CPI GROUP Developerská společnost Czech Property Investment Group chce nakoupit na severu Moravy nájemní bytové domy za několik miliard korun. Přitom investice do domů s nájemníky a regulovaným nájmem jsou v Česku zatím spíše neobvyklé. Obchod s byty v Česku dnes prožívá největší rozmach od roku 1989.
CPI GROUP Developerská společnost Czech Property Investment Group chce nakoupit na severu Moravy nájemní bytové domy za několik miliard korun. Přitom investice do domů s nájemníky a regulovaným nájmem jsou v Česku zatím spíše neobvyklé.
Obchod s byty v Česku dnes prožívá největší rozmach od roku 1989. V pozadí stojí dostupné hypotéky na jedné straně a široká nabídka bytů starých - a hlavně nových - na straně druhé. Stále častěji přitom za koupí bytů bývá investorský záměr než záměry uživatelské. Ve velkém se ovšem do bytových jednotek v Česku neinvestuje. Na rozdíl od komerčních nemovitostí, o které se realitní fondy doslova přetahují.
„Naše společnost na trhu rezidenčních nemovitostí nepůsobí,“ konstatuje například Ondřej Vlk z mezinárodní realitní kanceláře Jones Lang LaSalle. Přesto lze v Česku najít výjimku - společnost Czech Property Investment Group v minulých letech nakoupila tisíce bytů. V drtivé většině jde o bytové jednotky v „socialistických“ panelákových sídlištích. Takže obvykle v nevalném stavebně-technickém stavu a z investičního hlediska zatížené „regulovanými“ nájemníky.
START: VÝHODNÁ NABÍDKA
„Byla to prostě výhodná koupě. Myslím, že jsme ty byty získali za zhruba polovinu tehdejší tržní ceny bytů v osobním vlastnictví,“ vysvětluje obchodní ředitel CPI Group Milan Trněný. První velký nákup starých nájemních domů jeho firma uskutečnila v polovině devadesátých let. „Šlo o 2500 bytů v několika panelových domech. Za přibližně půl miliardy korun jsme tak získali polovinu panelového sídliště v pražských Letňanech. Původně šlo o podnikové byty automobilky Daewo-Avia,“ popisuje první rezidenční investici CPI Trněný.
Domy byly podle něj v nepříliš dobrém stavu. To platilo i pro další objekty, které byly součástí koupě: školní a sociální zařízení, několik menších administrativních budov a podobně. „Takové koupě se standardně uskutečňují v jakýchsi balíčcích, jejichž součástí jsou jak obytné objekty, tak jiné budovy či pozemky,“ vysvětluje Trněný.
Za zmínku stojí, že vztahy s letňanskou radnicí měla a má CPI Group dobré. „Je to logické. Obec byla ráda, že sídliště už dále nechátrá. My jsme ostatně dobudovali některé komunikace a postavili i parkoviště pro celou přilehlou oblast,“ popisuje poměr investora k místní samosprávě ředitel Trněný.
Letňany byly ovšem jenom prvním dějstvím budování rezidenčního impéria CPI Group. V devadesátých letech většina velkých domácích firem považovala své bytové fondy za obtížné břemeno. Poptávka po nájemních bytech ze strany velkých investorů ovšem byla víceméně nulová, privatizace po jednotlivých bytech zase příliš pracná. CPI Group tak v té době bez problémů a za výhodné ceny získala dalších 4400 bytů v Třinci (šlo o majetek Třineckých železáren). Pak další tisícovky na severu Čech. Celkem tak skoupila 12 tisíc bytů. „Toto číslo je ale vzhledem k probíhající privatizaci pohyblivé,“ upozorňuje Trněný.
PO KAPKÁCH Z RŮZNÝCH PRAMENŮ Co CPI Group ke koupi přitáhlo? Výnosy z regulovaného nájmu to prý nebyly. „To samozřejmě žádný velký byznys není. Pravda ale je, že velké množství bytů nakonec k nějakému ekonomickému efektu vede,“ komentuje Trněný. Tolik k prvnímu z několika zdrojů výnosů. Dalším je privatizace bytových jednotek. „Jde zpravidla o dlouhodobý proces, kde hraje roli i to, že naši nájemníci obvykle nepatří k ekonomicky silným. Takže třeba v Letňanech jsme privatizovali na několik etap, z nichž ta první měla téměř nulový výsledek. Trochu paradoxně lidé začali mít zájem až později, kdy jsme prodávali už za ceny vyšší,“ říká obchodní ředitel CPI Group. Nájemníci letňanských paneláků nakonec zaplatili 12 500 korun za metr čtvereční - což koncem minulé dekády byla na pražské poměry cena velmi výhodná. V Letňanech je dnes už polovina bytů zprivatizována a podobně postupuje CPI Group i jinde.
Dalším zdrojem příjmů společnosti z jejího rezidenčního portfolia jsou rekonstrukce. Ve výstavbě rezidencí má ostatně tato společnost značné zkušenosti - dnes realizuje několik bytových projektů v Praze a třeba i na Slovensku. Ve zmíněných Letňanech CPI Group vystavěla na panelových domech nástavby, což jí přineslo 265 nových bytů. Ty se samozřejmě prodávaly už za tržní ceny. Ale ani tady zdroje výnosů nekončí. „S bytovými domy zpravidla získáme další budovy a pozemky. Ty také lze zajímavě zhodnotit, a to buď naší vlastní developerskou činností, nebo prodejem,“ uzavírá Trněný a dodává: „Já nejsem schopen říci, kolik konkrétně tyto naše aktivity vynášejí, máme velmi široce založené činnosti, ale rozhodně to jsou dobré investice.“
Zdá se, že na tomto poli CPI Group nemá v Česku konkurenci, jakkoli třeba v sousedním Německu jsou koupě panelových sídlišť, jejich rekonstrukce a následný prodej běžnou developerskou praxí. Objeví se někdo další? Milan Trněný to víceméně vylučuje: „Takové investice se musí dělat ve velkém objemu -a takovou příležitost v Česku poskytovaly právě jenom podnikové bytové fondy. Ale tenhle medvěd už je rozporcovaný.“ Zmíněný záměr CPI Group nakupovat na severní Moravě nájemní byty za miliardy korun ale naznačuje, že nějaká porce možná ještě zbyla. Ceny bytových jednotek, respektive rodinných domů, jsou ovšem i kvůli tomu spíše vyšší. Začínají na úrovni 2,8 milionu korun a v některých případech se šplhají až k sedmi milionům. Nedostatečná poptávka ale projektu nejspíš nehrozí. Už dnes prodejci registrují řadu rezervací, některé byty jsou prodány.
