NÁJEM KOMERČNÍCH REALIT Každá větší firma potřebuje nějaké vlastní prostory, kanceláře, sklady, výrobní haly. Vzhledem k vysokému podílu, které ve firemním hospodaření hraje nájemné, je na místě výběru konkrétního objektu i znění nájemní smlouvy věnovat velkou pozornost.
NÁJEM KOMERČNÍCH REALIT Každá větší firma potřebuje nějaké vlastní prostory, kanceláře, sklady, výrobní haly. Vzhledem k vysokému podílu, které ve firemním hospodaření hraje nájemné, je na místě výběru konkrétního objektu i znění nájemní smlouvy věnovat velkou pozornost.
Realitní objekty mají řadu parametrů, které určují jejich kvalitu a následně vhodnost pro konkrétního nájemce. „Společnost, která hledá nové prostory, si musí ujasnit, jaká kritéria jsou pro ni důležitá,“ říká Míša Stavovčíková z realitní kanceláře CB Richard Ellis (CBRE).
Nabídka všech typů komerčních prostor je přitom dnes poměrně pestrá i dostatečně široká a víceméně ve všech oblastech (kanceláře, obchody, logistické a průmyslové prostory) už převyšuje poptávku. Nájemci tedy mají z čeho vybírat.
PRVNÍ A POSLEDNÍ KROK
„Nájemce si především musí přesně definovat své potřeby. To celý proces vyhledávání usnadní, zkrátí a v neposlední řadě i zlevní,“ říká Přemysl Chaloupka z konzultantské realitní firmy Knight Frank. Podle něj jde hlavně o celkovou kapacitu a dispozici hledaného prostoru, lokalitu a samozřejmě i cenu. „Nájemce musí zároveň zmapovat své současné nájemní vztahy,“ varuje Chaloupka před nikoli řídkou situací, kdy společnost začne hledat nový objekt, aby později zjistila, že ze svých stávajících prostor může odejít jen po zaplacení penále, po vypršení výpovědní lhůty (obvykle se sjednává na 3-6 měsíců) či uplynutí sjednané doby u smluv na dobu určitou.
Petr Urbánek ze společnosti Europolis upozorňuje na další aspekt: „U nás platí řada zdravotnicko-hygienických norem, třeba ohledně hluku, světla, prachu. Mnoho zaměstnavatelů je ovšem dosti brutálním způsobem porušuje. To ale bude trvat jen do té doby, než je někdo zažaluje. Odpovědná firma by proto měla vnímat i tento faktor.“
Po shrnutí všech potřeb a nároků nájemce může začít samotný výběr. Podle Přemysla Chaloupky je praktické v „prvním“ kole vybrat kolem deseti objektů, ale do konečného druhého jejich počet omezit na dva či tři.
Výběr a sjednání podmínek jsou završeny uzavřením nájemní smlouvy. Tady se zase vyplatí odborná konzultace i právní audit. „Někdy se zapomíná na závazky při ukončení nájmu. Nájemci obvykle - při smlouvách na dobu neurčitou - dobře vnímají výpovědní lhůty, potíže ale může vyvolat například požadavek na uvedení předmětu nájmu do původního stavu. To v kancelářských budovách může představovat demontáž všech příček, což je poměrně nákladná záležitost,“ vysvětluje Chaloupka.
**VYPLATÍ SE OUTSOURCING?
Budoucí nájemce si samozřejmě může na celou operaci najmout odborníky. Na trhu je řada větších i menších realitních konzultačních společností, dnes se jejich provize v průměru pohybuje mezi 8-12 procenty ročního nájmu. Obvykle se ale skládá z pevné a motivační složky (v zájmu dosažení maximálně výhodné ceny pro nájemce). Vzhledem k této standardní konstrukci odměny bude zájemce o skutečně malé prostory konzultanta hledat jen obtížně.
Poradenské firmy znají stav nabídky a poptávky, všechny tržní souvislosti i historii, což je dosti podstatné. „Společnosti, které nájemní smlouvy sjednávaly před pěti lety, se v současnosti nacházejí na velmi odlišném trhu,“ tvrdí Cory Hrnčiřík ze společnosti CBRE.
Nájemce musí sám zvážit, zda bude postupovat individuálně, nebo se spolehne na odborníky. Pro druhé řešení je dnes velmi výhodná doba. Konkurence je velmi silná, klient realitních kanceláří je ve výhodné pozici. „Zákazník může po svém realitním agentovi nebo i novém pronajímateli žádat také to, aby ho nějakým výhodným způsobem vyvázal ze stávajících nájemních vztahů,“ říká Přemysl Chaloupka. I při spolupráci s odbornou realitní firmou se nájemci vyplatí vše důkladně sledovat a kontrolovat, a to včetně deklarované výměry. Nedostatky objektu i nevýhodnost nájemních smlouvy, na které se přijde až po přestěhování, už většinou nelze řešit.
