V devatenáctém patře v jedné z nejvyšších budov na pražské Pankráci shlíží z okna své kanceláře na metropoli šéf developerské firmy Dušan Kunovský. Právě hezký výhled považuje úspěšný podnikatel za jeden z nejdůležitějších atributů kvalitního bydlení. A podle něj si sám vybírá byty.
Dušan Kunovský
Autor: Martin Siebert
Sebejistota, dobře padnoucí oblek, opálená tvář, ale i rázné a přímé vystupování svědčí o tom, že před námi stojí muž, který za své úspěchy vděčí především sám sobě. Začínal jako třiadvacetiletý v roce 1994 od nuly, jen s jednou asistentkou, později se připojil stavební inženýr a začal vznikat tým. Dnes má developerská firma Dušana Kunovského Central Group podle odhadů hodnotu deset miliard korun a v rezidenčním developmentu je jednoznačně největší. Její šéf přitom bydlí s přítelkyní v nájmu, odkud má nejen pěkný výhled na Pražský hrad, ale hlavně jen tři minuty do práce. „Kdyby bylo něco tady v budově, tak budu bydlet přímo tady, abych jel do kanceláře jen výtahem, ztráty času mi vadí,“ usmívá se Kunovský.
DUŠAN KUNOVSKÝ
Datum narození: 22. 11. 1971
- *Místo narození: Praha Znamení: štír Stav: svobodný a bezdětný Zaměstnání: majitel developerské společnosti Central Group Záliby: steak, víno a Porsche Zas takový workholik ale není, i když v začátcích pracoval od rána do noci, dnes už dokáže dělit čas mezi firmu a své záliby, jimiž jsou cestování a sport. „Vedu dvojí život, půl roku pracuji, půl roku trávím na cestách. Takový život mi vyhovuje a nabíjí mě,“ říká. Může tak žít prý i proto, že je zatím svobodný a bezdětný. Úspěch v podnikání mu umožňuje plnit si své sny. Firmu bez obav svěří svým spolupracovníkům, o nichž tvrdí, že jsou „lepší, zkušenější a vzdělanější“. „Já se věnuji koncepčním, strategickým otázkám, vrcholovým jednáním nebo marketingu, oni firmu řídí. Ale bez práce bych nevydržel, to bych se asi zbláznil,“ připouští. Necestuje však po pětihvězdičkových hotelích a vyhřátých plážích se vzrostlými palmami, přednost dává chození s báglem po horách, jízdě na kole a na raftu. Často spí v chatrči či pod širákem. Několikrát byl v Himaláji, vloni se dvěma kolegy z firmy a psím spřežením zdolali severní pól. Jediný luxus, který si dopřává, je dobrý steak, víno a vůz Porsche Carrera. Po náročné cestě někdy jede na steak do své oblíbené brazilské restaurace rovnou z ruzyňského letiště. Koupit pozemek, rozparcelovat a prodat O jednom z největších developerů zjevně platí, že jablko nepadá daleko od stromu. I když to tak původně nevypadalo. Dušan Kunovský se narodil v rodině stavbařů, jeho matka je stavební inženýrka. Snad proto i on šel nejdřív na střední školu stavební, ale pak vystudoval práva na Karlově univerzitě v Praze a na Cambridgeské univerzitě v Anglii, kde získal stipendium prince Charlese. Nejdříve začal pracovat v advokátní kanceláři, ale brzy zjistil, že to není nic pro něj. „Chtěl jsem dělat něco tvůrčího, aby za mnou bylo něco vidět,“ vypráví. Nejdříve začal kupovat pozemky, rozděloval je na parcely a prodával. Jenže lidé měli zájem i o výstavbu rodinných domů, proto ji postupně rozjel. Později si troufl i na menší bytové projekty, pak větší a dnes staví tisíce bytů. „Na velký bytový trh jsme vstoupili výstavbou 1200 bytů na Zahradním Městě. Teď se začínáme zaměřovat vysloveně jen na rezidenční byznys, na střední a luxusní segment. Nechceme řešit logistická centra, nemíníme vstupovat do komerční výstavby, chceme dělat to, co jsme se za patnáct let naučili,“ konstatuje Kunovský. Tým spolupracovníků si vytvořil sám. „Nevěřil jsem na experty zvnějšku. Každý vedoucí pracovník se u nás vypracoval z běžné řadové pozice. Musel prokázat, že své práci rozumí a kope za firmu,“ objasňuje svou strategii. Každý tady má možnost kariérního růstu a firma funguje velmi neformálně. Naprostá většina lidí si ve firmě tyká. Proč taky ne, když se přátelské vazby vytvářejí na akcích, jichž pro ně Kunovský pořádá několik ročně. Jezdí společně na lyže, kola nebo vodu. A jednou ročně připraví větší cestu pro management firmy – už byli třeba v Nepálu, ve Spojených státech, v Dubaji. I díky tomu drží firma pohromadě. Jen na severní pól vyrazili vloni pouze ve třech, protože výprava byla náročná a drahá. Průběh expedice, kdy urazili kolem 150 kilometrů na lyžích, komplikovalo špatné počasí. Teploty se pohybovaly mezi minus 30 až 40 stupni, vál silný vítr. V mrazu bez jídla a paliva nakonec celý den čekali na přílet vrtulníku. „Na sever už nepojedu,“ odmítá Kunovský. Ale hned dodává, že by stálo za to zase poznat, jak to vypadá na jihu. Takže není vyloučena výprava na jižní pól. „Ale nejdřív ještě chvíli potřebuji zapomenout na útrapy na severu,“ žertuje. I když i jeho společnost nyní pociťuje dopady hospodářské krize, protože prodeje bytů poklesly průměrně o třetinu, prodává mnohem víc než ostatní a stále dosahuje zisku. Ale už to určitě nebude ročně kolem 770 milionů korun jako v minulém úspěšném roce. Sám Kunovský přiznává, že po mnoha letech růstu je pokles prodejů trochu nezvyk. V době boomu prodávali téměř 1500 bytů ročně, dnes o více než třetinu méně. „Ziskoví zůstaneme, ale bude to velmi výrazně méně. Všichni si myslí, jak obrovské jsou marže developerů. Ale je třeba vnímat veškeré náklady a čas, po které jsou finanční prostředky zmrazeny,“ vysvětluje Kunovský. Když koupí pozemek nebo uzavře smlouvu, tak trvá průměrně dva a půl roku, než se na něm prvně kopne do země. Malý bytový dům postaví za rok a půl, střední bytový dům za dva roky. „Takže čtyři až pět let trvá, než dům stojí. Celou tu dobu v něm leží peníze, celou tu dobu vznikají nepředpokládané náklady, celou tu dobu pracujete s výkyvy trhu a poptávky. A na konci vám to buď vyjde, nebo nevyjde,“ vyvrací představy o snadném zisku v tomto oboru. A vypočítává, na kolik přijdou vedlejší náklady na vybudování čistíren odpadních vod, nových komunikací nebo přívodů vody a elektřiny. Navíc i pozemky na dobrých místech byly a jsou pro bytovou výstavbu předražené. „Jsou lokality, které jsou ziskovější, ale máme i lokality, která jsou ztrátové,“ připouští Kunovský. Proto je podle něj prostor pro plošné zlevnění staveb velmi omezen. Rusku se úspěšně vyhnuli Firma se v současnosti zaměřuje především na hlavní město. Zkoušela rozjet bytovou výstavbu i v regionech – v Brně, Plzni, Českých Budějovicích a Hradci Králové, ale narazila. „Uspět tam bylo pro pražskou firmu hodně komplikované, protože nám všude dávali najevo, ať se vrátíme zpátky do Prahy. Pražáci jsou v regionech opravdu velmi neoblíbení. A všechno tam navíc bylo paradoxně dražší, protože trh je tam specifický. Ceny atraktivních pozemků se pohybovaly v obdobných relacích jako ceny pozemků v okrajových částech Prahy, stavební náklady byly srovnatelné, nebo dokonce dražší, ale prodejní ceny bytů byly podstatně nižší,“ vysvětluje developer, proč se rozloučil s výstavbou bytů a domů mimo hlavní město. JE LIBO KUCHYŇ NEBO AUTO? Díky kampani Auto jako dárek ke každému novému bytu nebo domu, kterou připravila firma Central Group ke svému patnáctiletému výročí působnosti na trhu a více než stovce úspěšně dokončených rezidenčních lokalit, se prodeje v posledních měsících zdvojnásobily. Klienti si mohli vybrat z vozů značek Škoda, Volkswagen, Seat a Audi. Nabízení individuálních slev nebo bonusů totiž nepovažuje šéf firmy Dušan Kunovský za správné. Jeho heslem je transparentnost, stejné podmínky a ceny pro všechny. Na začátku prodeje jsou proto ceny nejnižší, zaváděcí, s postupem výstavby rostou v průměru o pět až deset procent ročně. Klient, pokud uhradí alespoň polovinu ceny do třiceti dnů od podpisu smlouvy, získává jako dárek zdarma kuchyňskou linku nebo může využít nabídku garantovaného výnosu pěti procent ročně. Ten spočívá v tom, že může byt nebo dům, na který má s Central Group uzavřenou smlouvu, vrátit do tří měsíců před dokončením výstavby zpět a nechat si vrátit už zaplacenou částku spolu s garantovaným úrokem pěti procent ročně. Ten je většinou vyšší, než jsou výnosy z vkladů nebo spořicích účtů v bankách. „Postavilo se to, nějakého zisku jsme dosáhli, ale toho času a sil, co to zabralo. Mohli jsme je raději věnovat na rozvoj lokalit v metropoli.“ Ale každá, i špatná zkušenost je užitečná. „Bylo to poučné, byli jsme pak opatrnější. Uvažovali jsme o výstavbě bytů pro střední a luxusní segment v Rusku, kde bylo pole neorané, ale pak jsme si řekli, že pro tu netransparentnost prostředí bychom neměli nad podnikáním plnou kontrolu, tak jsme do toho nešli. A v současné době si můžeme blahopřát, protože trh s byty se v Rusku zhroutil. Možná nebýt zkušeností z regionů bychom se do toho trochu naivně vrhli a teď bychom dostali za uši,“ uvědomuje si podnikatel. Každý člověk podle něj dělá chyby, ale míní, že on žádnou strategickou neudělal. „Možná jsme mohli od parcel a stavby rodinných domů vstoupit do bytové výstavby o dva roky dřív a mohli jsme být ještě dál. Ale firma zase rostla a vyzrávala,“ zamýšlí se. Sídliště nebudou dobrá adresa Central Group jako velká firma vidí v krizi obrovskou příležitost: „My si slibujeme, že se trh pročistí, a tak bychom mohli během dvou až tří let zvednout svůj tržní podíl až k nějakým třiceti procentům.“ Dnes mají přes dvacet procent. Přesto ani Central Group nezahajuje některé stavby za každou cenu, odkládá je a vyčkává na oživení trhu. „Vloni jsme zařazovali každý měsíc minimálně jednu lokalitu do nabídky, nyní se zaměřujeme na kvalitní dokončování, doprodeje rozestavěných věcí a pečlivě zvažujeme, co zařadit jako novinku. Všechny nasmlouvané lokality, které máme připraveny, dotahujeme dál do stadia stavebního povolení, abychom je v momentě oživení trhu mohli okamžitě nabídnout a začít stavět,“ dodává. Doba boomu je podle developera už definitivně pryč. Česko si s počtem 440 bytů na tisíc obyvatel nestojí v evropském průměru tak špatně. „Kvalita bytového fondu je u nás výrazně horší, velkou část bytů tvoří panelové domy, které dožívají, pod novými fasádami se skrývá časovaná bomba, protože stárne i konstrukce,“ upozorňuje Kunovský. Navíc sídliště nebudou v budoucnu dobrá adresa, protože může dojít k situaci jako jinde v Evropě, kde se ze sídlišť stala přistěhovalecká ghetta. Kvalitní nové byty však stále chybějí. „Proto jsme optimisté, že nová výstavba má budoucnost. Vždy bude ale záležet na lokalitě a kvalitě projektu,“ je přesvědčen Kunovský. Na bankách nejsou závislí DUŠAN KUNOVSKÝ (38)**
Vystudoval stavební průmyslovku a práva na Univerzitě Karlově v Praze. Ve studiích pokračoval na Cambridgeské univerzitě v Anglii, kde získal stipendium prince Charlese. Po návratu nastoupil v advokátní kanceláři. Ve svých 23 letech začal podnikat, v roce 1994 založil developerskou firmu Central Group, jejíž hodnota se dnes odhaduje na deset miliard korun. Nejprve začal s rozdělováním parcel na pozemky, později stavěl rodinné domy, nyní je největším developerem na trhu rezidenčního bydlení. Nedávno prodal deset procent firmy švýcarským investorům za miliardu korun. Miluje dobrodružství, rád cestuje po exotických zemích, jeho koníčkem je sport. Vloni koupil soutěž Miss České republiky. Kunovský je svobodný a bezdětný.
Příčinou poklesu je nejen vyčkávání lidí na vývoj trhu, ale i komplikovanost získávání a cena hypoték. Pokud nadpoloviční většina klientů Central Group financuje koupi nového bydlení hypotékou, má tato situace logický dopad na ochlazení poptávky po novém bydlení. „Pro nás je klíčové, aby banky začaly ochotněji a levněji půjčovat lidem na hypotéky, my nejsme závislí na tom, aby půjčovaly nám. Máme sice drobné provozní úvěry, ale i ty začínáme velmi omezovat. Banky se chovají macešky, požadují nepřiměřené podmínky, proto velmi zvažujeme, že splatíme všechny úvěry a obejdeme se bez nich. Nezávislost, kterou nám to dává, za to stojí,“ vysvětluje podnikatel.
Získat finanční nezávislost umožnilo rozhodnutí prodat deset procent firmy za miliardu korun švýcarské investiční společnosti Global Property Capital. „Firma musí expandovat, musí investovat. A protože jsme nechtěli čerpat úvěry, rozhodl jsem se prodat menší podíl ve firmě. Peníze se vždycky hodí a vstupem zahraničního investora jsme zvýšili image firmy,“ pochvaluje si Kunovský. Podmínky prodeje považuje za výhodné, Švýcaři mohou svůj podíl do tří let zvednout až na 49 procent, ale rozhodující slovo stále má a bude mít zakladatel firmy. „Myslím, že být česko-švýcarskou společností není žádnáostuda. Švýcaři si nenárokovali vstup do řízení, berou to jako finanční investici. Jen jsme si vymezili kompetence a pravidla fungování, jsou to solidní partneři,“ vysvětluje šéf Central Group. „Máme plnou kontrolu a nemusíme poslouchat žádného zahraničního experta, který by nás, neandrtálce, učil, jak to máme dělat.“ Navíc podle smlouvy může většinový vlastník získat ve společnosti znovu sto procent, pokud se tak rozhodne. Ale finanční investice se hodila, firma může kupovat pozemky, aniž by si brala úvěr. „Například pozemek na Žižkově za 300 milionů korun jsme zaplatili hned z vlastních zdrojů,“ dokládá výhody spojení Kunovský. Firmě se podařilo koupit jednu z posledních větších volných ploch v širším centru hlavního města – 14 tisíc čtverečních metrů vedle bývalého sídla společnosti Telefónica 02 u Olšanské ulice na pražském Žižkově. Místo starých skladů a garáží tu má vyrůst do roku 2013 sedm set luxusních bytů ve víceúčelovém komplexu výškových objektů za zhruba dvě miliardy korun. S výstavbou chce firma začít v roce 2011.
Nově developerská firma vstoupila i do světa celebrit, když koupila soutěž Miss České republiky. „V minulém roce jsme byli jedním z hlavních partnerů této soutěže s dvacetiletou tradicí. To nás přivedlo k myšlence soutěž odkoupit a změnit ji na prestižní nekomerční akci, kde veškerý výtěžek bude plně věnován na konkrétní charitativní účely určené dětem,“ vysvětlil majitel Central Group. Jeho firma přispívá každoročně na charitu mnohamilionovými částkami, například Nadačnímu fondu pro zdraví dětí, podporuje i rekonstrukci památek, archeologické nálezy nebo studenty architektury.
Osmatřicetiletý podnikatel však přece jen myslí i na zadní kolečka. „Tvořím si portfolio osobního majetku. Například v Radlicích jsem si nechal pár bytů, v jedné naší lokalitě rodinných domů jsem bydlel. V Rezidenci Prague Towers si budu chtít nechat nějaké horní byty, kde bude fenomenální výhled,“ přiznává. Možná za několik desítek let, až nebude moci stoupat k výšinám v Himaláji, výhled z osmnáctého patra svého bytu ocení ještě víc než dnes.
