odsouzen v novém procesu, který bude zahájen nejdříve letos v létě, bude muset pochopitelně rezignovat, přiznávají zasvěcení. Pokud se tak stane, vyplyne z toho ponaučení, že Německo je prostředí pro banku s mezinárodními ambicemi složité. Ackermann byl neustále mezi dvěma mlýnskými kameny, na jedné straně požadavky akcionářů, většina z nichž sídlí v zahraničí, na druhé straně očekávání německých zákazníků. Akcionáři chtějí vyšší zisky, ale Němci jsou proti růstu na úkor tisíců pracovních míst. A drobní investoři, kteří si koupili akcie v problematickém realitním fondu, budou chtít, aby je banka podpořila, což jde proti zájmům akcionářů banky.
Spekulace německého tisku o tom, kdo se stane Ackermannovým nástupcem, se zaměřují na Rainera Neskeho, který v Deutsche Bank vede divizi soukromé i obchodní klientely. Pokud bude do této pozice uveden Neske, bude se to vykládat jako signál přesunu pozornosti zpátky na retailovou klientelu. Jakékoliv ochabnutí v úsilí banky o vytvoření vyšších zisků by poškodilo akcie a učinilo z banky snadnou kořist. Ať už změnu bude provádět kdokoliv, udržet slovo „Deutsche“ v názvu banky věru nebude snadný úkol.