* » Při vaší práci je určitě důležité vycházet s městskými částmi, jak se vám to daří?
Snažíme se o to, aby naše spolupráce probíhala transparentně a k oboustranné spokojenosti. I proto, že se do některých městských částí hodláme vrátit s novými projekty. V poslední době jsme třeba zakoupili objekt bývalé bubenečské papírny v Praze 6, kde již máme z minulosti zkušenost s výstavbou menšího projektu Truhlárna a kde naše spolupráce s radnicí a stavebním úřadem, ale i třeba občanskými sdruženími probíhala velmi příjemně. Co do rozlohy pozemku je to naše dosud největší akvizice. Chátrající areál má více než pět hektarů a předpokládáme, že celková výše investice na jeho revitalizaci dosáhne zhruba 2,8 miliardy korun. Převzali jsme běžící projekt, pro který už bylo vydáno územní rozhodnutí, doufáme tedy, že všechna povolení k zahájení stavby budeme mít do dvou let. Projekt budeme měnit, aby lépe odpovídal naší představě prémiového developmentu, současně jsme se ale rozhodli, že vstřícně dodržíme i všechny dohody, které měl minulý vlastník s městskou částí, přestože k tomu de facto nejsme nuceni. Jde třeba o komunitní centrum a další prvky občanské vybavenosti, o jejichž konkrétní podobě budeme ještě s městskou částí jednat. Kromě toho se budeme snažit zrekonstruovat původní historické průmyslové budovy, u nichž to jejich technický stav umožní, abychom uchovali genius loci lokality. Podobný záměr – tedy revitalizovat neužívaný průmyslový objekt a postavit tam byty s občanskou vybaveností, zelení a komerčními prostory – máme i na Jarově, kde jsme koupili část pozemku bývalého areálu Inklemo. I zde máme podporu městské části v záměru změnit účel pozemku.
* » Jak rozsáhlá je celkově vaše činnost?
Ve stadiu aktivní přípravy máme kromě brownfieldů v Praze 6 a Praze 3 ještě jeden další projekt, jenž uskutečníme na dvouapůlhektarovém pozemku v rozvojové zóně městské části Brno – Starý Lískovec. Ten sousedí s kampusem Masarykovy univerzity a areálem Fakultní nemocnice Brno. Zase se bude jednat o polyfunkční projekt, kde nebudou chybět ani rozsáhlé zelené plochy pro volnočasové vyžití. Některé menší stavby, jako již zmiňovaná Truhlárna, Barrandovská zahrada nebo Milhouse, jsou hotové, přímo ve výstavbě pak máme středně velké projekty Barrandez-vous, Bleriot a Sakura, a naopak několik dalších větších projektů na tu správnou chvíli ještě čeká. Stále také hledáme nové příležitosti jak v rezidenčním segmentu, tak v dalších oblastech developmentu, a ve střednědobém horizontu plánujeme i expanzi do zahraničí. V současné době má naše skupina v přípravě celkem asi tři tisíce bytů především v rámci polyfunkčních projektů, které vedle bytů zahrnují i komerční nebo komunitní objekty.
* » Který z nich je nejblíže dokončení?
Bytový dům Sakura v pražských Košířích. Jedná se bezesporu o nejzelenější rezidenční stavbu v Česku a plánujeme ji dokončit a zkolaudovat ještě do konce léta. Bude disponovat jedinečným řešením visutých zahrad a unikátních květníků. Ty budou osázeny 32 tisíci kusy nejrůznějších druhů květin, bylin, keřů a stromů – tím více než jedenapůlkrát překonáme i známou zelenou milánskou věž Bosco Verticale. Jak jméno projektu napovídá, dominantou budou kvetoucí asijské třešně, ale nejvýrazněji budou zastoupeny naše lokální druhy rostlin. Chtěli jsme, aby všudypřítomná zeleň nebyla jen příjemná a hezká na pohled, ale aby si ji obyvatelé Sakury opravdu mohli naplno užívat. Na každém balkonu proto budou vysazené bylinky a jedlé plody jako kanadská borůvka, maliník, máta, šalvěj nebo mateřídouška. Za důležité jsme považovali hospodaření s vodou, a proto maximálně využíváme dešťovou vodu, která je společně se zemním vrtem primárním zdrojem závlahy. Jsme hrdí na to, že projekt je oceňován nejen v českém, ale i globálním měřítku. Loni jsme se probojovali mezi nejlepší stavby světa v prestižních mezinárodních soutěžích World Architecture Festival a WAN Awards.
* » V Praze i v dalších městech se staví pomalu a byty jsou drahé, proč tomu tak je?
Jsou to spojené nádoby, nedostatek vždy nakonec zvyšuje cenu. Jako viníci bývají označováni developeři, ale není to k nám spravedlivé. Naopak pravdou je, že se marže developerů trvale snižují. Bytová výstavba představuje celý řetěz transakcí a obchodních vztahů – od prodeje pozemku přes získání různých studií, součinnosti sousedů až po práce stavebních firem – a právě nedostatek bytů, ale i nedostatek pracovní kapacity na trhu motivuje každý článek tohoto řetězu, aby tlačil na cenu a benefity. Obdobně většina těchto faktorů ve výsledku prodlužuje termíny, a zdražuje tak financování. Některé tyto zvýšené náklady nese developer jako snížení svého zisku, ale jiné logicky musí přenést na kupujícího, protože jinak by nebylo možné vůbec byty vytvořit. Často slyšíme, že developeři mají žně, protože prodávají drahé zboží, ale to není žádná výhra. Jsme všichni podnikatelé a nejlepší obchod je prodávat každému potenciálnímu klientovi vhodný produkt v ceně, kterou si může dovolit a která je pro nás zisková. V současné situaci to není možné, a pro řadu klientů tak vhodný produkt nemůže vzniknout, což pro nás znamená zmenšení trhu. Takto skutečně nevypadá situace, ze které by měli mít developeři radost.
* » Je z toho nějaké východisko?
Vidím hned několik možností a všechny vedou přes zvýšení nabídky, protože vzácné nenahraditelné a nepostradatelné zboží nikdy nebude levné. Jestliže například víme, že stavební řízení je dlouhé, nebylo by na místě jej vyměnit za jednoduché potvrzení souladu záměru a technické způsobilosti v případě, pokud někdo hodlá stavět ve shodě s již jednou schváleným územním plánem? Pokud stát není schopen dodržovat lhůty, které sám stanovil, měla by existovat domněnka souhlasu v případě nečinnosti. Pokud chce být někdo účastníkem řízení, měl by mít povinnost komunikovat v krátkých lhůtách a elektronicky, aby byly vyloučeny obstrukce například snahou zamezit včasnému doručování. Je v pořádku, pokud kvalifikovaní účastníci řízení mají možnost podat nějaké námitky. Ovšem nesmí tady být možnost, aby se to změnilo ve vleklé obstrukce, kdy se opakovaně namítá prakticky ve stejné věci, která již jednou byla rozhodnuta. Vezměme si příklad ze světa, třeba v New Yorku je možné zahájit stavbu již do několika měsíců. Pokud chceme byty zlevnit, musíme také připustit hustší a vyšší výstavbu. Vyšší budovy umožní rozpustit fixní náklady, jako je třeba cena pozemků a sítí, na větší počet bytových jednotek, které se pak stávají levnější. Samozřejmě existuje hranice výšky budov, kdy se cena výstavby díky technologickým požadavkům zase dramaticky zvyšovat nemůže, ale to je třeba třicet nebo čtyřicet pater, takže v běžném městském měřítku znamená vyšší zástavba dostupnější bydlení. Je dobře, že tady máme vilové čtvrti, ale moderní město, jako je Praha, by mohlo být pestřejší a členitější. Určitě by se našel prostor pro čtvrť výškových budov tak, aby nebylo ohroženo panorama historického jádra. Hustší výstavba zjednoduší dopravní obslužnost, umožní, aby zde mohly ekonomicky fungovat obchody a služby, obyvatelé takových čtvrtí se lépe obejdou bez aut. Podobně velkorysejší bychom mohli být i v případě komerčních nemovitostí. Už teď víme, že řada mezinárodních firem umisťuje své centrály jinde, třeba ve Varšavě, a my pak přicházíme o ekonomické příležitosti. Důvodem je to, že v Praze nebo Brně nenajdou vhodnou budovu o dostatečné rozloze kanceláří, ve které by mohly efektivně fungovat. Současně musíme také říci, co do města nepatří a co tam nechceme. Osobně nevidím žádný důvod pro to, aby rozšiřující se výstavba v hranicích metropole přeskakovala aktivně využívanou zemědělskou půdu. Ve městě potřebujeme lesy a parky, které slouží k rekreaci a fungují jako zelené plíce. Oseté pole ale takovou funkci neplní a pouze město rozřeďuje – se všemi negativními důsledky, jako jsou horší dopravní obslužnost, nedostatek dostupných služeb a závislost na automobilech. Musíme si uvědomit, co skutečně chceme, a najít odvahu umožnit taková řešení, která k tomu cíli vedou. Zatím ale nějaký zásadní obrat bohužel nevidím.
Pokud chceme byty zlevnit, musíme také připustit hustší a vyšší výstavbu.
O autorovi| Alexander Lichý, spolupracovník redakce
