České stavebnictví patří mezi největší oběti ekonomické krize, která trvá od roku 2008. Jedním z impulzů k rozhýbání bytové výstavby by podle Anny Ježkové, předsedkyně družstva Coop Development, mohla být renesance družstevního vlastnictví bytů.
Nejde nám ani tak o termín, jako o koncept, kdy je družstevní bytová výstavba jedním z alternativních způsobů organizace a financování bytové výstavby. Mnoho lidí nechce nebo nemůže využít hypotéku při financování vlastního bydlení, například malí živnostníci, mladí lidé, kteří teprve začínají pracovat, či mladé rodiny, cizinci a starší generace.
Když se řekne družstevník, představí si velká část lidí holínky, rádiovku a venkov. Proč usilujete o renesanci tohoto termínu v bytové výstavbě?
Jaká byla situace bytových družstev po roce 1989? Vznikala nová nebo spíše jen přežívala ta již existující?
Po roce 1989 nová družstva vznikala jen minimálně. Ve většině případů spíše zanikala nebo se transformovala.
Co přináší družstevní bytová výstavba aktuální bytové situaci v ČR?
Výstavba družstevní formou přináší na bytový trh v České republice novou, ale z minulosti ověřenou variantu vlastnictví a rozšiřuje nabídku dostupného bydlení pro klienta. Družstevní bytová výstavba navazuje v České republice na dlouholetou tradici, která se datuje přes sto let. Klientovi může nabídnout například větší flexibilitu v nakládání s bytem, není totiž vázán vlastnickým právem k bytu a převod družstevního podílu je administrativně a finančně méně náročný než prodej bytu.
Čím?
Klient může financovat nové bydlení prostřednictvím úvěru bytového družstva, vyhne se tedy časově náročnému jednání s bankou při prokazování svých příjmových či majetkových schopností. V konečném důsledku může po splacení úvěru družstvem dojít k převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva. Je to tedy ideální model vlastnictví pro klienta, který chce být flexibilní například na trhu práce.
V čem vidíte největší výhodu družstevního vlastnictví?
Družstevní bydlení je výhodná kombinace vlastnického a nájemního bydlení. Pořídit nový družstevní byt lze v každém věku, a to i bez hypotéky, bez dluhů a bez prokazování příjmů, navíc ho lze po úplném splacení převést do vlastnictví. Snadný je také prodej družstevního bytu formou převodu členských práv a povinností na nového člena i před úplným splacením bytu, při tomto prodeji se neplatí daň z převodu nemovitosti.
V čem se liší od koupě bytu do osobního vlastnictví nebo od hypotéky?
Družstevník je členem družstva, které příslušný byt vlastní. Žadatelem o úvěr je bytové družstvo, nikoli družstevník. Ten se díky tomu nemusí sám zadlužovat a ani nikomu prokazovat svůj příjem, jako kdyby žádal o úvěr sám. Družstevník složí pouze členský vklad, který v současnosti činí obvykle 25 až 30 procent kupní ceny bytu, a zbytek ceny pak splácí formou konstantních měsíčních splátek po dobu 20 až 25 let.
Družstevní bydlení tedy kombinuje nájemní vztah s právem na budoucí vlastnictví bytu. Oproti běžným hypotékám má družstevník za období smluvené s bankou možnost jednou zbývající cenu bytu částečně nebo úplně splatit, a to i bez jakýchkoli sankcí. Po uhrazení celé ceny bytu ho pak lze také převést do osobního vlastnictví
Nemusejí se lidé bát, že byt nebude nikdy jejich a navždy zůstane v družstvu?
Pokud má budoucí družstevník zájem o převedení bytu do vlastnictví, stačí si ověřit ve stanovách daného družstva, že to možno je.
Především na konci 90. let se objevily u některých družstev ekonomické problémy, skončily v konkurzu. Nehrozí opakování podobných problémů, které by mohly připravit lidi o byty?
Začátky devadesátých let měly svá specifika ve všech oblastech, nebyla to pouze družstva, která končila konkurzy či vytunelováním. Současné právní vědomí a legislativní rámec toto riziko značně limitují.
Je družstevní bydlení úplně pro každého, nebo jsou skupiny zájemců o bydlení, kterým nabízí větší přínos?
Je několik situací, kdy je družstevní bydlení výhodnější. Například když chce zájemce o bydlení bydlet ve vlastním, nemá dost finančních prostředků na koupi nového bytu a nechce se zadlužovat. Výhodné je to tehdy, pokud má zájemce nepravidelnou, i když dostatečnou, výši příjmu, a nedosáhne tím pádem na hypotéku.
Zájemce také může mít záznam v rejstříku dlužníků, a tedy zavřenou cestu k hypotéce, proto je pro něj družstevní vlastnictví výhodnější. Lepší je také pro toho, jemuž rodiče chtějí zajistit výhodné bydlení například při studiu. Pomohou s členským vkladem a měsíční splátky si potom děti platí sami. Výhodné je také, pokud se zájemce stěhuje často za prací a hledá příznivé bydlení. Družstevní bydlení může být také výhodnou investicí finančních prostředků.
Naznačila jste, že by družstva mohla rozhýbat výstavbu. Vysvětlete, prosím, jak? Je to v tom, že družstvo dostane úvěr spíš než soukromá osoba? A poskytují banky družstvům v současnosti úvěry bez problémů?
Družstva nabízejí možnost bydlení klientovi, který doposud tuto možnost neměl. Družstvo, které je profesionálně řízené, má velkou naději, že získá úvěr spíše než např. samostatně výdělečné osoby. Poskytování úvěrů družstvu ovšem není samozřejmostí a ne všechny banky tyto úvěry poskytují.
A vědí lidé o výhodách družstevního bydlení? Plánujete vy a další družstva nějakou osvětovou kampaň, která by mohla podpořit bytovou výstavbu?
Osvětovou kampaň samozřejmě plánujeme a jedním z našich cílů je informovat maximum lidí o výhodách družstevního bydlení. Také k tomuto účelu byla mimo jiné založena naše společnost Coop Development.
Jaké jsou přínosy družstevní výstavby pro malé a střední firmy?
Jelikož je stavební průmysl jedním z motorů naší ekonomiky, nabídka družstevní výstavby se snaží oživit tento segment, který je dlouhodobě v recesi.
Malé a střední firmy, které se ve většině případů podílejí pod vedením generálního dodavatele na stavbě, tedy mohou profitovat z rozšíření nabídky bydlení a ze zakázek, které tímto způsobem připravují generální dodavatelé. Je třeba si uvědomit, že zásadně odlišné vlastnické vztahy, kdy na rozdíl od společenství vlastníků jednotek je bytové družstvo nadále vlastníkem celého domu, mají dopad i na proces výstavby domu a jeho následného provozu a správy.
V konečném důsledku mají bytová družstva větší prostor ke společné koordinaci stavebních úprav v domě i jednotlivých bytech i po dobu dalšího fungování družstva, což může být příležitostí pro menší firmy i drobné podnikatele.
Je tento koncept dlouhodobý, nebo by měl posloužit spíše k překlenutí aktuální krize ve stavebnictví?
Je to nepochybně dlouhodobý koncept, který v zahraničí zaujímá desítky procent na celkovém trhu s bydlením. V České republice byl sice často spojován s masivní výstavbou v sedmdesátých letech minulého století, proto se nyní snažíme o regeneraci tohoto termínu.
Jak je to v Evropě
Jak je to v zahraničí? Patří tam bytová družstva k důležitým formám vlastnictví nemovitostí?
Jde o formu vlastnictví, která je po desetiletí běžná ve vyspělých státech západní Evropy, například ve Francii či Anglii je tento způsob hojně využívaný. Lidé jsou tam zvyklí víc cestovat za prací a bydlet na více místech během svého života. U nás je přístup lidí jiný, což se projevuje i na trhu práce.
Proč podle vás zájem o družstevní výstavbu v posledních dvaceti letech opadl?
V rámci bytové politiky České republiky bylo podporováno zejména vlastnické bydlení, což reflektovalo i společenský trend, až v poledních letech se opět družstva znovu objevují.
Prosazujete nebo prosadili jste již tedy podporu družstevního bydlení?
V rámci přípravy koncepce bytové politiky pro roky 2012 až 2020 jsme se snažili prosazovat podporu nájemního bydlení, jejíž součástí je i podpora družstevního bydlení. Myslíme si, že tento segment je v Česku třeba dále rozvíjet, nicméně stejně tak jako v jiných odvětvích narážíme na nestabilní politickou situaci v zemi.
Znamená to, že možnosti v zákonech jsou, ale záleží na aktuálním složení vlády, nakolik jsou využívány?
Je to přesně tak, možností je řada. Politická reprezentace určuje, čemu dá prioritu. Pokud se mění příliš často, není to ideální pro žádné odvětví, tedy ani pro stavebnictví. Navíc to ztěžuje komunikaci mezi privátním a státním sektorem, v případě bydlení je to tedy například komunikace mezi privátními bankami a Státním fondem rozvoje bydlení.
Jaké konkrétní kroky by se v rámci podpory družstevního bydlení měly dělat?
V rámci Evropy existují různé druhy podpor, které fungují jako určitá pomoc pro stavebnictví. Například ve Francii mohou lidé, kteří investují do bydlení, odečítat cenu bytu v dani z příjmu po dobu devíti let. U nás podobná podpora zatím neexistuje. Podařilo se nám ale prosadit podporu formou garancí pro projekty výstavby nájemního bydlení.
Jak taková garance vypadá v praxi?
Garance je vydávána Státním fondem rozvoje bydlení a je určená pro výstavbu nových nájemních domů. Stát v jejím rámci ručí za část úvěru pro konkrétní projekt u privátní banky.
Víte, kolik peněz je na tyto účely v rozpočtu garančního fondu pro letošní rok?
V rámci současné bytové politiky České republiky existuje podpora nájemního bydlení ve formě úvěrů a státní garance. Státní fond rozvoje bydlení, podle mně dostupných informací, obdržel na úvěry podporující nájemní bydlení 200 milionů korun pro všechny projekty na území České republiky.
Je to dost? Může to družstevní výstavbu nějak zásadně rozhýbat?
Rozpočet jednoho projektu o velikosti padesáti bytů se v regionu může pohybovat kolem 100 milionů korun, tato alokace se mi zdá poněkud limitující.
Cíl: Dvacet procent
Jaký je nyní podíl družstevních bytů na trhu?
V roce 2011 byla dokončena pouze tři procenta bytů družstevní formou. Ovšem renesance bytového družstevnictví odstartovala až loni. Jenom naše společnost dala v roce 2012 na trh přibližně čtyři stovky bytů v různých lokalitách, všechny stavěné družstevní formou. Tyto byty se převádějí, věříme tedy, že podíl družstevních bytů na trhu začne růst.
Jsou i další projekty?
Určitě ano. Spolupracujeme například se společností Finep. V rámci této spolupráce bychom chtěli být první v Praze v oblasti družstevního bydlení. Tímto typem výstavby se zabývá také společnost Trigema. Na druhou stranu jsou i developerské společnosti, pro které to představuje příliš odlišný přístup od jejich zaběhnutého schématu prodeje bytů a nechtějí se tímto typem výstavby zabývat.
Jaký podíl družstevního bydlení by byl v České republice podle vás odpovídající?
Pokud by v Česku bylo dvacet procent bytů stavěno do družstva, bylo by to adekvátní vzhledem k situaci na trzích v západní Evropě.
Iniciují vznik nových družstev hlavně developerské společnosti, které chtějí podpořit poptávku po bytech?
Je to velmi častý případ. Kromě toho mohou družstva vznikat také privatizací obecních bytů. Je to často výhodnější forma než společenství vlastníků, kde je občasně těžké dosahovat shody na údržbě domů a podobně.
Spolupracujete s některými družstvy, která v Česku tradičně působí?
Ano, spolupracujeme v rámci České republiky s několika družstvy například, SBD Praha či SBD Olomouc.
V čem spolupráce hlavně spočívá?
V rámci strategie obnovy a rozvoje družstev spolupracujeme s družstvy, která fungovala celá desetiletí. Vycházíme z jejich zkušeností a snažíme se oslovovat jejich klienty případně děti těchto klientů coby novou generaci pro družstevní projekty.
Nový občanský zákoník přinese změny do řady oblastí. Jak se dotkne bytových družstev?
V novém občanském zákoníku jsme zaznamenali mnoho změn, které se odrazí v přípravě smluv a stanov pro družstvo. Detailně se touto problematikou nyní zabýváme a řešíme důsledky tohoto nového právního rámce zejména na naše aktuální klienty.
Anna Ježková – předsedkyně Coop Development. Od roku 2003 pracuje ve společnosti Atkins a Langford Development a je její spolumajitelkou. Od roku 2011 se angažuje v občanském sdružení reSITE jako hlavní poradce platformy, která podporuje spolupráci a dialog odborníků a veřejnosti o efektivnějším městském plánování. V roce 2008 získala titul MBA na Institut Franco-Tcheque de Gestion. Mluví francouzsky, anglicky a španělsky.
