Popište mi prosím trochu detailněji, čím se Upvest vlastně zabývá.
Upvest je platforma pro dluhové a podílové investice do nemovitostí. Lidé u nás vždy investují do konkrétních projektů, u nichž zvolíme vhodný způsob financování, přičemž většinou jde o juniorní nebo mezaninové financování. Většinou se tedy zapojujeme až ve chvíli, kdy má projekt zajištěné peníze od banky. My následně dodáváme další část dluhu, ale vždy tam musí být i vlastní zdroje developera. Několik záměrů jsme financovali také ze seniorní pozice, kdy jsme zcela nahradili banku, která daný záměr z různých důvodů odmítla.
Jaké další produkty nabízíte?
Klienti se mohou na konkrétních projektech podílet i z pozice akcionáře, loni jsme takto nakoupili brownfieldový areál v bratislavské lokalitě Železná Studienka. Tuto možnost ale nabízíme jen větším investorům. Navíc se vždy spojujeme s nějakým zkušeným realitním developerem, který vlastní část akcií, takže úspěch daného záměru je v jeho vlastním zájmu.
Letos jsme pak začali nabízet participaci na úvěrových smlouvách, které strukturovala a poskytla Komerční banka. Většinou se jedná o projekty velkých developerů, kdy úvěr činí vyšší stovky milionů nebo miliardy korun. Banka danému projektu poskytne standardní úvěr a my následně umožníme našim investorům, aby se mohli na financování podílet ve stejném postavení s bankou. Tato možnost je podle mě opravdu unikátní, nikdo jiný to v současnosti nenabízí.
Co vás přimělo k založení Upvestu?
Myšlenka na založení Upvestu mě napadla už v roce 2016. Spojil jsem se tedy s druhým spoluzakladatelem Petrem Volným a v roce 2017 jsme získali podporu investorů Petra Malíka a Jana Holáska, díky čemuž jsme firmu mohli založit. Jednalo se tehdy o první realitní crowdfunding v České republice, takže naše začátky byly spjaté převážně s menšími projekty. To vše se ale výrazně změnilo v roce 2020, kdy do Upvestu kapitálově vstoupila Komerční banka. A protože se spolupráce osvědčila, loni se tato banka stala naším majoritním akcionářem s 96procentním podílem.
Z jakého důvodu jste se rozhodli navázat tuto spolupráci?
Vzájemný synergický efekt mezi Upvestem a Komerční bankou je opravdu unikátní. Nám to umožňuje dostat se ke kvalitním projektům, které můžeme spolufinancovat, a banka zase může developerům nabídnout naše služby. Obzvláště v minulých letech nám hodně pomohla s tím, že se o existenci Upvestu dozvědělo mnoho developerů. Stejná situace pak panuje i na straně investorů, banka nás doporučuje svým klientům, což nám také velmi pomáhá. Důležité je navíc i to, že díky téměř každodennímu kontaktu si můžeme vzájemně sdílet informace o fungování celého realitního trhu.
Individuální přístup ke každé investici
Jakým způsobem si vybíráte vhodné projekty?
Prvním krokem je ověřit, zda jsme schopni nastrukturovat vhodné financování. Někdy se totiž stává, že máme možnost zúčastnit se velmi kvalitního projektu, u kterého ale již nejsme schopni nastrukturovat financování tak, abychom s ním byli spokojeni. Občas naopak investujeme do nepříliš zajímavých projektů, u nichž ale můžeme zaujmout robustní pozici v rámci kapitálové struktury a nastavit tak defenzívní financování, že se to vyplatí. Asi nejzásadnější je každopádně to, abychom důkladně prověřili reálnost vychýlení určitých parametrů projektu, které mohou vést k zásadnějšímu poklesu výkonnosti. Určitě totiž nechceme, aby došlo k ohrožení peněz investorů.
Co následuje poté, až si tyto faktory ověříte?
Pak dochází k různým prověrkám technického, právního či komerčního rázu. Seznam těch úkonů je pokaždé z 90 procent stejný, zbývajících 10 procent přímo souvisí se specifickou strukturou našeho financování. Důležité je ale i správné načasování, daný projekt už musí mít za sebou hlavní milníky, abychom nepodstupovali příliš velké riziko. Zajímá nás třeba to, zda má nemovitost zasmluvněné výnosy z pronájmů, potvrzené náklady na výstavbu nebo pravomocné stavební povolení.
Čím se přístup Upvestu liší od toho, jak k investicím přistupují banky?
Je to třeba způsob, jakým řešíme, když se nějaká investice vychýlí od plánu. Pokud k této situaci dojde, aktivně vstoupíme do daného projektu a snažíme se problémy intenzivně řešit s daným developerem. To se v případě bank neděje, ty totiž špatnou situaci často řeší tak, že pohledávku postoupí třetí straně.
Když v minulosti Upvest vstoupil do problematických situací, podařilo se vám je vyřešit?
Ano, ve všech případech. Významnějším způsobem jsme ale museli zasáhnout jen jednou, a to ještě za situace, kdy jsme s touto variantou počítali už od začátku. Proto jsme ostatně projekt neposkytovali veřejně na naší platformě a financovali jsme ho jen z kapitálu několika málo profesionálních investorů. Ti samozřejmě o riziku dopředu věděli a byli za to kompenzovaní vyšším úrokem.
Jak probíhá monitorování projektu ve chvíli, kdy už je zahájený?
Podrobné zprávy většinou vytváříme na kvartální bázi. Každý developer nám ale musí okamžitě oznámit, pokud se stane něco, co by mohlo ohrozit předem stanovené cíle. Celý reporting ostatně děláme především kvůli tomu, abychom mohli rychle reagovat na případné problémy.
Jaké jsou podle vás hlavní výhody Upvestu?
Nejzásadnější výhodou je podle mě náš individuální investiční přístup. Určitě nepracujeme podle nějaké tabulky, kde bychom si jen odškrtli jednotlivé kolonky. Už jsme třeba viděli několik znaleckých posudků, které podle nás absolutně nekorespondovaly s hodnotou daného aktiva. Když byste se přitom na takový posudek spolehli a znovu celou situaci ověřili, mohli byste se dostat do velmi problematické pozice. My si ale můžeme dovolit přístup, kdy každý projekt důkladně prověříme.
Další zásadní výhodou je profesionální strukturování každého úvěru. Investoři tedy vstupují do projektů, u nichž jsme se opravdu velmi intenzivně snažili minimalizovat riziko. Kromě toho jednáme s developery o konkrétních podmínkách každého financování tak, aby byly co nejvýhodnější a dostatečně chránily naši pozici věřitele.
Jak dlouho celý proces schválení projektu vlastně trvá?
Nejprve je potřeba nastavit základní podmínky financování, což zabere standardně zhruba jeden měsíc, samotné prověřování potom trvá zhruba měsíce dva. Posledním krokem je formalizace našeho vztahu s developerem v podobě úvěrové dokumentace. Návrh smlouvy většinou vytvoříme během dvou týdnů, ale pak samozřejmě probíhají jednání našich právních týmů, což může trvat další měsíc.
Splacené projekty za jednu miliardu
Kolik lidí se v Upvestu podílí na jednotlivých projektech?
V analytickém týmu Upvestu je aktuálně sedm zaměstnanců, přičemž každý projekt mají na starosti minimálně dva. Na jejich práci dohlíží investiční ředitel a všechno to ještě kontroluje celý náš tým. Mimo Upvest pak na schvalování dohlíží také investiční komise, v níž jsou zastoupeni tři zkušení odborníci na danou problematiku. Každý projekt tedy musí projít náročným třístupňovým vyhodnocením, což je důvod, proč celý proces trvá poměrně dlouho.
Využíváte i služeb externích odborníků?
Na investičních prověrkách většinou spolupracujeme se třetími stranami. Týká se to například technických znalců nebo právních kanceláří, jež mají širší znalosti v dané oblasti. Kromě toho naši analytici využívají služeb firem, které se zabývají poradenstvím na realitním trhu. Pracujeme totiž na projektech v různých segmentech a lokalitách, takže si necháváme poradit od expertů se znalostí daného trhu.
Kolik projektů tedy máte aktuálně splaceno?
Už jsme jich plně splatili dvaadvacet, investorům jsme tak vrátili téměř miliardu korun. Mezi nejvýznamnější dokončené projekty patří z hlediska celkové sumy první fáze přípravy obchodního centra v Jindřichově Hradci nebo logistický areál Sázava Logistics Park. V obou těchto případech investice přesáhly sto milionů korun.
Dostali jste se někdy do problémů se splacením investic?
Ani jednou jsme u veřejně nabízených investic neměli žádné závažnější problémy se splacením, pouze se párkrát stalo, že jsme něco splatili o něco později nebo dřív. U developerských projektů to není příliš neobvyklé, protože při stavbě se může zkomplikovat mnoho věcí, a to třeba v harmonogramu stavebních prací. Jednou se například stalo, že statika vedlejšího domu byla narušená, kvůli čemuž se musely zorganizovat záchranné práce, což termín dokončení prodloužilo asi o šest měsíců. Jiná stavba naopak kvůli dobrému počasí postupovala rychleji, takže byla splacena dříve.
Jak to vypadá se současnými projekty?
Aktuálně máme dohromady investováno kolem jedné a půl miliardy korun v celkem 18 projektech. Aktuálně jsou tyto projekty ve stavu, kdy by neměly nastat problémy s jejich splacením.
Čím se podle vás Upvest liší od své konkurence?
Myslím, že oproti ostatním jsme extrémně transparentní. Spousta jiných firem sice na svých webech uvádí působivá čísla, lidé si je ale nemůžou zkontrolovat, protože jsou nedohledatelná. Dokonce jsem už zaregistroval, že jedna platforma svým klientům lhala. Oficiálně totiž popřela jakékoliv problémy se splacením, ovšem na investičních fórech bylo několik lidí, kteří se neúspěšně domáhali svých peněz, a to hned v několika případech. To je podle mě opravdu hrozné.
Jaké jsou budoucí plány Upvestu?
Až dosud se Upvest soustředil hlavně na produkty pro investory, kteří už mají větší zkušenosti a znalosti. Nyní už ale konečně máme produkt, jenž se hodí téměř pro každého. Jedná se o již zmíněné podílení se na úvěrech Komerční banky, což je podle mě skvělá věc. Investorům totiž nabízíme výborný poměr výnosu a rizika a zároveň vstupují do úvěru, který prošel rigidním investičním procesem banky, a to ze stejné pozice s bankou.
Pokud se do těchto projektů lidé rozhodnou investovat, získají při dnešní úrovni referenčních sazeb výnos větší než osm procent. Přijde mi tedy zbytečné hledat jakékoliv jiné možnosti, které sice nabízejí o pár procent vyšší zhodnocení, ale s naprosto nesrovnatelným rizikem. V současnosti proto chceme rozšířit povědomí o tomto produktu. Domníváme se totiž, že se jedná o něco, co s přehledem poráží téměř veškerou konkurenci.
