Došlo i na nejbohatší

Finanční krize sráží ceny i v top segmentu bytů

Krátce po kolapsu banky Lehman Brothers a následujícím oslabení finančního sektoru přišla na newyorský trh řada luxusních nemovitostí, jejímiž majiteli byly ikony finančního světa. Nedávno následovala druhá, podobná vlna. Luxusní rezidence si již nemohou dovolit platit top manažeři prestižních firem, kteří kvůli recesi přišli o své tučné příjmy. Až do poloviny loňského roku se zdálo, že luxusní bydlení nebude krizí nijak postiženo. Dnes se ukazuje, že takovéto prognózy byly až příliš optimistické. „Předpokládalo se, že ceny skutečně luxusních nemovitostí na atraktivních adresách v evropských metropolích nezažijí propad. Opak je pravdou. Londýnské projekty, kde se za jeden metr čtvereční platilo 250 tisíc až půl milionu liber, mají v tuto chvíli problémy,“ říká Roman Bajčan, zástupce České komory realitních kanceláří. Nezájem kupců se projevuje v poklesu cen. Dle britských médií jejich pád pokračuje.

Zlevňující Londýn Jak vyplývá z údajů mezinárodní realitní společnosti Knight Frank, během prosince loňského roku ztratily nejkvalitnější rezidence v Londýně 2,2 procenta ze své hodnoty, za poslední čtvrtletí loňského roku to bylo deset procent a od března loňského roku odepsaly již více než osmnáct procent. Ještě větší cenový propad postihl rezidence v ceně od milionu liber do 2,5 milionu liber. Ty ze svého maxima, kterého dosáhly na začátku loňského roku, ztratily již 22 procent a současné ceny se pohybují na úrovni roku 2006. Naproti tomu domy, za něž majitelé zaplatili přes deset milionů liber, zlevnily „jen“ o osm procent. I v tomto top segmentu se ale dnes znatelně zlevňuje. Nejvíce ohrožená skupina luxusního bydlení, v ceně od milionu do 2,5 milionu liber, bývá označována jako entry-level prime market. V této cenové úrovni si pořizují bydlení zaměstnanci s vysokými příjmy. A právě oni jsou ovlivněni dopady finanční krize – přišli o lukrativní práci, obávají se o budoucnost, nedostali bonusy… Realitní analytici očekávají, že kvůli pesimismu těchto potenciálních kupců mohou ceny luxusních realit spadajících do entry-level prime market ztratit z dosaženého maxima až třicet procent.
Luxusní segment bydlení má řadu specifik. V dobách realitního boomu téměř bez výjimky platí, že zájemců je více, než stačí uspokojit poptávka. Je to dáno tím, že lokality, které můžeme označit za exkluzivní adresu, jsou všude po světě omezené rozlohou. Například Manhattan, synonymum luxusního bydlení ve Spojených státech amerických, je ve skutečnosti malý ostrov dlouhý něco málo přes dvacet kilometrů a široký jen 3,7 kilometru.

Finančníci na Manhattanu Jak uvádějí oficiální statistiky, potenciální kupci manhattanských rezidencí byli zaměstnanci působící ve finančním sektoru. Jejich kanceláře sídlily převážně na Wall Streetu. Do roku 2008 čítala tato skupina na 280 tisíc lidí a jejich příjmy dosahovaly poloviny toho, co vydělávalo dohromady 2,3 milionu lidí v přilehlém správním okrsku Wall Streetu. Jenže banky a další finanční instituce kvůli finanční krizi masivně propouštějí. Tím klesl i počet kupujících, kteří si mohli dovolit zaplatit luxusní bydlení na Manhattanu. Výpadek poptávky z finančního sektoru nestačí nahradit další zájemci, kteří se rekrutují mezi manažery reklamních agentur či hvězdami showbyznysu. K těm nejatraktivnějším adresám v New Yorku patří Park Avenue a Pátá Avenue. Časopis Forbes označil loni Pátou Avenue za vůbec nejdražší ulici světa. Luxusní bydlení nalezneme také v téměř každé budově, která má výhled na Central Park.
Podobné postavení na trhu s luxusním bydlením, jako má New York ve Spojených státech, zastává v Evropě Londýn. Také tamní exkluzivní rezidence přitahovaly kupce z finanční oblasti. Před vypuknutím krize vytvářel finanční sektor v Londýně zhruba pětinu HDP Velké Británie. Kromě finančníků bydleli v luxusních bytech také cizinci. Dle Sunday Times pobývalo v roce 2007 v Londýně 68 světových miliardářů. Za tu nejprestižnější lokalitu v britské metropoli se považuje takzvaný zlatý trojúhelník, který zahrnuje Knightsbridge, Mayfair a Belgravii. Mezi exkluzivní adresy lze zařadit i některé části Londýna, kam byl dříve soustředěn těžký průmysl a obchod. Po revitalizaci se movití stěhují například do oblasti Docklands. Dle nedávno zveřejněného průzkumu World’s Most Expedice Residential Real Estate Markets 2009 zpracovaný internetovým serverem Global Property Guide, světovou jedničkou co do sumy, která se platí za luxusní bydlení, je Monte Carlo. V rezidenci o 120 metrech čtverečních stojí metr až 45 tisíc dolarů. Analytici vysvětlují vysoké ceny nedostatkem prostoru a nízkými daněmi, které do Monte Carla lákají cizince.

Luxus, ultra luxus, super luxus Americký Institute of Luxury Home Marketing definuje luxusní reality jako top produkty, které jsou nabízeny na trhu. V letech 1995 až 2008, tedy v době globálního boomu v oblasti realit, bylo za exkluzivní bydlení označováno mnohem více projektů, než odpovídalo skutečnosti. Aby developeři oddělili jednotlivé kategorie, které se odlišovaly od standardu, začali využívat spojení ultra luxus či super luxus. Organizace zaměřená na luxus dodává, že jen stěží lze označit rezidenci za luxusní, pokud je obklopena tisíci podobnými stavbami. „Každý zákazník má nastaven práh, co považuje za luxus, jinde. Spíš než definovat luxus cenou je možné hovořit o zpracování. V luxusním bydlení dominuje kvalita,“ říká Roman Bajčan.
Za hlavní faktor, který rozhoduje o zařazení bytu do kategorie luxusu, lze považovat adresu, kde se nachází. Vždyť všichni realitní odborníci shodně tvrdí, že o hodnotě bydlení rozhodují tři věci: lokalita, lokalita, lokalita. Exkluzivitu zajišťuje například výhled na newyorský Central Park, moskevský Kreml či skutečnost, že nejbližší sousedé jsou od rezidence vzdálení několik kilometrů. Institute of Luxury Home Marketing konstatuje, že hodnotu nemovitosti zvyšuje i výhled na vodu. To platí na Azurovém pobřeží stejně jako v Singapuru či na Miami. Za exkluzivní adresu jsou považována světová finanční centra. Samozřejmostí luxusního bydlení je špičková kvalita provedení. Rozdíl mezi masovou produkcí a tím, co je vyráběno na zakázku, neustále narůstá. Jen malá skupina kupců je schopna zaplatit prémii za to, že si pořizují to nejlepší dostupné. A jsou ochotni čekat na dokončení i delší čas, než je obvyklý u standardního provedení bytu. Analytici očekávají, že krize se na trhu s luxusním bydlením projeví nejen v pohybech cen. Za exkluzivní rezidence se budou opět označovat pouze ty, které budou splňovat požadavky odpovídající top segmentu. „Skutečný luxus, jako je penthouse v newyorském Pierre Hotelu, soukromý ostrov v Karibiku, nemovitost za několik milionů dolarů, se oddělí od trendu posledních let, totiž snahy poskytnout luxus pro všechny,“ konstatuje analýza Institute of Luxury Home Marketing. Za luxus budoucnosti označuje několik plánovaných, svou podobou téměř nerealistických věží v Dubaji či zdí oddělené monstrózní projekty v Moskvě. „Luxusní bydlení bude vždy něčím exkluzivním, pokud ne dokonce unikátním, nedostupným a exotickým,“ upřesňuje zpráva Institute of Luxury Home Marketing.

Praha čtyřiatřicátá Žebříček sestavený Global Property Guide zařadil co do výše ceny luxusního bydlení Prahu na 34. místo na světě. Dle dat by se za metr čtvereční v nejdražších rezidencích platilo kolem 100 tisíc korun. Ve skutečnosti jsou ale luxusní byty i mnohem dražší. Ceny se mohou vyšplhat až na půl milionu korun za metr čtvereční. Takovéto bydlení se ale veřejně na trhu neprodává. „Je to součást marketingu – nabízet něco tajemného, něco zajímavého. To může přitáhnout budoucího investora, který často nemá zájem, aby se informace zveřejňovaly,“ vysvětluje Karel Dudych, vedoucí rezidenčního oddělení mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle. „Pro firmy, které nabízejí skutečně luxusní projekt, není rozhodující jen výše bankovního konta potenciálního kupce, ale v některých případech je zajímá profesní a lidská minulost člověka, kterému luxusní byt nabídnou,“ vysvětluje další důvod Roman Bajčan. Když si prý jedno patro koupí podnikatel, který vybudoval úspěšný holding, nechce se u vchodu potkávat s někým, kdo si vydělal pouze obchody s lehkými topnými oleji. „Není třeba mít plošné inzeráty, protože počet lidí, kteří splňují podmínky, je v Česku limitovaný,“ domnívá se Bajčan.
Podmínky na trhu jsou dnes podstatně odlišné než třeba před rokem. „V současné době hovoříme o trhu klienta, nikoliv developera,“ dodává Dudych. Kupující mají více možností i času na vlastní rozhodování. Problémem ale je, že klienti nemají dokonalou představu o tom, co která kategorie bydlení musí splňovat. Česká komora realitních kanceláří se proto chce pokusit definovat, co je luxus a co standard. „Developer by pak věděl, co musí splnit, aby jeho projekt spadal do té či oné kategorie,“ vysvětluje Dudych. Otázkou ale je, zda takový „jízdní řád“ budou developeři respektovat. „Je jasné, že každý chce svůj produkt anoncovat jako nejlepší, jako nejluxusnější,“ dodává Dudych. Takový přístup ale někdy může být kontraproduktivní.

Luxus a standard „Dříve platilo, že v Česku bylo za luxus považováno všechno, co bylo trochu jiné než to, na co byli lidé zvyklí,“ tvrdí Karel Dudych. Luxusní rezidence nemají nabízet jen byt v nějaké materiálové kvalitě, ale i dostatečný prostor, důležitá je také image stránka projektu, jaký architekt připravil návrh, kdo je autorem interiéru, jaké služby poskytuje provozovatel nemovitosti, zda je součástí domu recepce nebo lobby, zda služba zaparkuje auto, donese nákup, zařídí čistírnu… Některé projekty, vydávané za luxusní, takovéto parametry nesplňovaly. Nebo většinu z nich. Jako exkluzivní se například prodávaly rekonstruované byty v neopraveném domě. „To je špatný podnikatelský záměr,“ říká Dudych. Pokud chce dnes někdo koupit skutečně luxusní byt v Praze, počet nabízených prý odpovídá počtu prstů na jedné ruce.
Pro mnoho kupců luxusních rezidencí nejde o řešení vlastního bydlení. Z velké části jde o investici, která znamená dobře uložené peníze. „Valná většina luxusních bytů je prázdná,“ tvrdí Karel Dudych. Dodává, že luxusní byty sice ve srovnání se zbylými segmenty rezidenčního trhu nepřinášejí v procentech nejvyšší výnos, ale nejjistější: „Luxusní nemovitost neztratí svou hodnotu. To o levném bytě na okraji Prahy říci nelze.“

Tabulka: Monte Carlo s předstihem Žebříček nejdražších nemovitostí
Sestaveno na základě cen rezidence o 120 metrech čtverečních v centru města
Pořadí Země Město Průměrná cena za metr čtvereční v USD
1. Monaco Monte Carlo 47 578
2. Rusko Moskva 20 853
3. Velká Británie Londýn 20 756
4. Japonsko Tokio 17 998
5. Hongkong Hongkong 16 125
6. USA New York 14 898
7. Francie Paříž 12 122
8. Singapur Singapur 9 701
9. Itálie Řím 9 166
10. Indie Bombaj 9163
34. Česko Praha 4 559
Pramen: Global Property Guide

Box:
Tomáš Hlaváč
Zvýšil se zájem o hotové byty Většina projektu Central Park Praha by se měla prodat do konce roku 2010

Luxusní rezidenční projekt Central Park Praha, který vyrůstá v Praze na Žižkově, převzal realitní fond CPDP (CEE Property Development Portfolio). Vyřešily se tak problémy s financováním komplexu, které vedly až k zastavení stavebních prací. „V projektu už bylo investováno příliš mnoho peněz i úsilí, abychom se na to mohli jen tak dívat,“ říká Tomáš Hlaváč, nynější jednatel společnosti CP Praha a zástupce investora a developera – společnosti CPDP.

EURO: Proč koupil fond CPDP tento projekt? HLAVÁČ: Poprvé jsme do něho vstoupili již v roce 2007. Tehdy šlo o typickou pasivní investici. Postupem času byly splněny podmínky, které nám umožňovaly převést pasivní investici na nové akcie a získat 99,99 procenta v projektu Central Park Praha. Tento krok nás nestál žádné peníze navíc. Dvě stě milionů korun ale budeme muset vložit do projektu, aby bylo zajištěno financování podle dohody s bankou. V současné době máme k dispozici 1,5 miliardy korun na výstavbu celého komplexu. Stejně tak máme podepsanou smlouvu s dodavatelem stavby, firmou Geosan. Poslední byt by měl být zkolaudovaný na konci prosince. V celém areálu by mělo vzniknout zhruba 520 bytů. Z toho je dnes prodáno 308 bytů, tedy více než polovina. V poslední době registrujeme zvýšený zájem potenciálních kupců o hotové byty.

EURO: Vůči projektu Central Park Praha zaznívají kritické hlasy, že nesplňuje všechno, co se od luxusního bytového komplexu očekává. Navíc jde o poměrně rozsáhlý areál. Budete měnit marketingovou strategii projektu? HLAVÁČ: Já mám zase některé výtky vůči konkurenci, takže mě kritika nepřekvapuje. Je otázkou, co je luxusní bydlení. Tady bylo od začátku řečeno, a my na tom nebudeme nic měnit, že Central Park je výjimečný komplex s hektarovým soukromým parkem, je tam zajištěno nadstandardní bezpečí, byty jsou velmi kvalitně vybaveny. Pro někoho může být 520 bytů v této lokalitě hodně, pro někoho je to normální. Byty jsou vhodné pro určitou klientelu. Dvě třetiny majitelů jsou dnes Češi a Slováci, zbytek připadá na cizince. Projekt je velmi dobrý pro rodiny s dětmi. Výhodou je dopravní dostupnost do centra.

EURO: Kolik stojí metr čtvereční? HLAVÁČ: Hovoříme o ceně all in, což je celková cena bytu bez DPH, ale včetně parkovacího místa, balkonu, sklepu a kuchyně. U prodaných bytů tato cena metru čtverečního přesahuje sto tisíc korun. Zatím se nám jeví, že minimálně takové ceny, ale spíše vyšší, budeme schopni dosáhnout u dalších transakcí. Máme představu, že bychom 95 procent bytů měli prodat do konce roku 2010. Zatím jsme oficiálně prodej bytů neobnovili, ale denně přicházejí dva tři zájemci, kteří si chtějí prohlédnout vzorový byt. Pokud jde tedy o prodeje bytů, jsem příjemně překvapen.

EURO: Dostavíte všechna zařízení, se kterými se původně v areálu počítalo? Například sportovní klub a bazén. HLAVÁČ: Klub a bazén tak po dobu nejbližších dvou let nikoliv. Pracujeme na tom, aby v jiné části areálu byl fitness klub se saunou a whirlpoolem.

EURO: Fond CPDP je majitelem projektu Myšák Gallery ve Vodičkově ulici v centru Prahy, jehož součástí jsou i luxusní rezidence. Podařilo se již prodat největší byt, jehož cena dosahovala 75 milionů korun bez DPH? HLAVÁČ: Zatím ne, bylo již hodně zájemců. Všichni potenciální kupci vyčkávají, zda půjdou ceny realit dolů. Bude chvíli trvat, než je přesvědčíme, že byty v téhle části Prahy nikdy zadarmo nebudou. V Myšák Gallery je ze 33 bytů prodáno 28. Nejsme tlačeni k rychlému prodeji těch zbylých.

EURO: Plánuje fond v nejbližší době nějakou akvizici? Prý je nyní výhodné nakupovat. HLAVÁČ: Je složité o komerčních nemovitostech v Česku tvrdit, zda jsou levné nebo drahé. Protože se transakce v podstatě neuzavírají. Něco z toho, co vlastníme, bychom byli ochotni prodat, ale nabídky jsou zatím hluboce pod naším očekáváním.