Rostoucí tlak na využití půdy, připravovaná opatření zpřísňující ochranu zemědělského půdního fondu nebo církevní restituce. Nejen tyto důvody zvyšují a především budou zvyšovat ceny pozemků.
Trh s půdou Růst tržních cen zemědělské půdy a pozemků obecně je podle odborníků nevyhnutelný. Kardinální otázkou nicméně je, o kolik a v jakém časovém horizontu. Podle šéfa představenstva developerské společnosti MCA Miloše Červenky bude přitom především záležet na atraktivitě lokality. V blízkosti městských aglomerací a obecně tam, kde je tlak zejména na nezemědělské využití půdy největší, předpokládá Červenka roční růst cen kolem 20 procent. Naopak náměstek ředitele Výzkumného ústavu zemědělské ekonomiky Tomáš Doucha se domnívá, že se v nejbližší době cena půdy nějak zásadně nezvýší. „Existují sice důvody pro růst cen, jako jsou zvyšující se dotace do zemědělství nebo rostoucí ceny za zemědělskou produkci, opačně ale působí roztříštěné vlastnictví, dlouhodobé nájmy a nemožnost nákupu naší půdy cizinci,“ říká Doucha. Pokud je podle něj půda neobchodovatelná vůči zahraniční klientele, udržují se ceny na úrovni národní ekonomiky. Významné jsou podle Douchy, a v tom se shoduje i s Červenkou, regionální rozdíly. „Například na území bývalé NDR jsou stále ještě ceny oproti dřívějšímu západnímu Německu v současné době na třetinové úrovni,“ podotýká Doucha. To vše v praxi znamená, že se cena půdy v České republice ještě minimálně do roku 2011, kdy bude otevřen nákup i pro devizové cizozemce, významně nepřiblíží cenám pozemků v bývalé evropské patnáctce. Tam jsou oproti Česku ceny několikanásobně vyšší. Zahraniční půda zdražuje V Evropě se přitom meziročně zvýšily ceny půdy v průměru o 30 procent, a to bez ohledu na to, zdali šlo o původní nebo nové členské země Evropské unie. Rychleji ale roste cena půdy tam, kde byla doposud velmi levná. Příkladem jsou všechny pobaltské země nebo Ukrajina, kde ceny v průběhu jediného roku vzrostly o polovinu. I tak je zde ale aktuální průměrná sazba za hektar o něco nižší než v Česku a činí zhruba 60 tisíc korun za hektar. Obdobná situace je v sousedním Polsku, kde se za čtyři roky, do roku 2006, zvedla cena půdy o 60 procent. Ve Velké Británii rostou ceny půdy meziročně o desítky procent a v současné době dosahují zhruba čtyřnásobku průměru v České republice. Pozemky jsou nejlevnější v těch státech, které trh s půdou více regulují. To platí především o Francii nebo o severských státech, kde je zatím cena pozemků oproti Česku maximálně dvojnásobná. Statistiky mimochodem neprokazují, že hlavním impulzem k růstu cen půdy je její využití pro produkci technických plodin na biopaliva. Podle letošní zprávy amerického ministerstva zemědělství bylo loni na celém světě využito na produkci plodin pro biopaliva pouze 1,3 procenta z celkové světové výměry osevních ploch, konkrétně 8,5 milionu hektarů. CENY ZEMĚDĚLSKÉ PŮDY VE VYBRANÝCH ZEMÍCH EU země cena (eur/ha)
- * Nizozemsko 36 000
Belgie 15 000
Itálie 15 000
Irsko 14 500
Dánsko 14 000
Řecko 13 000
Velká Británie 13 000
Německo 10 000
Francie 6 000
Finsko 5 000
Česká republika 3 000
Švédsko 2 500
Pramen: Eurostat
Kolik půdy ubývá
Spíše než biopaliva tedy táhne cenu pozemků vzhůru expanze velkých měst a investiční rozvojové záměry větších i menších obcí. Tento fenomén je podle sociologů z Přírodovědecké fakulty Univerzity Karlovy stejný v celém vyspělém světě. V Česku je ale větší kvůli tomu, že za komunismu byl rozvoj obcí administrativně omezen. Podle Ivana Bičíka z katedry sociální geografie dochází k úbytku orné půdy ve prospěch stavebních pozemků často v zemědělsky nebo přírodně cenných oblastech. „Obecně zastavěné plochy nejvíce narůstají v nejúrodnějších nížinách,“ říká Bičík.
To vadí i zemědělcům. Podle prezidenta Agrární komory Jana Veleby ubylo za posledních 15 let zemědělcům 600 tisíc hektarů půdy. To je ale podle externího poradce ministra zemědělství Michala Pospíšila zavádějící. „Z těchto 600 tisíc hektarů tvoří asi 595 tisíc hektarů přeměna původně orné půdy na trvalé travní porosty, což je také zemědělská půda. Ve skutečnosti bylo na stavební a jiné účely ze zemědělského půdního fondu vyjmuto jen asi 4500 hektarů pozemků,“ tvrdí Pospíšil.
Přitažení šroubů se blíží
I Pospíšil, stejně jako celé ministerstvo zemědělství, ale uznává, že by se současné podmínky pro využití zemědělské půdy k jiným účelům měly zpřísnit. „Ministerstvo vnímá potřebu vytvoření zcela nového zákona o ochraně zemědělského půdního fondu a je připraveno se na vytvoření takové právní normy aktivně podílet,“ říká mluvčí rezortu Petr Vorlíček. Ministerstvo podle jeho slov navrhne výrazné zvýšení poplatků za vynětí půdy, přičemž doporučuje, aby část takto získaných finančních prostředků byla zpětně využita na návrhy a realizace pozemkových úprav.
Podle Pospíšila by ale stačilo ponechat vyjímání půdy ze zemědělského fondu na tržních principech. „Aktuální tržní cena hektaru pozemku vyjmutého z půdního fondu je asi dva miliony korun a je prakticky stejná bez ohledu na to, zdali jde o pozemky v blízkosti Prahy nebo jinde. Regionálně se to liší řádově o procenta,“ tvrdí Pospíšil. To přitom považuje za nepřijatelné. „Za kvalitní ornou půdu nebo pozemky v okolí měst se musí platit několikanásobně více. Investor se pak musí rozhodnout, zdali zaplatí velký balík za vyjmutí půdy na stavební účely v blízkosti Prahy, nebo se raději posune do větší vzdálenosti za ceny nižší. Tímto způsobem by bylo možno ovlivňovat i komplexní rozvoj venkova,“ tvrdí Pospíšil.
Obdobně uvažuje i někdejší spoluautor pozemkových zákonů Miroslav Tyl. Podle něj by měla být základním kritériem ceny produkční schopnost půdy. „Na jedné straně dotujeme zemědělce v oblastech, kde nelze kvůli přírodním podmínkám konkurenceschopně hospodařit, a na druhé straně ztrácíme půdu tam, kde by zemědělci měli k produkci dobré podmínky,“ konstatuje Tyl. Proto by měl být zemědělský půdní fond chráněn jen tam, kde lze očekávat parametry evropské konkurenceschopnosti. „Plošná ochrana smysl nemá,“ zdůrazňuje. Naopak proti jakékoli ochraně je Červenka. „Regulace omezují obchod s půdou a pak deformují její ceny,“ říká developer.
Role pozemkových úprav
Skutečnosti, že se v Česku po celé polistopadové období trh s půdou rozvíjel jen velmi pomalu, nahrává stále ještě obrovský chaos v evidenci pozemků a jejich vlastnictví. Tento stav by měly postupně napravovat takzvané komplexní pozemkové úpravy. Jejich důsledkem je nicméně kromě scelení a zpřístupnění pozemků také vybudování místních protipovodňových opatření, na která část potřebné půdy „padne“ a cena v lokalitě se zvýší. Podle Douchy mimo jiné proto, že při každém zásahu do vlastnických a nájemních práv vzniká nová situace, která vede k uzavření nových smluv. „Při tom se ceny zvyšují,“ konstatuje Doucha.
K tomu, aby se ale v řadě lokalit vůbec dalo s půdou obchodovat, jsou komplexní pozemkové úpravy nutné. I proto posílilo v letošním roce ministerstvo zemědělství prostředky na tyto účely na zhruba dvě miliardy korun, počítaje v to i peníze z Bruselu. Ani tato částka ale podle předsedy Svazu vlastníků půdy a soukromých rolníků Františka Jandy nestačí, pokud se nezmění současný systém pozemkových úprav. Kdyby měly totiž pokračovat komplexní pozemkové úpravy ve stávajícím režimu, trvalo by podle něj úplné dokončení evidence všech pozemků desítky let.
