Nejvíce se prodávají kancelářské budovy, roste obliba obchodních center
Přes třicet miliard korun (1,2 miliardy eur) utratili v loňském roce zahraniční investoři za české nemovitosti, a překonali tak rok starý rekord, který dosahoval 750 milionů eur. Loňský rok si ale v oblasti realitních investic zapíše ještě několik dalších prvenství: byla uzavřena doposud největší akvizice administrativní budovy, která přesahovala 120 milionů eur, poprvé byl uzavřen obchod mezi dvěma realitními investory a poprvé se mezi kupujícími objevili Australané. Doplnili tak žebříček investorů, mezi kterými jako již tradičně dominovaly německé a rakouské fondy. „V loňském roce bylo uzavřeno 29 transakcí,“ říká Angus Wade, ředitel skupiny kapitálových trhů z mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle. Podobně jako v předešlých letech převažovaly akvizice administrativních budov. Přesto ale někteří realitní odborníci označují rok 2004 za rok obchodních center. „Sektor retailu je pro mnoho investorů tím nejzajímavějším. Důvodem je pokles výnosů z kancelářských budov, pro které je i přes snížení nájemného stále těžší nalézt nájemce. Je ale pravda, že přesto řada investorů preferuje akvizice administrativních center, a proto v tomto segmentu panuje velmi tvrdá konkurence,“ tvrdí Mark Richardson, vedoucí investičního týmu v mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker. Příčiny rostoucího zájmu o nákupní střediska můžeme nalézt i jinde. Kupující se začínají poohlížet po příležitostech i mimo Prahu. „V těchto lokalitách zatím není rozvinutý trh s kancelářskými prostory. Investoři mají tedy na výběr budovu buď ze segmentu retailu, nebo průmyslových nemovitostí,“ vysvětluje Richardson. Dodává, že tato situace by se měla změnit během dvou až tří let, v souvislosti se stoupající poptávkou a novými požadavky nájemců, developeři administrativních komplexů soustředí své projekty i do menších měst.
Velká útrata.
Obchodní centra jsou pro investory přitažlivá i svou cenou. „Typické obchodní centrum přijde přibližně na 35 až 60 milionů eur. Pro investory je tedy jednodušší utratit větší sumu peněz najednou,“ tvrdí Richardson. Realitní odborníci se domnívají, že zájem o nákupní střediska bude pokračovat. „V letošním roce již byla prodána tři obchodní střediska, a to v Brně, Olomouci a Karlových Varech. Doposud ale nebyla uzavřena ani jedna akvizice administrativní budovy. To je důkaz, že sektor retailu je velmi silný,“ konstatuje Richardson. Přestože v loňském roce převažovaly nákupy administrativních objektů, zvýšení zájmu o tento segment se očekává až po určitém zlepšení podmínek. „V Praze je nyní několik nových administrativních objektů, které jsou obsazeny přibližně z 50 až 65 procent. Většina z nich bude prodána, až se podaří uzavřít nájemní smlouvy alespoň na 80 nebo 85 procent plochy,“ domnívá se Richardson.
Přišli další.
Investiční příležitosti přilákaly v loňském roce do Česka i několik nových hráčů. „Australská společnost Babcock & Brown zakoupila obchodní komplex Galerie Butovice, německý fond TMW Pramerica získal Burzovní palác, administrativní budovu Koospol a Airport Logistic Park, americký fond Invesco uzavřel akvizici budovy Alpha, která je součástí pražského BB Centra, irský fond Markland koupil administrativní objekt Klimacentrum a německý fond Hannover Leasing rozšířil své portfolio o Praha City Centre,“ upřesňuje Angus Wade. Nové firmy by měly řady již tradičních investorů, mezi nimiž figurují například ING, SachsenFonds nebo Heitman, rozšířit i v letošním roce. „Vím přibližně o pěti dalších společnostech, které mají zájem v Česku investovat,“ dodává Wade. Jejich jména však upřesnit nechtěl. Týdeník EURO má informace, že by mezi nově příchozími mohly figurovat společnosti Dawnay Day, Malley nebo IO Group. Posilovat svůj vliv na realitním trhu budou také české fondy. „Tito investoři znají velmi dobře místní trh. Jejich zájem se liší například od německých fondů, nebojí se jít do regionů a jejich strategie je více oportunistická,“ domnívá se Wade. „V uplynulém roce byly založeny dva fondy, které operují s tuzemskými penězi. Jedním z nich je fond mezi společností Sekyra Group a Českou spořitelnou, druhým pak fond České spořitelny a dalších institucionálních investorů. Domnívám se, že se v budoucnosti objeví na českém realitním trhu více lokálních investorů, jako jsou banky nebo penzijní fondy,“ říká Richardson.
Praha vede.
Reality v České republice by měly představovat zajímavou investiční příležitost i do budoucna. Studie Evropské nemovitosti: Trendy v roce 2005, kterou vypracovaly společnost PricewaterhouseCoopers a Urban Land Institut zařadila Prahu mezi evropská města, kde je nejvýhodnější nakupovat nemovitosti. Dalšími doporučenými destinacemi byly Helsinky, Varšava a Budapešť. Praha, jak vyplývá ze studie, je považována za nejvýhodnější pro nákup kancelářských prostor i průmyslových nemovitostí a za druhé nejlepší místo pro nákup maloobchodních prostor. „Z hlediska investic dosáhl pražský trh s nemovitostmi obrovského pokroku. Ještě před pěti lety nezaznamenal téměř žádné investiční transakce, naopak dnes patří mezi nejžádanější realitní trhy. Postavení Prahy a obdobně velká popularita Budapešti a Varšavy dokládají, že investoři do nemovitostí považují střední Evropu za velmi důvěryhodný trh.“ tvrdí Glen Lonie, partner a vedoucí skupiny PricewaterhouseCoopers pro nemovitosti v České republice a střední a východní Evropě.
Přehnaná očekávání.
Zájem investorů o nemovitosti si Česká republika udržuje i přesto, že v několika posledních letech klesá výnosnost realit. „Výnosnost z kancelářských budov se snížila z více než devíti na 7,5 procenta. Očekávám, že tento pokles bude pokračovat,“ tvrdí Wade. Vyšší výnosnosti dosahují obchodní centra (osm procent) nebo skladové prostory (devět procent). Realitní odborníci se domnívají, že některým investorům se nemusí v Česku splnit jejich očekávání. „Zdejší prostředí je jedním z nejstabilnějších z nových členských států Evropské unie. V souvislosti s tím, jak dospívá realitní trh, klesá investiční riziko a výnosnost logicky klesá a přibližuje se západoevropské úrovni,“ říká Wade. „Někteří noví investoři přicházejí do Česka a očekávají, že se výnosnost bude pohybovat někde kolem deseti procent. To je skutečně naivní. Pokud chtějí dosahovat deseti procent, musí investovat dále na východě, jako například v Rumunsku nebo v Moskvě,“ dodává.
Němci drží rekord.
Rekordní transakci na českém realitním trhu představoval v loňském roce prodej administrativních budov A, B, C, D, které jsou součástí BB Centra v Praze 4. „Německý SachsenFonds zaplatil za objekty více než 120 milionů eur. Tato transakce též představuje první obchod mezi dvěma investory. To je důkazem, že pražský trh s kancelářemi již dospěl a stal se sofistikovanějším,“ vyvozuje z toho Mark Richardson. Němci loni získali též kancelářskou budovu Bredovský Dvůr v Praze 1, kterou prodala společnost Skanska. „Mezi investory, kteří nakupují administrativní objekty, jednoznačně dominují Němci a Rakušané. Domnívám se, že tento trend bude pokračovat,“ tvrdí Richardson. Největší akvizici obchodního centra v centru Prahy představuje prodej objektu Euro + Astra Palace v dolní části Václavského náměstí. Za lukrativní objekt zaplatil irský investor Quinlan Private přibližně 30 milionů eur. Více než sto milionů eur stála Galerie Butovice australského investora Babcock & Brown. „Tato akvizice byla pro Australany první ve střední a východní Evropě. Myslím, že budou mít v budoucnu zájem také o další nemovitosti. Dokonce uvažují o založení realitního fondu, který by byl zaměřen na nákup nemovitostí v tomto regionu,“ tvrdí Richardson. Změnil se též vlastník obchodního komplexu Palác Flóra v Praze 3. Novým majitelem se stal podobně jako v případě Euro + Astra Palace irský investor Quinlan Private. Holandský ING Real Estate Fund koupil dvě mimopražská obchodní centra, a to v Liberci a v Plzni. „Dříve v sektoru retailu podobně jako u administrativních prostor převládal německý a rakouský kapitál. Nyní je původ peněz více diverzifikovaný. Stále převládají evropské investice, ty ale pocházejí z různých zemí. V minulém roce byli velmi aktivní nizozemští a irští investoři, z mimoevropských Australané. Očekávám, že bude pokračovat příliv financí z Evropy, hlavně z Velké Británie,“ domnívá se Richardson. Dodává, že v roce 2002 působilo v Česku přibližně dvanáct seriózních investorů, kteří měli zájmem o investice ve střední Evropě, v současné době se jejich počet zvýšil zhruba na šedesát. Změnu vlastníka zaznamenaly v uplynulém roce také dva logistické parky. „Westpoint Distribution Park zakoupil rakouský fond Immoeast, majitelem Airport Logistic Park se stala společnost TMW,“ upřesňuje Richardson.
