Přímý prodej nemovitosti se na rozdíl od obchodního podílu ve společnosti daní
Nákup nemovitostí může být uskutečněn přímým prodejem do vlastnictví kupujícího (asset deal) nebo nabytím účasti (podílu) ve společnosti, která předmětnou nemovitost vlastní (share deal). Uvedené formy nemovitostních transakcí vykazují určitá specifika jak z pohledu právního, tak účetního a daňového.
Zásadní právní rozdíl mezi transakcemi share deal a asset deal se týká převodu vlastnického práva. Zatímco u asset dealu je každá transakce spojená s nutností absolvovat někdy až několikaměsíční vkladové řízení na katastrálním úřadu, při transakcích share deal se vlastník nemovitosti nemění, a celý obchod je tedy dokončen převodem podílu nebo akcií.
Transakce typu share deal financované z cizích zdrojů komplikuje takzvaný zákaz finanční asistence, který znemožňuje investorovi, aby své závazky vůči financující instituci zajistil zastavením nabývané nemovitosti. U transakcí typu asset deal je podobně problematické ustanovení § 680 odstavce 3 Občanského zákoníku, které dává nájemci právo nájemní smlouvu vypovědět v případě změny vlastníka nemovitosti.
Asset deal
Úplatný převod nemovitosti prakticky vždy podléhá zdanění. Z hlediska daně z příjmů je podstatné, zda prodávajícím nemovitosti je společnost nebo fyzická osoba. V případě, že prodávajícím je společnost, nemůže být takový prodej osvobozen od zdanění. A to bez ohledu na dobu, po kterou byla prodávaná nemovitost v majetku prodávajícího. Daňový dopad transakce pak bude vycházet z rozdílu mezi dosaženou kupní cenou a takzvanou daňovou zůstatkovou (původní pořizovací cena snížená o dosud uplatněné daňové odpisy a případně zvýšená o provedená technická zhodnocení prodávaného majetku). V případě prodeje stavby není vyloučeno, že výsledný daňový dopad dané transakce bude ztráta - v důsledku prodeje nemovitosti bude snížen celkový základ daně z příjmů (popřípadě zvýšena celková daňová ztráta) prodávajícího. Naopak v případě prodeje pozemku nelze případnou dosaženou ztrátu z takové transakce v celkovém základu daně zohlednit.
Bude-li prodávajícím fyzická osoba, může být za určitých podmínek uplatněno osvobození prodeje nemovitosti od daně z příjmů fyzických osob na základě takzvaného časového testu. Časový test sleduje dobu, po kterou prodávající vlastnil prodávanou nemovitost před jejím prodejem. Obecná délka časového testu u nemovitostí je pět let s tím, že u bytů a rodinných domů je tato lhůta zkrácena na dobu dvou let - za předpokladu, že v nich měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem (bez ohledu na dobu vlastnictví). Pokud zde měl bydliště kratší dobu, je podmínkou pro případné osvobození použití peněžních prostředků získaných prodejem na uspokojení bytové potřeby (nejčastěji na nákup jiné nemovitosti pro vlastní bydlení).
Share deal
Na rozdíl od přímého prodeje nemovitosti nepodléhá prodej obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným nebo akcií dani z jejich převodu. Za určitých okolností však může nastat, že takový prodej poruší podmínky dříve uplatněného osvobození od této daně. V případě nepeněžitého vkladu nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti je totiž podmínkou pro jeho osvobození od daně z převodu zachování podílu vkladatele v dané společnosti alespoň po dobu pěti let. V období těchto pěti let tedy nesmí vkladatel odprodat celý svůj obchodní podíl nebo všechny akcie dané společnosti. V opačném případě musí daň z převodu nemovitostí z nepeněžitého vkladu doplatit.
Z hlediska daně z příjmů opět záleží na tom, zda je prodávajícím fyzická osoba či společnost. Bude-li prodávajícím fyzická osoba, může být za určitých podmínek uplatněno osvobození prodeje obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným nebo akcií od daně z příjmů fyzických osob na základě takzvaného časového testu - podobně jako u přímého prodeje nemovitosti. Časový test pro případ prodeje obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným činí pět let. V případě prodeje akcií je situace složitější. Pro akcie nabyté do konce minulého roku platí časový test šesti měsíců. Pro akcie nabyté později platí obecně časový test pět let stejně jako u obchodních podílů ve společnosti s ručením omezeným. Výjimku však tvoří minoritní akciové podíly (podíl daného akcionáře na základním kapitálu nebo na hlasovacích právech dané společnosti nesmí přesáhnout pět procent v průběhu 24 měsíců před posuzovaným prodejem), kde nadále platí šestiměsíční časový test.
Daňové aspekty
Určitý typ osvobození od daně z příjmů mohou letos uplatnit také společnosti, které budou prodávat podíl ve svých dceřiných firmách. Od roku 2008 byl do českého daňového práva zaveden institut známý v zahraniční jako „participation exemption“, což znamená osvobození kapitálového výnosu z prodeje podílu v dceřiné společnosti na základě splnění určitých kritérií. V případě aktuální české úpravy je nutné splnit zejména podmínku minimálního podílu v dceřiné společnosti ve výši deseti procent po dobu minimálně dvanácti měsíců. Dále musejí mít obě společnosti (mateřská i dceřiná) právní formu společnosti s ručením omezeným nebo družstva.
Určitou nevýhodou prodeje celé společnosti je skutečnost, že nenastává (na rozdíl od přímého prodeje nemovitosti) změna ocenění nemovitosti v jejím majetku pro účely daňového odpisování. Kupující proto musí v případě nákupu celé společnosti zpravidla počítat s nižšími daňovými náklady spojenými s provozováním dané nemovitosti. Cenu uhrazenou za nákup celé společnosti je možné daňově uplatnit zpravidla až při jejím případném opětovném prodeji v budoucnu.
Zajímavým daňovým aspektem transakcí typů share deal je konečně i to, že na rozdíl od klasického nemovitostního převodu nejsou úroky z úvěrů a půjček financujících celou transakci obecně považovány za daňově uznatelné náklady vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů.
