Rodinný domek v pražském Újezdu nad Lesy, dvoupokojový byt na Chodově nebo lukrativní nemovitost na Liberecku. Tyto a mnohé další nemovitosti lze v nadcházejících týdnech koupit v nedobrovolných dražbách, protože se jejich majitelé dostali do potíží se splácením svých závazků. A podobných případů bude nyní dle odhadů dražebních společností přibývat. „V důsledku ekonomické krize bude více lidí nesplácet své nemovitosti, a my tak pravděpodobně budeme mít více práce,“ potvrdil týdeníku Euro Jaroslav Hradil, šéf společnosti Prokonzulta, jedné z největších firem zabývajících se na českém trhu dražbami nemovitostí.
Ze statistiky nedobrovolných dražeb, kterou vede portál centrální adresa, vyplývá, že jen během prázdninových měsíců zamíří do nuceného prodeje majetek v hodnotě 209 milionů korun. To je víc než za celé první pololetí, kdy se dražil majetek v hodnotě 155 milionů korun a celková dosud získaná suma z toho, co se podařilo vydražit, činí zejména kvůli koronavirové pauze zatím jen 41 milionů korun.
Vlnu nucených dražeb, které byly odložené v důsledku lex covid, očekává i Petr Sefzig, jednatel portálu OK dražby, na kterém se odehrává asi polovina nedobrovolných prodejů nemovitostí. Zmíněný zákon zakazoval prodávat nemovitosti, kde dlužník bydlí. „Což se už od prvního července zase smí,“ upozornil Sefzig. „Další vlnu nuceného prodeje nemovitosti očekáváme v důsledku nesplácení úvěrů, které jsou nemovitostmi zajištěny, nicméně ta časová prodleva bude značná, řekněme několik měsíců, možná i let, než se nesplácené nemovitosti dostanou na trh,“ popisuje situaci.
Banky v pozoru
Pro banky je to velmi citlivé téma. Například Komerční banka na dotaz týkající se nucených dražeb uvedla, že tyto informace nejsou veřejné. Jiné banky zase říkají, že nemovitost prý pošlou do dražby až jako poslední řešení. „V průběhu minulého roku jsme v rámci veřejné dražby nebo insolvenčního řízení realizovali prodej zhruba dvou set nemovitostí. V průměru řešíme deset až dvacet dražeb nebo insolvenčních řízení s nemovitostmi ve formě zástavy měsíčně a stejný trend dosud pozorujeme i v tomto roce,“ říká mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Veřejné dražby tato banka dělá, jen pokud vystupuje jako jediný věřitel. „Většina zastavených nemovitostí je prodána v rámci insolvenčního řízení,“ upřesňuje Hrubý.
Podle údajů České národní banky (ČNB) vychází objem hypotečních úvěrů, které Češi s vysokou pravděpodobností nikdy nesplatí, na 11,2 miliardy korun.
Oficiálně je centrální banka označuje jako takzvané nevýkonné úvěry. Při průměrné výši hypotéky 2,6 milionu korun se problém týká zhruba 4300 nemovitostí.
Z celkového hypotečního portfolia jde sice o necelé jedno procento, tedy velmi nízký podíl, jenže na nízké úrovni tento podíl musejí držet samy banky, i kdyby nechtěly.
Důvodem jsou zákonná regulatorní opatření. Kolabující úvěry se proto riskoví manažeři snaží velmi rychle dostat z bilance. Navíc špatné portfolio vychází draho, musejí na něj tvořit rezervy, což banky zatěžuje. Podle aktuálních účetních standardů musejí finanční domy vytvářet rezervy i na úvěry, u kterých sice ještě nedošlo k prodlení se splácením, ale u nichž to objektivně hrozí.
Celkově se už letos v dobrovolných a nedobrovolných dražbách zpeněžilo majetku za 832 milionů korun.
Drtivou většinu tvoří dobrovolný prodej nemovitostí, jenže i nucená dražba může kvůli komplikované legislativě proběhnout jako dobrovolná. Například v rámci insolvenčního řízení stačí souhlas insolvenčního správce a dražba je oficiálně zařazena jako dobrovolná. Nebo se banka s neplatičem domluví a dotyčnému nakonec nezbude nic jiného než prodat nemovitost sám. Oficiální statistiky zachycují jen veřejné dražby, další prodeje však mohou probíhat jako neveřejné a v oficiálních číslech se nepromítnou.
Dle platných zákonů existuje pět způsobů, jak lze zpeněžit zástavu. Svou statistiku nucených exekučních dražeb také vede Exekuční komora ČR, ale tato data jsou neveřejná.
Rekordních výšin, kdy v jeden rok zamířil jenom do nuceného prodeje majetek v hodnotě až 2,5 miliardy korun, dosahoval trh v letech 2010 až 2014, kdy doznívala hypoteční krize. Zda se na tato čísla trh vrátí kvůli koronavirové pandemii, si nikdo netroufá odhadovat. V rámci splátkového moratoria navíc banky odložily splátky desítkám tisíc klientů, mezi nimi jsou i majitelé hypoték, a rozhodující tak bude situace po uplynutí půlroční lhůty, po kterou je odložení splátek povoleno. Poté by se na trhu mohla objevit nová vlna neplatičů.
Pohledávky na prodej
Pro banky je nucená dražba nákladná a procesně velmi náročná. I to je důvod, proč některé raději volí jiný způsob zpeněžení zástavy. „Nedobrovolné dražby jsme v loňském roce uskutečnili v řádu jednotek, letos žádnou. Spíše řešíme dražby v rámci insolvencí a exekucí, těch jsou řádově desítky,“ říká mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Někdy tak banky raději přistoupí k prodeji celé pohledávky.
„Až dosud se pohledávky zajištěné nemovitostmi prodávaly téměř za sto procent hodnoty a banky to měly téměř bez práce. Je otázka, jak se tento trh bude vyvíjet třeba na konci roku,“ poznamenal Sefzig z portálu OK dražby.
Stejně jako nucené dražby je i prodej pohledávek pro finanční domy velmi citlivé téma. „Pohledávky přeprodáváme výhradně respektovaným inkasním společnostem, které nám při přeprodeji pohledávky smluvně garantují, že dlužník bude mít vůči této inkasní společnosti stejná práva, jaká mu zákon o spotřebitelském úvěru a další právní předpisy přiznávají vůči původnímu poskytovateli úvěru, tedy České spořitelně,“ ujišťuje za Českou spořitelnu Hrubý.
Prodej pohledávek zajištěných nemovitostí využívá i Hypoteční banka. „Tento institut není při řešení nesplacených úvěrů neobvyklý. Pro prodej pohledávek si banka firmy pečlivě vybírá, pro toto posuzování máme stanovena velmi přísná kritéria,“ doplňuje její mluvčí Vokálová.
Nesplácené úvěry zajištěné nemovitostmi řeší i stavební spořitelny. V případě úvěrů ze stavebního spoření je podíl kolabujících úvěrů výrazně vyšší než u hypoték, ukazuje statistika ČNB. Ke konci května to bylo 3,68 procenta a v absolutních hodnotách tři miliardy korun půjček ze stavebního spoření, které centrální banka zařadila do kategorie nevýkonných úvěrů. Tedy těch, které jsou déle než devadesát dní po splatnosti nebo už pravděpodobnost jejich splacení označila za mizivou. Nejhorší je pak situace u třetí kategorie úvěrů na nemovitosti, mezi něž spadají například spotřební půjčky. Zde vychází delikvence na deset procent. Z celkového objemu deseti miliard tak klienti nesplácejí miliardu, uvádí ČNB.
Nesplácíme, dražíme
(v milionech korun)
hodnota majetku v nedobrovolných dražbách
výnosy z nedobrovolných dražeb
2020 40,6 379,7
2019 116,7 413,1
2018 701,5 936,9
2017 256,9 880,8
2016 349,5 953,8
2015 244,4 847,4
2014 491,4 1662,9
2013 478,5 1576,0
2012 886,2 2493,2
2011 479,2 1405,5
2010 941,0 1932,1
ZDROJ: CENTRÁLNÍ ADRESA
*včetně hodnoty majetku, jehož nucená dražba teprve proběhne
O autorovi| Petra Jaroměřská, jaromerska@mf.cz
