Co je družstevní byt
Družstevní byt představuje jednotku, která je ve vlastnictví takzvaného bytového družstva, jehož cílem je zajištění bytových potřeb svých členů. Tímto družstvem se pak rozumí právnická osoba, jež se řídí vlastními vnitřními stanovami. Jeho členem se může stát osoba, která přebrala vkladovou povinnost. To znamená, že složila členský vklad, jehož výše je určena předpisy daného družstva. Zároveň novému členovi vzniká povinnost využívat byt v souladu s požadavky a pravidly družstva.
Družstevní byt, nebo byt v osobním vlastnictví?
Jak bylo naznačeno výše, hlavní rozdíl mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví spočívá v tom, že u druhého zmíněného typu je majitelem nemovitosti bytové družstvo. To znamená, že při pořizování takového bytu si zájemce kupuje pouze družstevní podíl, nikoliv jednotku samotnou. Jeho nákupem se pak stává takzvaným družstevníkem a vzniká mu nájemní právo k dané bytové jednotce. Po odkoupení podílu má tak povinnost vůči družstvu hradit poplatky za služby a příspěvky do fondu oprav. Někdy je potřeba také doplatit takzvanou anuitu, tedy splátky za dluh, který vznikl výstavbou dané nemovitosti.
Oproti tomu v případě nákupu bytu do osobního vlastnictví vzniká kupujícímu přímo vlastnické právo k bytové jednotce. Toto právo je evidováno v katastru nemovitostí a nový majitel nemá žádné závazky vůči nějakému družstvu či jiné organizaci. Vlastnická práva jsou zcela převedena na něj a s bytem si tak může dělat, co chce.
Výhody a nevýhody družstevního bydlení
Současná situace na trhu s nemovitostmi není pro zájemce o vlastní byt příliš pozitivní, a tak se mnoho lidí navrací k tradičnímu družstevnímu bydlení. Největší výhodou družstevních bytů je totiž jejich nízká pořizovací cena. Vzhledem k tomu, že si zájemce o takový byt nekupuje vlastnická práva, ale členský podíl, nemůže být cena za něj příliš vysoká. Kromě toho je pro potenciální kupující také lákavá vidina snadné správy a administrativní nenáročnosti z hlediska vlastnictví, jelikož vše v tomto ohledu zařizuje právě bytové družstvo.
Tento způsob bydlení s sebou však nese i jisté nevýhody. Asi tou nejzásadnější je, že nejste majiteli, takže o daném bytu nerozhodujete. Pokud jej chcete například zrekonstruovat nebo pronajmout, musíte žádat o svolení své družstvo. Každý člen družstva má navíc pouze jeden hlas při rozhodování o změnách stanov. Vzhledem k tomu, že pro jejich změnu je potřeba 100 procent hlasů, je ten váš jeden pouze kapkou v moři, která sama o sobě nic nezmůže. Kromě toho vás družstvo v krajním případě může dokonce vyloučit, pakliže hrubě porušujete povinnosti, které vám vyplývají z členství.
Jak prodat družstevní byt
Pokud se chystáte na prodej družstevního bytu, měli byste mít na paměti, že prodáváte opět pouze svůj podíl v družstvu, nikoli samotnou bytovou jednotku, jelikož ta vám nepatří. Jedná se tedy ve skutečnosti o převod práva nájmu daného bytu a členství v družstvu. Tento převod je oproti klasickému prodeji poměrně rychlý, jelikož zájemce o byt se stává okamžitě členem družstva a peníze z advokátní úschovy jsou mu k dispozici dříve, než je tomu v případě prodeje bytu v osobním vlastnictví.
Jako první je potřeba ohlásit danému družstvu svůj zájem o převod družstevního bytu. V rámci tohoto oznámení je dobré rovnou také zjistit, zda novému potenciálnímu členovi vznikají převodem bytu nějaká omezení nebo dodatečné povinnosti. Pokud ano, je potřeba tyto skutečnosti zmínit při hledání zájemce o koupi. Od bytového družstva pak budete k prodeji potřebovat následující dokumenty:
- potvrzení o členství v družstvu,
- evidenční list,
- potvrzení o vaší bezdlužnosti vůči družstvu,
- potvrzení o splacení či nesplacení anuity (a kolik případně zbývá doplatit).
Jak získat družstevní byt
Koupě družstevního bytu nemusí být pro zájemce zcela snadná. Pokud vlastníte jinou nemovitost, kterou můžete ručit, nebo vám mohou ručit svým domem či bytem třeba rodiče, banka nebude mít problém poskytnout vám hypotéku, pakliže tomu v cestě nestojí nějaké další překážky. Horší situace nastává ve chvíli, kdy jinou nemovitost nevlastníte ani vám nikdo jiný nějakou svou nemovitostí ručit nechce. Banka vždy při poskytování hypotečního úvěru požaduje, abyste k ní do zástavy dali kupovanou nebo jinou nemovitost, přičemž ručení družstevním bytem bohužel není možné, jelikož, jak již bylo řečeno, si nekupujete samotnou bytovou jednotku, ale podíl v družstvu.
Jednou z možností, jak družstevní byt získat a nemuset zároveň ručit nějakou svou další nemovitostí, je získání úvěru ze stavebního spoření, který je u některých bankovních společností možné čerpat až do výše dvou milionů korun za předpokladu, že splňujete všechny požadavky banky. Háček je však v tom, že daný typ úvěru bývá oproti hypotéce poměrně nevýhodný, především co se vysokých úroků týče. Nakonec je samozřejmě nejlepším řešením financování družstevního bytu úhradou kupní ceny z vlastních zdrojů.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Většinu členů družstva bude zajímat, zda a jak je možné převést družstevní byt do osobního vlastnictví. Jelikož neexistuje žádný zákonný nárok na tento převod, může se celá situace snadno zkomplikovat a protáhnout. Navíc o všem rozhoduje dané družstvo, které nemá povinnost vyjít vám vstříc. Jako první musí zájemce o převod zjistit, zda má vůči družstvu splněné všechny závazky, což znamená především splacenou anuitu a další případné úvěry, protože bez toho vám převod umožněn zcela jistě nebude.
Máte-li souhlas k převodu od družstva, je nezbytné, aby byl dům ještě před převodem rozdělen na bytové jednotky. Jejich vymezení a výměra se uvádí v prohlášení vlastníka, které nechává vyhotovit dané družstvo. Jakmile je toto prohlášení vyhotoveno a případně také zapsáno v katastru nemovitostí, je možné sepsat smlouvu o převodu vlastnictví.
Pronájem družstevního bytu
Družstvo vždy rozhoduje o pronájmu jeho bytů třetím stranám. Ve chvíli, kdy chcete jako vlastník členského podílu poskytnout danou jednotku k bydlení za úplatu někomu jinému, nebude se jednat o pronájem, ale o podnájem družstevního bytu, jelikož reálně nejste jeho majitelem. O každém takovém podnájmu pak musí družstvo vědět a schválit potenciálního nájemce, jemuž chcete byt poskytnout.
Podmínky podnájmu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to konkrétně v § 719, kde jsou uvedena všechna práva a povinnosti vlastníka, pronajímatele i podnájemníka. Podnájemní smlouva musí mít vždy písemnou podobu. Než ji uzavřete, je také potřeba podat družstvu písemnou žádost nebo oznámení o podnájmu. Jakmile dostanete souhlas, který bývá mimochodem často zpoplatněný, můžete provést další kroky. Stanovy družstva by vám pak měly napovědět, zda podnájemní smlouvu uzavíráte s třetí stranou vy, nebo družstvo a za jakých podmínek tak lze učinit.
