Banka vám na byt nepůjčí? Zkuste se poohlédnout po nějakém družstvu. Na alternativu v podobě nových družstevních projektů Češi v posledních letech zanevřeli. V omezené míře ale na trhu stále přežívá a někteří developeři věří v její budoucnost.
Foto: Profimedia.cz
Vžijme se do situace člověka, který si chce pořídit nové bydlení, ale nedosáhne na hypotéku. Důvodů může být nespočet včetně toho, že se například jedná o živnostníka, který se již několik let záměrně pohybuje v účetní ztrátě, aby ušetřil na daních. Alternativu k úvěru od banky mu nabízejí projekty družstevního bydlení. Výběr nových družstevních nemovitostí je ale značně omezený. Zatímco v 80. letech tvořily družstevní byty 40 procent postavených (v té době panelových) domů, v posledních letech se jejich výstavba do statistik většinou ani „neprobojuje“. Také poptávka po této formě financování nemovitosti je v poslední dekádě velmi slabá. Češi chtějí bydlet ve vlastním a k družstevním projektům nemají důvěru. Přesto se někteří developeři rozhodli družstevní bydlení klientům poskytnout. Díky aktuální nízké nabídce na trhu ve spojení s vidinou blížící se další vlny ekonomické recese v tom cítí potenciální konkurenční výhodu.
Nabídka bez limitů
Možnost družstevního financování nového bydlení dává klientům od letošního července mimo jiné velký pražský rezidenční developer společnost Finep. Její tři největší konkurenti, Central Group, Ekospol a Skanska, zatím o vstupu na trh družstevního bydlení neuvažují. Představitelé firem se shodují na tom, že nevěří na dostatečně silnou poptávku. „Podle mého názoru bude i nadále zcela převažovat trend vlastnického bydlení. Družstva budou doplňkovou formou, o které se nedomnívám, že by se jakkoliv výrazněji rozšířila,“ říká například obchodní ředitel společnosti Central Group Jiří Vajner.
Vedení Finepu je ale jiného názoru. „Narážíme sice na neznalost toho, co družstevní bydlení je a jak funguje, přesto věříme, že má na tuzemském trhu budoucnost,“ konstatuje finanční ředitel Finepu Štěpán Havlas. Řada klientů podle něho oceňuje, že si mohou pořídit byt v novostavbě, i když nesplňují přísné podmínky bank při žádosti o hypoteční úvěr. Cílovou skupinou jsou v tomto případě i starší lidé, kteří nedosáhnou na hypotéku kvůli věkovým limitům jednotlivých bank. I Finep je ale opatrný a novou službu zatím testuje na jediném projektu. „V současné době nabízíme bydlení formou družstevního vlastnictví pouze v projektu Bytové družstvo Habr v Praze na Proseku. Případné rozšíření nabídky je závislé na další poptávce a celkovém vývoji realitního trhu,“ přibližuje Havlas. Od léta do dnešního dne si podle něho zájemci na Proseku koupili či zarezervovali zhruba třetinu z nabízených 62 družstevních bytů.
Když banka půjčuje celému domu
V případě družstevního bydlení je tím, kdo žádá banku o úvěr, developer, nikoliv zájemce o byt. V praxi tak developer založí družstvo, dá dohromady dostatečný počet zájemců a sám vyřídí s bankou financování. Zákazník zaplatí družstvu 25 až 30 procent kupní ceny bytu a zbytek splácí v podobě nájmu po dobu 20 až 25 let. „Zjednodušeně řečeno, družstevník je vlastně akcionář družstva, které byt vlastní,“ říká Alexej Veselý, projektový manažer společnosti Trikaya, která momentálně staví tři družstevní bytové projekty, dva v Brně a jeden v Ostravě. Družstevní úvěr, který zařídí developer, je podle něho svými podmínkami prakticky srovnatelný s jinými úvěrovými produkty, jako je hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření. Na rozdíl od trhu se staršími nemovitostmi, v rámci něhož jsou družstevní byty o poznání levnější než ty v soukromém vlastnictví, zaplatí zájemce o družstevní byt v případě novostaveb za 20 až 25 let splácení v podstatě stejně, jako by si vzal hypotéku.
Kdo se bojí, nesmí do družstva?
Družstevní novostavby nenabízejí levnější, ale pouze dostupnější bydlení. Za tuto výhodu, která ale může být pro řadu lidí marně žádajících o hypotéku stěžejní, platí kupci omezenými vlastnickými právy. Jsou to sice právě družstevníci, kdo na valných hromadách rozhodují o všem, co se správy domu týká, vyjednávání ale může být často složité. V tomto kontextu je důležitý fakt, že všichni družstevníci mají stejně silný hlas. Můžete tedy vlastnit třeba tři rozlehlé mezonetové družstevní byty, váš hlas má ale úplně stejnou váhu jako hlas majitele maličké garsonky v přízemí. To, že splácíte družstvu úplně jinou částku než on, nehraje roli. Jakmile pak začne každý v domě sledovat pouze své zájmy, mohou se plány některých družstevníků, především těch, co si byt pořizují jako investici a chtějí ho pronajímat, značně zkomplikovat. „Převládne-li mezi členy družstva například názor, že obyvatelé v domě by se neměli příliš často měnit, mohou tržní pronajímání bytů v domě úplně zakázat,“ upozorňuje generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec.
S družstevním bydlením si ale lidé spojují ještě závažnější rizika. Často se obávají především toho, že družstvo někdo vytuneluje. Toto riziko je možné snížit v podstatě jen výběrem důvěryhodného developera a prověřením družstva v obchodním rejstříku a v katastru nemovitostí. Mnohem pravděpodobnější než vytunelování je podle odborníků neschopnost některého z družstevníků své závazky splácet. To ovšem ještě neznamená finanční kolaps družstva. Objeví-li se dlouhodobý neplatič, může banka jednoduše uplatnit zástavní právo na jeho byt, aniž by se to dotklo ostatních obyvatel domu.
S čím naopak musí zájemce o družstevní byt počítat, je jeho horší likvidita. Najít kupce na družstevní byt trvá podle realitních makléřů o poznání déle než v případě soukromého vlastnictví.
